Planification patrimoniale

Ce corner « Planification patrimoniale » est animé par le Cabinet d’avocats Dekeyser & Associés.

 

Quelles sont les nouveautés en termes de planification patrimoniale envisagées par les prochains gouvernements régionaux ?

Par Maître Grégory Homans, avocat, associé-gérant du cabinet Dekeyser & Associés

Le 14 août 2019

A l’heure où les gouvernements régionaux se forment, faisons le point sur ce qui attend les citoyens en termes de planification patrimoniale.

Gouvernement flamand

  • Diminution des droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition d’un immeuble

Actuellement, ces droits sont de 7% en cas d’achat de son logement principal moyennant certaines conditions. Ils sont de 10% dans les autres cas. Il existe des réductions si l’acquéreur effectue des travaux de rénovation éco-responsable dans les 5 années suivant l’achat.

Ces droits seront prochainement diminués (cette diminution sera compensée par la suppression du bonus au logement dès 2020 -«woonbonus»).

  • Modernisation des droits de succession

Il est envisagé d’exonérer intégralement des droits de succession le conjoint survivant. Il en irait de même pour le cohabitant légal survivant ainsi que pour les enfants mineurs membres du foyer familial.

  • Extension du délai de rappel fiscal en matière de donation mobilière

Le gouvernement flamand souhaite favoriser l’enregistrement des donations mobilières au taux réduit de 3% ou 7% selon le lien de parenté entre le donateur et la personne gratifiée.

Lors d’une donation d’avoirs financiers, les parties peuvent choisir d’enregistrer ou non la donation.

A défaut d’enregistrement, la personne gratifiée est exonérée de tout impôt sur les biens reçus si le donateur ne vient pas à décéder dans les 3 ans de la donation (ce délai est parfois de 7 ans). Au cas où le donateur vient à décéder dans cet intervalle, la personne gratifiée est redevable de droits de succession sur le bien reçu. Le taux des droits de succession est progressif et atteint 27% en ligne directe et jusqu’à 55% dans les autres cas.

Pour favoriser l’enregistrement des donations mobilières, le gouvernement flamand prévoit d’étendre ce délai qui est actuellement de 3 ans (chez nos voisins français, ce délai est de 15 ans).

Gouvernement bruxellois

Le futur gouvernement bruxellois entend réformer le régime des droits de succession afin qu’il soit en adéquation avec les évolutions des structures familiales.

Il est notamment question de traiter les situations d’héritage entre personnes non parentes (beaux-parents et beaux-enfants ; cohabitant de fait). Il est aussi envisagé de faciliter le saut générationnel et d’élargir les exonérations d’impôt successoral en faveur du partenaire, etc.

Gouvernement wallon

Rien n’a encore filtré sur les projets fiscaux du nouveau gouvernement wallon.

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Holding familiale: quelles nouveautés fiscales ?

Le 22 mai 2019

Par Me Grégory Homans, avocat-associé et Me Sébastien Thiry

Le passage d’une société opérationnelle à la génération suivante est souvent facilité par le recours à une holding familiale. Celle-ci  présente plusieurs avantages :

  • elle permet à l’actionnaire cédant de conserver un contrôle opérationnel et financier sur la société d’exploitation, ce qui est de nature à sécuriser le cédant et à favoriser la transmission.
  • elle permet que le transfert se fasse au niveau de la holding (et non de la société d’exploitation), ce qui évite certaines contraintes liées aux statuts de la société opérationnelle ou à un éventuel pacte d’actionnaires.
  • elle permet, moyennant certaines conditions, d’éviter tout impôt sur les dividendes distribués par la société d’exploitation et d’être exonéré sur la plus-value réalisée lors d’une éventuelle vente des titres de la société d’exploitation.
  •  

Exonération des dividendes et plus-values & mesure anti-abus

La Belgique a toutefois récemment transposé une Directive européenne[1]contenant une disposition anti-abus. Celle-ci permet à l’administration fiscale belge de remettre en cause l’exonération fiscale des dividendes distribués par la société opérationnelle et des plus-values réalisées lors d’une vente de la société opérationnelle.

Cette mesure anti-abus suppose que l’administration fiscale démontre notamment que le recours à la holding constitue un montage « non-authentique » (soit, un montage qui ne répond pas à des motifs commerciaux valables qui reflètent la réalité économique).

Réalité économique

Pour prouver cela, l’administration fiscale démontrera que la holding n’a pas d’activité, pas de personnel, pas de locaux, etc., qu’elle est ainsi  dépourvue de « substance économique ». Cette « substance économique » peut poser question pour les holdings familiales créées à des fins exclusivement patrimoniales (holdings passives).

Motifs valables

Toutefois, si la holding familiale a été constituée pour des motifs valables, la mesure anti-abus ne devrait pas pouvoir s’appliquer.

A ce jour, le concept de « motifs valables » reste flou. Vu qu’il est issu d’une Directive européenne,  les législations et jurisprudences étrangères peuvent apporter un certain éclairage sur ce concept. Il ressort de cette analyse de droit comparé que des motifs liés à la planification patrimoniale sont, dans certains cas, acceptés. Les derniers rulings du Service des décisions anticipées abondent dans ce sens.

La nouvelle mesure anti-abus peut avoir des conséquences fiscales significatives pour les holdings familiales. Il est recommandé de faire un audit de celles-ci pour s’assurer qu’elles n’entrent pas dans le champ d’application de cette disposition et, si nécessaire, prendre les aménagements requis.

Qu’est-ce qu’un ruling ?

https://moneystore.be/2019/fiscalite/questce-quun-ruling

[1]Directive 2015/121/UE

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Comment transférer une entreprise familiale à ses enfants via une société simple ?

Par Me Grégory Homans, avocat-associé

Le 14 mars 2019

Le passage d’une société familiale d’une génération à l’autre peut être favorisé en  garantissant à l’actionnaire-donateur de conserver le contrôle de la société. Il peut ainsi continuer à exercer le droit de vote aux assemblées générales, à gérer la société au quotidien,  à percevoir les dividendes, à pouvoir vendre les titres à ses propres conditions, etc.

Il existe plusieurs manières d’atteindre cet objectif. Parmi celles-ci:

1.    constitution d’une société simple (ex-société de droit commun): il s’agit d’une société sans personnalité juridique qui est transparente sur le plan fiscal ; sa constitution ne requiert pas l’intervention d’un notaire

2.    apport des titres de la société familiale à la société simple 

3.    donation de la nue-propriété des titres émis par la société simple au profit des enfants de l’actionnaire-donateur

Ce schéma peut être aménagé pour que les enfants gratifiés ne reprennent les «rênes» de la société qu’à partir d’un âge de raison fixé par l’actionnaire-donateur et ce, même si cet âge n’est atteint qu’après le décès du donateur. Cela suppose que les statuts de la société simple soient correctement établis.

Suite à l’adoption du nouveau Code des sociétés et des associations (CSA) dont l’entrée en vigueur est prévue le 1ermai 2019, du nouveau Code du droit économique, du registre UBO et de certaines nouveautés fiscales, il est prudent de s’assurer que le schéma décrit ci-dessus rencontre toujours les objectifs initiaux du donateur. Dans certains cas, des aménagements seront requis.

Quelles sont les nouvelles obligations pour les sociétés simples et leurs incidences ?

Inscription obligatoire à la Banque Carrefour des Entreprises

Une société simple constituée avant le 1ernovembre 2018 doit s’immatriculer à la Banque Carrefour des Entreprises (BCE) au plus tard le 30 avril 2019 (cette obligation s’applique immédiatement pour les sociétés constitué à partir du 1ernovembre 2018). Lors de cette inscription, il convient de renseigner notamment la dénomination de la société, son siège social, sa date de constitution, l’identité de ses fondateurs et de ses mandataires (e.a. son gérant). Ces informations seront librement accessibles au grand public. Par contre, les statuts de la société et le détail de ses avoirs ne devront pas être communiqués à la BCE.

Déclaration au registre UBO

L’objectif du registre des bénéficiaires économiques effectifs (registre «UBO») est d’identifier toutes les personnes physiques propriétaires d’entités juridiques belges. Cette mesure s’inscrit dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux.

Les associés d’une société simple détenant au moins 25% des parts sociales ou des droits de vote devront être renseignés dans le registre UBO et ce, au plus tard le 30 septembre 2019. Si aucun des associés ne détient au moins 25% des parts ou des droits de vote, l’identité du gérant de la société devra être renseignée.

L’exactitude des données devra être confirmée chaque année. En cas de changement, le registre devra être mis à jour dans le mois de la modification.

Ce registre pourra être librement consulté par les autorités pénales et fiscales ainsi que par le grand public. Les personnes privées, sans lien avec la société consultée, ne disposeront toutefois que d’un accès limité à certaines informations.

Obligations comptables

Les sociétés simples constituées avant le 1ernovembre 2018 doivent tenir une comptabilité au plus tard à partir du 1erjanvier 2020 (cette obligation s’applique immédiatement pour les sociétés constitué à partir du 1ernovembre 2018). Elles doivent en principe tenir une comptabilité en partie double, sauf si leur chiffre d’affaires n’excède pas 500.000 € (dans ce cas, une comptabilité simplifiée suffit: tenue d’un journal financier, d’un journal des achats, d’un journal des ventes et d’un livre d’inventaire, etc.).

Compte tenu que la notion de chiffre d’affaires n’inclut pas les revenus purement financiers, de nombreuses sociétés simples pourront en principe se limiter à la tenue d’une comptabilité simplifiée.

Cette comptabilité (et les documents sur lesquels elle s’appuie) doit être conservée pendant au moins 7 ans. A ce stade, elle ne devra pas (encore ?) être déposée à la Banque nationale.

Reconnaissance d’un patrimoine social

Suite à l’entrée en vigueur du CSA, la société simple disposera d’un patrimoine d’affectation et ce, même si elle est dépourvue de personnalité juridique. Ce patrimoine est composé des apports initiaux des associés et du résultat de l’activité de la société. Ceci implique une séparation entre le patrimoine de la société simple et celui de ses associés. Les créanciers des associésne peuvent pas saisir directement les avoirs de la société. Par contre, les créanciers de la sociétépeuvent saisir de leur côté tant le patrimoine de la société que celui des associés.

Responsabilité solidaire des associés

Les associés de la société simple sont désormais tenus solidairement de l’ensemble des dettes de la société (et non plus uniquement à concurrence de leur apport à la société simple). Cela signifie que les créanciers de la sociétépeuvent réclamer le remboursement de la totalité de leur créance à un des associés, à charge pour celui-ci d’exiger des autres associés qu’ils le dédommagent chacun à concurrence de sa participation dans la société. Cette nouvelle responsabilité solidaire des associés pourrait ne valoir que pour les dettes de sociétés simples constituées après le 1ernovembre 2018.

Résolution partielle du contrat de société

En cas de manquement d’un associé, les autres associés pourront, dans certaines circonstances, mettre fin au contrat de société uniquement à l’égard de l’associé contrevenant. Cette faculté est à manier avec prudence. En effet, suite à cette résolution partielle, l’équilibre entre les associés restant peut être significativement modifié.

Discrétion

Le grand public a désormais accès à certaines informations -autrefois confidentielles- sur les sociétés simples. Certaines données sont en effet consultables via la BCE et le registre UBO. Elles sont accessibles sur base du nom de la société, de son numéro BCE ou de son adresse, mais pas sur base de l’identité des fondateurs ou des gérants. Par souci de discrétion, il peut être opportun, avant de procéder à l’inscription de la société simple à la BCE et à la déclaration UBO, de modifier la dénomination de la société simple pour ôter toute référence au nom de famille du fondateur et de transférer son siège social hors du domicile du fondateur.

Au niveau fiscal

Flandre

L’’administration fiscale flamande (VLABEL) avait adopté deux positions portant sur l’utilisation d’une société simple dans le cadre d’une planification patrimoniale:

  • la première préconisait l’enregistrement de la donation de la nue-propriété de parts d’une société simpledont le sous-jacent est composé de titres d’une société familiale pour éviter que la personne gratifiée soit automatiquement redevable, au décès du donateur, de droits de succession sur les parts reçues;
  • la deuxième préconisait, en cas de démembrement de la propriété des titres d’une société simple (usufruit / nue-propriété) elle-même propriétaire des parts d’une entreprise familiale, à la société simple de verser systématiquement à l’usufruit l’ensemble des dividendes distribués par l’entreprise familiale. A défaut d’effectuer ce versement en faveur de l’usufruitier, le nu-propriétaire serait redevable, au décès de l’usufruitier, de droits de succession sur la prise de valeur de la société simple liée à l’accumulation de profits provenant de la société familiale.

Ces deux positions de VLABEL ont récemment été annulées par le Conseil d’Etat, ce qui rend la société simple à nouveau intéressante comme outil d’organisation patrimoniale en Flandre.

Bruxelles et Wallonie

L’administration fiscale fédérale, compétente pour les résidents fiscaux bruxellois et wallons, a confirmé, par la voix du Ministre des Finances, qu’elle suivrait cette décision du Conseil d’Etat.

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Comment optimiser la transmission familiale de ses avoirs financiers (aspects civils et fiscaux)?

Par Me Grégory Homans, avocat-associé, et Me Antoine Dekeyser, avocat

Le 26 février 2019

Impact des récentes réformes

La réforme du droit civil successoral et celle des régimes matrimoniaux en Belgique (1erseptembre 2018)[1]élargissent significativement les possibilités de s’organiser pour, notamment, assurer la paix familiale et réduire la charge fiscale de ses héritiers à son décès. Ces réformes ont toutefois un impact sur les actes patrimoniaux réalisés par le passé. Illustrons ceci par les exemples suivants :

Cas  1 : Ludwig, veuf, trois enfants, a fait un testament en 2010 par lequel il lègue la «quotité disponible» de sa succession à la Fondation contre le Cancer. Ludwig entend ainsi léguer 25% de son patrimoine à cette fondation, les 75% restants devant impérativement revenir à ses enfants au titre de leur «réserve héréditaire» (chacun à concurrence de 25%). Or, depuis le 1erseptembre 2018, cette réserve est passée invariablement à 50% indépendamment du nombre d’enfants. Suite à ce changement, la Fondation recueillera la moitié de la succession de Ludwig (et non plus le ¼), ce qui contrevient aux souhaits initiaux de Ludwig.

Cas  2 : Xavier et Charlotte, mariés sous le régime de séparation de biens, sont parents de deux enfants. Xavier a consenti d’importantes donations, en nue-propriété, à ses enfants il y a plusieurs années. Ces libéralités ont été aménagées pour que les enfants attribuent au décès de leur père l’usufruit des biens reçus à leur mère et ce, dans le cadre du partage successoral (par le biais du «rapport successoral»). Depuis le 1erseptembre 2018, cette obligation pour les enfants d’attribuer l’usufruit à Charlotte disparait. Résultat? Si Xavier décède le premier, Charlotte ne pourra pas bénéficier d’un usufruit sur les biens donnés à ses enfants.

Conseil pratique : Ludwig et Xavier devraient revoir les actes qu’ils ont réalisés par le passé pour s’assurer de la conformité de ceux-ci à leurs objectifs.

Intérêt de bien planifier

Au décès d’un contribuable belge, ses héritiers sont redevables de droits de succession sur le patrimoine mondial du défunt. Ces droits sont progressifs et varient selon le lien de parenté et la Région où réside le défunt. En Wallonie et à Bruxelles, ils peuvent atteindre jusqu’à 30% lorsque les enfants, le conjoint et, dans certains cas, le cohabitant[2]héritent et jusqu’à 80% dans les autres cas. En Flandre, ces taux ont été réduits respectivement à 27% et 55% depuis le 1erseptembre 2018. Par ailleurs, la première tranche de 50.000€ d’avoirs mobiliers reçus par le partenaire[3]survivant est désormais exonérée en Flandre. Il est à espérer que les autres Régions adoptent prochainement pareille exonération.

Si l’on souhaite éviter cet impôt successoral, il convient de transférer de son vivant tout ou partie de ses biens à ses héritiers. Ces biens sortiront ainsi définitivement de sa succession. Ceci peut être réalisé tout en conservant la plupart des droits et garanties souhaités sur les biens donnés (droit de les gérer, droit d’en percevoir les revenus, voire même, dans certains cas et moyennant certaines conditions, droit de continuer à les utiliser librement).

Focus sur certaines manières d’optimiser le transfert d’avoirs financiers

Donation

Une donation d’avoirs financiers sera exonérée d’impôt si elle n’est pas enregistrée auprès de l’administration fiscale belge et si le donateur ne décède pas dans les 3 ans de la donation. En cas de décès dans cet intervalle, les personnes gratifiées seront soumises à des droits de succession. Le risque fiscal d’un décès durant cette période peut être couvert de plusieurs manières. Parmi celles-ci : l’enregistrement volontaire de la donation au taux de 3% ou 7% si le donateur réside en Flandre ou à Bruxelles ou de 3,3% ou 5,5% s’il réside en Wallonie. Cet enregistrement ne doit pas être concomitant à la donation.

La donation peut être aménagée pour assurer au donateur de conserver tous les droits et garanties souhaités sur les biens donnés. Ceci permet de donner sans se dépouiller.

Assurance-vie

L’assurance-vie peut constituer une alternative intéressante aux donations traditionnelles. Elle présente l’avantage de reporter à plus tard le transfert effectif des avoirs financiers à la personne gratifiée. Ceci signifie que le «donateur» peut continuer à disposer librement des biens versés dans la police et des revenus produits par ceux-ci. Il peut ainsi, moyennant certaines conditions, décider seul de reprendre tout ou partie des biens versés dans la police ou de modifier l’identité du bénéficiaire de la police. Cette souplesse est un atout appréciable dans le cadre d’une organisation patrimoniale. D’autant plus que sur le plan successoral, l’assurance-vie permet de transférer des biens à ses héritiers en totale exonération d’impôt si la police est correctement aménagée. Cet outil est également fréquemment utilisé pour protéger, à son décès, son conjoint. La récente réforme des régimes matrimoniaux renforce encore son utilité à cette fin.

Sur le plan de la fiscalité de l’épargne, l’assurance-vie offre aussi certains avantages : les fonds logés dans la police ne sont pas (encore?) pris en ligne de compte dans le calcul de la taxe sur les comptes-titres (0,15%) et les revenus générés par ces fonds sont exonérés de précompte mobilier (30%). En outre, les transactions financières réalisées au sein de la police ne sont pas soumises à la taxe sur les opérations boursières (taux entre 0,12% et 0,35%[4]).

Société simple

La société de droit commun devenue société simple depuis le 1ernovembre 2018 est fréquemment utilisée dans le cadre de la transmission de parts d’une société familiale ou d’un portefeuille-titres. Elle permet également au donateur de conserver de son vivant, outre les revenus, un contrôle quasi-absolu sur les biens donnés et assure une certaine discrétion. Des utilisations inadéquates ont conduit la Flandre à tenter de restreindre son usage et à tenter d’imposer, en cas de démembrement de propriété dans certains cas, la prise de valeur de la société. Cette dernière tentative a récemment été annulée par le Conseil d’Etat. Depuis fin 2018, de nouvelles obligations de publicité frappent la société simple (enregistrement au registre UBO; inscription à la BCE; tenue d’une comptabilité; responsabilité accrue des associés)[5]. Ces nouveautés amènent à s’interroger sur l’intérêt de conserver ce type de structure.

Fondation familiale

Le recours à une fondation privée de droit belge présente de l’intérêt dans certains cas. La constitution d’une fondation implique d’affecter un patrimoine à la réalisation d’un but désintéressé. La notion de «but désintéressé» s’interprète de manière très large. Il peut s’agir, par exemple, tant de subvenir aux besoins d’un enfant handicapé que d’assurer le bien-être et l’éducation des prochaines générations de la famille. Suite à un ruling que nous avons obtenu il y a quelques années, l’administration fiscale a confirmé que la fondation, si elle est utilisée correctement et prudemment, permet de transmettre des avoirs financiers à ses héritiers en complète exonération d’impôt[6].

Contrat de mariage

La réforme des régimes matrimoniaux offre de nouvelles perspectives dans le cadre d’une planification patrimoniale entre conjoints. Par exemple, il est désormais possible d’aménager son contrat de séparation des biens pour permettre qu’au décès d’un des époux son conjoint recueille dans certains cas une partie du patrimoine du défunt en exonération d’impôt.

[1]Voir nos précédents articles : Réforme du droit des régimes matrimoniaux : nouveautés en matière de planification immobilière(10 octobre 2018) et Réforme successorale : Nouveautés en matière de planification immobilière(26 février 2018)

[2]Ceci vise le cohabitant légal dans les trois Régions. En Flandre, le cohabitant de fait peut bénéficier des mêmes taux sous certaines conditions.

[3]Le «partenaire» signifie ici l’époux, le cohabitant légal ou, sous certaines conditions, le cohabitant de fait.

[4]Sous réserve d’exonérations spécifiques

[5]Un régime transitoire existe pour les SDC qui existaient avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi

[6]Sous réserve d’une taxe compensatoire des droits de succession de 0,17% portant sur seulement certains biens

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Quels sont les aspects fiscaux pour les transactions immobilières effectuées par des fonctionnaires européens en Belgique ?

Par Me Grégory Homans, avocat-associé et Me Antoine Dekeyser, avocat

Le 30 novembre 2018

Les fonctionnaires et autres agents qui travaillent pour l’Union européenne (ci-après, les «fonctionnaires UE») bénéficient d’un traitement fiscal particulier. L’une des spécificités est que les fonctionnaires UE sont réputés, sur le plan fiscal, être toujours domiciliés dans l’Etat membre où ils résidaient avant leur entrée au service de l’UE (ci-après, le «pays d’origine»). Cette fiction vaut uniquement pour certains impôts. Elle s’applique notamment en matière d’impôts sur les revenus, d’impôt sur la fortune et de droits de succession. Le conjoint marié du fonctionnaire UE et ses enfants bénéficient également de cette fiction sous certaines conditions. Cette fiction cesse d’être applicable lorsque le fonctionnaire UE arrête de prester pour l’UE (notamment lorsqu’il part à la retraite).

Analysons ci-dessous le traitement fiscal applicable à certaines opérations immobilières fréquemment réalisées par les fonctionnaires UE.

Achat d’un immeuble belge 

Lors de l’acquisition d’un immeuble belge, le fonctionnaire UE doit payer des droits d’enregistrement belges au taux de 10% ou 12,5% selon la région où se situe le bien[1].

Il est parfois possible de bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement (par exemple, en Flandre, l’achat du premier logement peut être soumis, dans certains cas, à un taux de 6% ou 7% depuis juin 2018) et/ou d’un abattement fiscal (en Région bruxelloise, un abattement de 175.000€ est possible lors de l’achat d’un premier logement).

Location d’un immeuble belge à un particulier à des fins résidentielles

Belgique

Le fonctionnaire UE qui loue un immeuble belge à un particulier à des fins résidentielles n’est pas taxé sur les loyers perçus mais seulement sur base d’un revenu fictif nommé «revenu cadastral» indexé, majoré de 40%. Ce revenu est généralement nettement inférieur aux loyers réellement perçus. Le fonctionnaire UE peut être exonéré de tout impôt sur la location d’un immeuble belge si le montant imposable de ses revenus immobiliers belges n’excède pas un certain seuil. Si tel est le cas, il est également dispensé de déposer une déclaration fiscale belge. Cette règle ne vaut toutefois pas si le fonctionnaire UE perçoit d’autres revenus qui doivent obligatoirement être déclarés en Belgique.

Indépendamment de l’imposition ou non de la location, le fonctionnaire EU doit s’acquitter annuellement d’une taxe foncière belge appelée «précompte immobilier». Il existe toutefois certaines exonérations ou réductions possibles.

Pays d’origine

Il n’est pas exclu que le fonctionnaire UE soit également imposé dans son pays d’origine sur ses revenus locatifs belges. Selon le pays d’origine, cette double imposition sera généralement évitée de trois manières différentes :

  • soit, le pays d’origine exonère purement et simplement les revenus fonciers belges
  • soit, il exonère ces revenus, tout en tenant compte de ceux-ci pour le calcul de l’impôt dû sur les autres revenus du fonctionnaire UE taxables dans son pays d’origine
  • soit, il taxe ces revenus, mais il permet au fonctionnaire UE d’imputer le montant de l’impôt prélevé en Belgique sur le montant de l’impôt dû dans son pays

Vente d’un immeuble belge

Belgique

La plus-value réalisée par un fonctionnaire UE lors de la vente de son immeuble belge est taxable dans certaines circonstances :

  • si elle intervient dans un certain délai après l’acquisition
  • si elle sort de la «gestion normale de patrimoine privé»
  • etc.

En cas de taxation, la plus-value est soumise en Belgique, selon les circonstances, à un taux d’imposition de 16,5%, de 33%, voire à un taux d’imposition progressif allant jusqu’à 50%.

Pays d’origine

Il n’est pas exclu que le fonctionnaire UE soit également imposé dans son pays d’origine sur la plus-value qu’il réalise lors de la cession d’un immeuble belge. Selon le pays d’origine, cette double imposition sera généralement évitée sur base d’une des trois mêmes techniques que celles décrites ci-dessus permettant d’éviter une double imposition des revenus fonciers belges dans le pays d’origine.Si aucune de ces trois techniques n’est disponible dans le pays d’origine, d’autres pistes peuvent être envisagées pour éviter que la plus-value réalisée par un fonctionnaire UE sur un immeuble belge soit taxée dans son pays d’origine.

Donation d’un immeuble belge

Belgique

La donation d’un immeuble belge par un fonctionnaire UE à son conjoint et à ses enfants est soumise à des droits de donation en Belgique. Ceux-ci sont compris entre 3% et 27% en fonction du montant de la donation et du domicile du donateur[2].

Pays d’origine

Comme la Belgique n’a conclu, à ce jour, aucun traité préventif de double imposition en matière de donations, la donation d’un immeuble belge par un fonctionnaire UE peut être doublement taxée, en Belgique et éventuellement dans le pays de résidence du donataire.

Succession avec un immeuble belge

Belgique

Si le patrimoine d’un fonctionnaire UE, à son décès, contient un immeuble belge, ses héritiers devront s’acquitter de droits de mutation par décèsbelges sur cet immeuble. Leur taux oscille entre 3% et 80% selon la valeur de l’immeuble et le degré de parenté avec le défunt.Depuis 2018, le conjoint survivant et/ou le cohabitant est susceptible de bénéficier d’une exonération sur le logement familial dans les trois Régions.

Pays d’origine

Le pays d’origine du défunt et des héritiers est susceptible de taxer également la succession. Ceci peut engendrer une double imposition pour les immeubles belges. La Belgique a conclu seulement deux traités préventifs de double imposition en matière successorale (avec la France et la Suède). Dans les autres pays, la double imposition peut parfois être évitée sur base de dispositions de droit interne.

Transmission d’un immeuble belge: optimisation

Pour éviter un coût fiscal trop important lors du transfert par un fonctionnaire UE de son patrimoine immobilier à ses enfants, il est recommandé de structurer de manière prudente et efficace l’achat et la transmission d’immeubles belges par le fonctionnaire UE.

[1]La vente peut parfois être soumise au régime TVA (taux de 21%) au lieu des droits d’enregistrement si elle porte sur des bâtiments à construire, ou en cours de construction, ou sur des bâtiments neufs.

[2]Certains taux préférentiels sont susceptibles de s’appliquer (par exemple, sur la résidence principale).

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Réforme du droit des régimes matrimoniaux : nouveautés en matière de planification immobilière

Par Me Grégory Homans (avocat-associé) et Me Sybille Nieuwenhuys (avocate)

Le 19 octobre 2018

Après la réforme du droit civil successoral[1], le législateur s’est attaqué à celle des régimes matrimoniaux. Ces nouveaux droits sont entrés en vigueur le 1erseptembre 2018.

Voici un aperçu des principales nouveautés en matière de régimes matrimoniaux susceptibles d’impacter les planifications patrimoniales en matière immobilière :

  1. Clause de participation aux acquêts & immobilier

Le législateur a voulu accroitre la solidarité entre les époux mariés sous le régime de séparation des biens. Pour ce faire, il a prévu différentes clauses pouvant être ajoutées dans les contrats de mariage. Parmi celles-ci figurent la clause de participation aux acquêts. En vertu de cette clause :

  • durant le mariage, les époux possède chacun un patrimoine propre ;
  • lors de la dissolution du mariage(notamment, au décès d’un des conjoints), le patrimoine final de chacun des époux est comparé à son patrimoine au jour du mariage. La différence positive constitue leurs « acquêts »[2]. Les acquêts peuvent être répartis entre les époux comme ils le souhaitent.

Illustrons cela en s’intéressant àPaul et Marie :

Paul et Marie sont mariés sous le régime de séparation des biens et ont prévu dans leur contrat de mariage que le conjoint survivant recueillera l’intégralité de la différence entres les acquêts des deux époux.

Paul décède en premier lieu. Au cas où il aurait réalisé, durant le mariage, des acquêts pour un montant de 300.000 € et où Marie aurait réalisé des acquêts pour un montant de 100.000 €, Marie aurait droit de recueillir prioritairement 200.000 € (300.000 € (acquêts de Paul) – 100.000 € (acquêts de Marie)) dans le cadre de la répartition de la succession de Paul.

Si Marie et Paul résident à Bruxelles ou en Wallonie, Marie ne sera pas redevable d’impôts successoraux sur cette attribution.

Si Paul a acquis un immeuble durant leur mariage, Marie pourra, dans les limites de cette attribution, obtenir l’immeuble. Dans ce cas, des droits de mutation seront dus (1% ou 12,5% selon les circonstances).  

Si Paul et Marie résident en Flandre, Marie sera redevable d’impôts successoraux sur cette attribution. Des alternatives à la clause de participation aux acquêts sont généralement possibles.

  1. Familles recomposées & logement familial

De nombreuses personnes ne se remarient pas pour éviter d’éventuels conflits successoraux entre le conjoint de seconde noce et les enfants issus d’un premier mariage. Afin d’éviter ces conflits, il est désormais possible pour les couples remariés de se déshériter totalement, sous réserve du droit du conjoint survivant d’occuper le logement conjugal pendant une période d’au moins six mois après le décès.

Cette nouvelle règle offre plus de souplesse et de liberté dans le cadre de l’organisation successorale d’une famille recomposée, ce qui favorise le maintien de la paix familiale.

  1. Droits successoraux du conjoint survivant & patrimoine immobilier

Avant la réforme, lorsqu’un couple n’avait pas d’enfant, le conjoint survivant était parfois obligé de partager le patrimoine du défunt avec des parents éloignés de ce dernier. Cela entrainait quelques difficultés.

A présent, le conjoint survivant recueille seul la pleine propriété, non seulement des biens communs, mais également des biens détenus en indivision. Il sera donc intéressant, dans certains cas, de structurer ses investissements immobiliers de manière à ce que son conjoint puisse bénéficier de cette règle.

  1. Ventes d’immeubles entre époux

Il est désormais possible de réaliser des ventes de biens immeubles entre époux. Cela ouvre de nouvelles perspectives en matière de planification immobilière.  

  1. Apport anticipé de bien immobilier à une future communauté

Les couples non encore mariés qui désirent acheter un immeuble ensemble peuvent préciser dans l’acte d’acquisition du bien que celui-ci deviendra automatiquement commun lorsque le couple se mariera. Cette précision présente plusieurs avantages dans le cadre d’une planification patrimoniale immobilière.

[1]Voir G. HOMANS et A. DEKEYSER, « Réforme successorale : Nouveautés en matière de planification immobilière »

[2]Sous réserve de certaines exceptions.

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Société & logement du gérant : Quelles nouveautés en 2018 ?

Par Me Grégory Homans & Me Sébastien Thiry

Le 5 septembre 2018

Il est fréquent qu’une société acquière une habitation pour la mettre gratuitement à disposition de son gérant.

Ce schéma soulève généralement deux questions sur le plan fiscal:

(1)          celle de la déductibilité des frais liés à l’immeuble de la base imposable de la société,  et

(2)          celle de la taxation au titre de revenus professionnels de l’avantage que constitue, pour le gérant, l’attribution gratuite de l’immeuble.

Ces questions ont connu d’importants changements ces derniers mois. Explications.

  1. Mise à disposition gratuite d’un immeuble : vers une non-déductibilité des frais ?

L’un des intérêts, pour le gérant, de faire acheter son habitation par sa société est la possibilité, pour celle-ci, d’en déduire les frais (entretiens, travaux, charges amortissements, etc.) et ainsi réduire sa base imposable.

Admis de longue date par la jurisprudence, ce schéma est désormais remis en cause par les Cours et Tribunaux.

La plupart des récentes[1]décisions de justice refusent d’admettre la déduction des frais liés à l’immeuble (particulièrement, si la société a uniquement acquis l’usufruit de celui-ci). Ceci contraint les contribuables concernés à adapter leur situation.

Déductibilité des frais : quelles sont les nouvelles conditions ?

La déduction[2]des frais supportés par une société pour fournir gratuitement un logement à son gérant était traditionnellement conditionnée à la déclaration d’un avantage de toute nature (ATN) dans le chef du gérant[3]. Désormais, cette simple déclaration d’un ATN ne suffit plus.

Pour pouvoir déduire les frais liés au logement de sa base imposable, la société doit dorénavant prouver, au moyen de documents probants, que le logement gratuit est la contrepartie de prestations effectivement accomplies par le gérant.

Voici l’exemple de Monsieur Dupont, médecin et gérant d’une société médicale.

Par son travail, il a développé de manière significative l’activité de sa société et ainsi, les revenus de celle-ci. La société rémunère le mandat de gérant de Monsieur Dupont. Cette rémunération inclut la mise à disposition d’un logement gratuit par la société  (ATN déclaré par Monsieur Dupont).

Suivant la nouvelle jurisprudence, le fait qu’un ATN soit déclaré dans le chef de Monsieur Dupont n’autorise plus, à lui seul, la déduction des frais de la base imposable de la société. La société doit désormais en plus prouver, à l’aide de documents probants les éléments suivants :

(1) que Monsieur Dupont a bien presté en tant que gérant,

(2) et que la mise à disposition du logement rémunère les prestations en question.

A défaut de prouver ces éléments, la déduction ne sera pas autorisée.

Cette jurisprudence semble critiquable à plusieurs égards. Relevons, à titre d’exemple, que la preuve du travail accompli par le gérant semble pouvoir être apportée par le simple fait que la société fonctionne et qu’elle développe son chiffre d’affaires. La réalité supplante ainsi tout écrit….  

Déductibilité des frais: des solutions existent

Vu le contexte actuel, il est prudent de se ménager les preuves demandées par la jurisprudence (fut-elle critiquable) pour permettre la déductibilité des frais relatifs à l’immeuble de la base imposable de la société. A ce stade, la jurisprudence n’a pas encore validé un mode de preuve en particulier.

Selon la situation, divers modes de preuves peuvent être envisagés : établissement de time-sheetdétaillés, explication du mode de rémunération dans les documents sociaux adéquats, etc.

Dans des cas spécifiques, le paiement d’un loyer, par le gérant à la société, peut être envisagé pour permettre la déduction souhaitée. Le montant du loyer et le mode de paiement doivent toutefois être déterminés de manière adéquate. Certaines décisions ont, par exemple, jugé que la simple inscription en compte-courant d’un montant correspondant au loyer n’était pas suffisante[4].

Que faut-il en déduire ?

Au final, l’évolution de la jurisprudence fragilise la situation des sociétés qui ont acquis un immeuble pour le mettre gratuitement à disposition de leur gérant.

L’administration fiscale a d’ores et déjà annoncé qu’elle entamerait une importante vague de contrôles.

Des solutions existent pour éviter d’éventuelles rectifications fiscales. Il est prudent d’adapter les schémas mis en place en amont et ce, au regard des nouvelles exigences de la jurisprudence.

  1. Mise à disposition gratuite d’un immeuble : ATN limité pour le gérant

Lorsqu’une société met un immeuble à disposition de son gérant, elle octroie à ce dernier un ATN imposable à titre de revenu professionnel. Le montant de cet ATN a récemment été réduit de manière significative. 

Réduction du montant de l’ATN imposable

Le montant de l’ATN que représente, pour le gérant, la mise à disposition gratuite d’une habitation par sa société, est déterminé de manière forfaitaire.

Depuis 2012, le forfait était calculé selon la formule suivante :

Le coefficient multiplicateur de 3,8 avait été jugé anticonstitutionnel[6]par plusieurs juridictions[7].

L’administration fiscale a récemment décidé de l’abandonner (en principe, provisoirement, voir infra). Elle a publié une circulaire pour le confirmer officiellement[8].

Ceci réduit fortement l’imposition des gérants qui bénéficient d’un logement gratuit de leur société.

Comment tirer profit de la nouvelle circulaire ?

La nouvelle circulaire est applicable immédiatement (en ce compris pour les litiges en cours).

Les contribuables peuvent donc en tenir compte pour leur déclaration fiscale de 2018[9].

Pour le passé, les contribuables qui ont payé l’impôt sur le montant de l’ATN calculé de manière illégale peuvent réclamer contre cet impôt.

Le délai de réclamation classique est de 6 mois à dater de la réception de l’avertissement-extrait de rôle. Dans le cas précis d’une réclamation contre l’ATN « logement », il semble possible de demander un remboursement d’impôt jusqu’à 5 ans en arrière[10].

L’opportunité d’introduire une telle demande devra être appréciée au regard de chaque situation. Il est ainsi recommandé de s’assurer que la réclamation contre l’ATN n’entraînera pas, corrélativement, un contrôle de la déductibilité des frais liés à l’immeuble pour la société (voir supra).

Calcul de l’ATN à prévoir : prochaine évolution attendue ?

La suppression du coefficient multiplicateur appliqué pour déterminer l’ATN « logement » devrait n’être que provisoire.

Comme nous l’écrivions précédemment[11], le gouvernement examine actuellement la manière d’adapter le calcul de l’ATN pour le mettre en conformité avec la jurisprudence ayant confirmé l’inconstitutionnalité de l’ancien mode de calcul.

Les Ministres semblent avoir trouvé un accord pour l’application d’un coefficient multiplicateur de 2[12]. 

L’ATN « logement » serait donc calculé de la manière suivante :

La nouvelle règle devrait entrer en vigueur prochainement.

[1]Voir, e.a. Gand, 27 mars 2018.

[2]Art. 49 du CIR.

[3]Voir infra. Point II de la présente contribution

[4]E.a. Anvers, 17 octobre 2017.

[5]Art. 18 de l’AR/CIR (cas où l’immeuble est mis à disposition par une personne morale). Si le logement mis gratuitement à disposition est meublé, l’ATN est majoré de 2/3.

[6]Il ne s’appliquait pas, en effet, lorsque la mise à disposition gratuite de l’immeuble était le fait d’une personne physique (discrimination par rapport aux sociétés).

[7]E.a. Gand, 24 mai 2016 et 20 février 2018 ; voir la contribution du Cabinet Dekeyser publiée le 24 avril 2018 sur le site www.moneystore.be.

[8]Circulaire 2018/C/57, du 15 mai 2018.

[9]Pour les contribuables qui rentrent leur déclaration par le biais d’un comptable. Pour ceux qui ont déjà déposé leur déclaration, l’introduction d’une réclamation fiscale pourrait leur permettre de revendiquer l’application de la nouvelle circulaire.

[10]En invoquant, par exemple, l’existence d’un fait nouveau (analogie avec une décision d’inconstitutionnalité rendue par la Cour constitutionnelle).

[11]Voir la contribution du Cabinet Dekeyser publiée le 24 avril 2018 sur le site www.moneystore.be.

[12]Ce coefficient sera appliqué pour les immeubles mis gratuitement à disposition des dirigeants et ce, tant par des sociétés que par des personnes physiques (suppression de la discrimination mise en avant par la jurisprudence).

[13]Si le logement mis gratuitement à disposition est meublé, l’ATN est majoré de 2/3.

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Planification patrimoniale : nouveautés en matière de donations immobilières

Par Me Grégory Homans, avocat associé

Le 17 juillet 2018

Donner de son vivant permet à ses héritiers d’éviter un lourd impôt sur sa succession! Il convient d’être attentif à la manière dont les donations immobilières s’inscrivent dans le nouveau droit civil successoral, en vigueur au 1erseptembre 2018. Notez qu’il est possible de s’organiser jusqu’au 31 août 2019 (et non 2018 comme envisagé initialement) pour que les donations réalisées avant le 1erseptembre 2018 continuent d’être régies par les anciennes règles civiles successorales.

Le nombre de donations d’immeubles a significativement augmenté en Belgique depuis 2016. Cela est principalement dû à la diminution des droits de donations. Bonne nouvelle: la Wallonie entend encore les réduire afin de s’aligner sur les droits pratiqués par les deux autres Régions.

Les « droits de donations immobilières» seront bientôt fixés de la manière suivante pour l’ensemble de la Belgique:

Tranche de la donation Tarif lorsque la personne gratifiée est un enfant, un conjoint, un cohabitant légal ou, en Flandre, un cohabitant de fait dans certaines conditions
0 à 150.000 € 3%
150.000,01 à 250.000 € 9%
250.000,01 à 450.000 € 18%
Au-delà de 450.000 € 27%

 

Tranche de la donation Tarif lorsque la personne gratifiée est une autre personne que celles visées dans le tableau ci-dessus
0 à 150.000 € 10%
150.000,01 à 250.000 € 20%
250.000,01 à 450.000 € 30%
Au-delà de 450.000 € 40%

Comme les droits de successionpeuvent atteindre 30% lorsque les enfants ou le conjoint héritent et jusqu’à 80% dans les autres cas, il vaut mieux donnerque léguer.

Prenons le cas de Lucie et de ses deux filles qui résident à Uccle. Lucie est propriétaire d’un immeuble de rapport à Saint Gilles d’une valeur de 900.000 €.

Si Lucie décède avec cet immeuble dans son patrimoine, ses filles seront redevables d’un impôt successoral global d’environ 150.000 €.

Si Lucie le donne de son vivant à ses enfants, ceux-ci seront redevables de droits de donations d’un montant global d’environ 100.000 €. Si cette donation est réalisée en deux étapes séparées de 3 ans, les droits de donations globaux ne seront que d’environ 45.000 €. Cette donation permettra ainsi à la famille de Lucie de réaliser un gain fiscal d’environ 100.000 €.

Donner sans se dépouiller

La donation peut être aménagée pour répondre à la plupart des souhaits du donateur.

Cette souplesse favorise la réalisation de donations immobilières.

En effet, il est par exemple possible pour le donateur de continuer à occuper gracieusement l’immeuble donné. Il peut aussi conserver le droit de le louer et d’en percevoir les loyers, voire même, moyennant une rédaction adéquate des documents de donation, le droit de vendre l’immeuble donné et de bénéficier du prix de vente.

Donation immobilière & conjoint survivant

La personne qui donne un immeuble à ses enfants en s’en réservant l’usufruit, souhaite généralement cet usufruit revienne, à son décès, à son conjoint sans impôt.

Jusqu’au 31 août 2018, cet objectif peut être aisément atteint.

A partir du 1erseptembre 2018, le nouveau droit successoral bouleversera les solutions existantes. Il prévoit notamment que si le défunt marié donne de son vivant un immeuble, l’usufruit qu’il s’est réservé sur le bien reviendra automatiquement, à son décès, au conjoint survivant.

Si cette nouveauté semble rencontrer les souhaits du donateur, certains écueils apparaissent. La Flandre vient par exemple d’annoncer que le conjoint survivant sera en principe redevable de droits succession sur cet usufruit. Cela pourrait donner des idées taxatrices aux deux autres Régions… Le Législateur fédéral devrait toutefois prochainement donner une interprétation qui aboutirait à l’exonération fiscale de cet usufruit. Wait and see

Donation immobilière & paix familiale

Une donation immobilière peut parfois ne constituer qu’une avance sur héritage. Elle sera ainsi prise en compte pour déterminer le patrimoine du défunt à partager entre ses héritiers.

A partir du 1erseptembre 2018, la personne gratifiée devra, sauf dans certains cas, ramener à la succession un montant équivalant à la valeur indexée de l’immeuble lors de sa donation (et non plus à la valeur lors du décès du donateur comme actuellement). Cette innovation évitera certaines situations susceptibles d’altérer la paix familiale.

Intéressons-nous à Eric et à ses deux fils. En 2005, Eric donne une villa à Lasne d’une valeur de 400.000 € (valeur actuelle 800.000 €) à son fils ainé. Le même jour, Eric donne une somme d’argent pour un montant total de 400.000 € à son fils cadet. Ce dernier achète en 2005 une maison à Waterloo avec l’intégralité des fonds reçus (valeur actuelle 800.000 €). Pour Eric, l’égalité entre ses enfants a été respectée.

Pourtant, si Eric décède sans autre patrimoine avant le 1erseptembre 2018, son fils ainé devra rapporter la maison dans la succession (immeuble valorisé à 800.000 € au décès d’Eric). Quant à son fils cadet, il devra rapporter des liquidités à concurrence de 400.000 €. La masse successorale d’Eric s’élèvera à 1.200.000 € (800.000 € + 400.000 €). Chacun de ses enfants aura droit à 600.000 €. Or, comme le fils cadet n’a reçu quedes liquidités à concurrence de 400.000 €, il sera en droit de remettre en cause la donation immobilière consentie par son père au profit de son frère. Cela pourrait entacher l’entente familiale.

Par contre, si Eric décède sans autre patrimoine après le 1erseptembre 2018, chacun de ses enfants devra rapporter un montant de 400.000 € indexé dans la succession de leur père. Le fils cadet ne pourra ainsi plus contester la donation immobilière consentie au profit de son frère.

Donation immobilière & famille recomposée

Autre élément favorisant le maintien de la paix familiale : le conjoint survivant de secondes noces ne pourra plus, à partir du 1erseptembre 2018, remettre en cause les donations immobilières consenties par son conjoint avant leur mariage (y compris, celles réalisées avant le 1erseptembre 2018). Cela évitera des discussions délicates entre le conjoint de secondes noces et les enfants d’une première union.

Au final,  il est prudent de faire analyser par un spécialiste les actes de donations immobilières déjà réalisées pour s’assurer que celles-ci s’inscrivent correctement dans le cadre du nouveau droit successoral. Si cela s’avère utile, il est possible de s’organiser jusqu’au 31 août 2019pour que les donations immobilières réalisées avant le 1erseptembre 2018 continuent d’être régies par les anciennes règles civiles successorales.

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Fiscalité franco-belge : quelles nouveautés pour les belges propriétaires d’immeuble(s) en France ?

Par Me Grégory Homans, avocat-associé

Le 28 mai 2018

De nombreux belges ont succombé aux charmes du soleil d’Avignon, de la houle normande ou de la neige à Courchevel. Ceux-ci se doivent néanmoins d’être vigilants au vu des nouveautés fiscales susceptibles d’impacter leur coin de paradis.

  1. Détention: Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI est entré en vigueur le 1er janvier 2018. La première déclaration doit être introduite au plus tard le 15 juin 2018.

Le belge qui dispose, en nom propre ou par le biais de société, d’un patrimoine immobilier français d’une valeur supérieure à 1.300.000 € est désormais soumis à l’IFI.

Le taux de cet impôt est :

Assiette imposable Taux
jusqu’à 800.000 € 0%
supérieur à 800.000€ jusqu’à 1.300.000€ 0,5%
supérieur à 1.300.000€ jusqu’à 2.570.000€ 0,7%
supérieur à 2.570.000€ jusqu’à 5.000.000€ 1%
supérieur à 5.000.000€ jusqu’à 10.000.000€ 1,25%
supérieur à 10.000.000€ 1,5%

 

Si le seuil de déclenchement de l’IFI et son taux d’imposition sont identiques à ceux de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune qui a été supprimé à compter du 1er janvier 2018), de nombreuses différences existent néanmoins. Parmi celles-ci, épinglons notamment les spécificités suivantes :

  • l’IFI vise exclusivement les actifs immobiliers 
  • l’IFI vise les titres de sociétés (françaises ou non) propriétaires d’un immeuble en France, et ce indépendamment de l’importance de ce bien par rapport au reste du patrimoine de la société. Quant à l’ISF, il ne s’appliquait qu’aux titres de sociétés dites «à prépondérance immobilière française»
  • les dettes susceptibles d’être déduites de l’assiette de l’IFI ont été sensiblement limitées par rapport au régime ISF
  • un plafonnement des déductions autorisées a été instauré dans certains cas
  • un dispositif spécifique a été adopté pour atténuer les effets du crédit bullet
  • en cas de démembrement de propriété découlant d’une succession non testamentaire, le nu-propriétaire et l’usufruitier seront tous deux redevables de l’IFI et ce, chacun à concurrence de la valeur de son droit (valeur fixée par l’article 669 du Code Général des Impôts français). Pour rappel, seul l’usufruitier était redevable de l’ISF.

Compte-tenu des spécificités de l’IFI, il est recommandé à tout belge propriétaire d’un immeuble en France d’apprécier auprès d’un spécialiste l’impact de l’IFI sur son patrimoine immobilier français.

  1. Location: jurisprudences récentes

Immeuble détenu en nom propre

Si un belge donne en location résidentielle un immeuble en France, il devra reprendre dans sa déclaration fiscale belge les loyers perçus diminués des impôts français et d’un forfait de frais. Ces revenus fonciers français seront exonérés d’impôt belge sous réserve de progressivité. Cela signifie qu’il n’en sera tenu compte que pour fixer le taux d’imposition appliqué aux autres revenus imposables en Belgique au taux progressif. 

Par contre, si le bien mis en location était situé en Belgique, son propriétaire aurait seulement dû mentionner dans sa déclaration fiscale le revenu cadastral indexé du bien majoré de 40%.

Cette différence de traitement fiscal selon la localisation du bien loué a été condamnée à plusieurs reprises par les juridictions belges et européennes. Ce 12 avril 2018, la Cour de justice de l’Union Européenne a, à nouveau, critiqué cette distinction.

La Belgique devra donc adapter sa législation pour la rendre «euro-compatible». Le cabinet du Ministre des Finances a précisé « qu’une solution éventuelle ne pourra pas mener à une hausse de la pression fiscale générale ». Différentes approches sont envisageables. Parmi celles-ci: le législateur pourrait s’inspirer des récents enseignements de la Cour d’appel de Liège qui a décidé que seuls 22,5% des loyers produits par l’immeuble étranger mis en location à des fins résidentielles doivent être repris dans la déclaration fiscale belge. Cette solution n’est toutefois pas pleinement satisfaisante au regard du droit européen.

Une autre approche serait de se calquer sur la pratique administrative consistant à ne retenir que le revenu fictif approuvé par l’autorité fiscale étrangère (en France, il s’agira de la base de calcul de la taxe foncière). Cette pratique ne concerne actuellement que les résidences secondaires à l’étranger non louées mais peut facilement être transposée aux biens mis en location à des fins résidentielles. Wait and see…

Immeuble détenu par le biais d’une société civile immobilière française (SCI)

Une SCI non soumise à l’impôt français sur les sociétés est une société qui possède une personnalité juridique mais qui est translucide sur le plan fiscal. Le résultat déterminé au niveau de la SCI est donc directement imposable dans le chef des associés.

Le traitement fiscal belge des revenus distribués par la SCI à ses associés (résidents belges) est controversé: s’agit-il de revenus fonciers taxables en France ou de dividendes taxables en Belgique?

La Cour de cassation belge a récemment mis fin à cette controverse. La Cour a précisé que les revenus perçus par une SCI translucide et distribués à ses associés (résidents belges) sont taxables tant en France à titre de revenus immobiliers qu’ en Belgique à titre de dividendes ou de revenus innommés au sens du traité fiscal franco-belge du 10 mars 1964.

Cette double imposition internationale semble toutefois contestable pour différentes raisons. En pratique, elle peut généralement être évitée moyennant certains aménagements.

  1. Vente: nouveau traité fiscal franco-belge?

Conformément au traité fiscal conclu entre la France et la Belgique le 10 mars 1964, le Belge qui vend des titres d’une société immobilière française peut, sous certaines conditions, éviter tout impôt sur la plus-value réalisée.

Le traité fiscal franco-belge est en cours de renégociation.

Au regard des récents traités renégociés par la France (en particulier, le traité franco-luxembourgeois), il est probable que la France tente d’obtenir le pouvoir d’imposer les plus-values réalisées par un résident belge lors de la vente de titres de sociétés immobilières françaises. Si les négociations franco-belges devaient aboutir en 2018, le nouveau traité fiscal n’entrerait en vigueur qu’au 1er janvier 2019.

Cette période transitoire permettra aux propriétaires belges de sociétés immobilières françaises de s’organiser sur le plan fiscal avant l’éventuelle entrée en vigueur des nouvelles dispositions.

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Acheter un immeuble en société : quelles sont les dernières évolutions ?

Par Me Manoël Dekeyser & Me Sébastien Thiry

Le 24 avril 2018

Il est fréquent qu’une société achète un immeuble pour le mettre à la disposition de son associé-gérant. L’achat est ainsi financé par la société et celle-ci peut déduire les charges et frais liés au bien (droits d’enregistrement, amortissements, coûts d’entretien, etc.).

Il est possible de structurer l’acquisition pour réduire l’impôt à payer lorsque la société cédera l’immeuble au gérant.

En raison de son intérêt fiscal, l’achat d’un immeuble en société est souvent la cible de contrôles fiscaux. Certains pièges sont donc à éviter. Petit tour d’horizon des principales nouveautés en la matière.

  • Acquisition de l’immeuble

Parmi les schémas qui permettent d’optimiser fiscalement l’achat d’un immeuble en société, figurent :

  • L’achat en démembrement usufruit – nue-propriété[1]

La société achète l’usufruit de l’immeuble et finance ainsi une (grande) partie de l’achat. Le gérant achète quant à lui la nue-propriété. S’il est correctement aménagé, ce schéma permet à la société de déduire une partie des frais liés à l’immeuble. Il permet également au gérant de devenir propriétaire à l’extinction du droit d’usufruit et ce, sans impôt.

Le droit d’usufruit acheté par la société doit être valorisé de manière adéquate. S’il est survalorisé, la société consent un avantage à son gérant (elle lui permet d’acheter la nue-propriété de l’immeuble à un prix moins élevé). Cet avantage est imposable chez le gérant à titre de revenu professionnel (avantage de toute nature, « ATN »)[2].

La pratique fiscale a élaboré diverses formules permettant de valoriser un droit d’usufruit.

Le fisc a récemment recommandé[3] que la formule mise en place par le Service des décisions anticipées[4] soit appliquée. Il a annoncé que des contrôles fiscaux seraient effectués pour vérifier le mode de calcul adopté.

Cette formule est la moins avantageuse pour le gérant. Elle n’a pas valeur légale et il est possible de s’en écarter. La formule choisie doit toutefois conduire à une valorisation correcte de l’usufruit (preuve à fournir).

Pour les montages déjà en place où l’usufruit a été survalorisé, plusieurs solutions peuvent être envisagées pour éviter une taxation chez le gérant (prolongation du droit d’usufruit, etc.).

  • L’achat en indivision

La société et son gérant achètent chacun une partie de l’immeuble en pleine propriété[5].

L’intérêt du schéma est qu’il permet au gérant de racheter l’immeuble à la société en payant des droits d’enregistrement réduits[6]. Son inconvénient est que la société sera taxée sur la plus-value qu’elle réalisera lors de la vente au gérant.

Depuis 2014, l’administration de l’enregistrement conteste l’application du taux réduit dans certains cas. Cette position paraît critiquable notamment au regard des principes constitutionnels d’égalité et de non-discrimination. Elle a récemment été invalidée par une juridiction néerlandophone[7].

  • Durant la détention de l’immeuble

Détermination de l’avantage de toute nature (ATN) pour le gérant

Lorsqu’une société met un immeuble à disposition de son gérant, elle lui octroie un avantage imposable à titre de rémunération (ATN). Cet ATN est calculé selon la formule suivante : revenu cadastral indexé x 100/60 X 3,8[8].

La légalité de ce coefficient de 3,8% était contestée par une partie importante de la doctrine. Plusieurs juridictions l’ont récemment invalidée.

Il est donc conseillé aux contribuables qui ont payé l’impôt sur le montant de l’ATN calculé de manière illégale d’examiner l’opportunité de réclamer contre cet impôt.

Pour l’avenir, le Ministre des finances a indiqué qu’il examinait la manière d’adapter le calcul de l’ATN, pour le mettre en conformité avec la jurisprudence précitée[9].

Déduction par la société des frais liés à l’immeuble :

Une société peut en principe déduire les frais qu’elle supporte pour acquérir ou conserver des revenus[10].

La déduction des frais liés à un immeuble mis gratuitement à disposition du gérant est régulièrement contestée par le fisc.

Jusqu’il y a peu, la jurisprudence en admettait la déductibilité si un ATN était déclaré dans le chef du gérant[11] (théorie de la « rémunération »).

La Cour de cassation a récemment estimé que la déclaration d’un ATN n’était plus suffisante. La société devra désormais prouver que l’ATN rémunère des prestations réellement accomplies par le gérant.

Il est donc conseillé aux contribuables concernés de se réserver les preuves adéquates pour le cas où ils seraient contrôlés par le fisc.

Ceci semble d’autant plus nécessaire en raison de la réduction probable de l’ATN à déclarer pour le gérant (voir supra). Cette réduction pourrait en effet inciter le fisc à se montrer plus rigoureux en ce qui concerne la déduction des frais liés à l’immeuble.

  • Sortie de l’immeuble

Lorsqu’un gérant acquiert l’immeuble de sa société, il doit en principe payer des droits d’enregistrement de 10% ou 12,5 %[12]. La société doit, quant à elle, payer l’impôt des sociétés sur la plus-value réalisée lors de la vente.

Dans certains cas, les droits d’enregistrement dus par le gérant peuvent être réduits[13].

En Région wallonne, cette réduction n’est plus possible (depuis 2018) si des travaux d’importance ont été réalisés dans l’immeuble par la société.

En conclusion, l’administration fiscale a récemment annoncé son intention de contrôler les achats d’immeubles en société. Il est recommandé aux contribuables concernés de s’assurer que le schéma qu’ils ont mis en place est conforme aux dernières évolutions en la matière. Si nécessaire, il leur est conseillé d’effectuer les aménagements adéquats.

[1]D’autres démembrements sont également possibles selon les objectifs du gérant (exemple : l’emphytéose et la superficie).

[2] Art. 32 du CIR.

[3] Par la voie d’une directive interne.

[4] Voir : www.ruling.be.

[5] Exemple : 95% pour la société et 5% pour le gérant. La formule inverse est parfois choisie (le gérant achète la majorité des parts dans l’indivision, s’il dispose des fonds).

 

[6] Droits de partage de 1% (Art. 109 du CDE wallon et bruxellois) ou 2,5% (Art. 2.10.4.0.1. du Code flamand de la fiscalité).

[7] Civ. Flandre orientale, 7 fév. 2017.

[8] Article 18 de l’AR/CIR 92.

[9] Soit en le supprimant, soit en réduisant son montant et en augmentant corrélativement le montant de l’ATN consenti par une personne physique.

[10] Art. 49 du CIR.

[11] Voir supra. Ceci supposait une taxation effective de l’ATN (et non une simple inscription en compte courant). Par le passé la jurisprudence considérait que les frais devaient avoir un lien avec l’objet social pour être déductibles. La Cour de cassation a estimé que ceci n’était plus nécessaire (notamment : Cass. 11 septembre 2014).

[12] Article 129 du CDE wallon et bruxellois et art. 2.9.1.0.4 du Code flamand de la fiscalité.

[13] Au taux de 1% (Région wallonne ou bruxelloise) ou 2,5% (Région flamande).

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Successions : double taxation des immeubles à l’étranger ?

Par Me Grégory Homans (avocat-associé) et Me Antoine Dekeyser

Le 23 mars 2018

Les Belges ont une brique dans le ventre, c’est connu ! Selon une enquête récente[1], environ 200.000 belges possèdent une seconde résidence à l’étranger. Celles-ci se situent généralement en France (34%), en Espagne (18%) et en Italie (9%).

Que se passera-t-il à leur décès : quel État prélèvera des droits de succession (la Belgique ou l’État où se situe le bien) ? Y a-t-il un risque de double imposition ?

Double imposition ?

Au décès d’un résident belge, l’État belge prélèvera des droits de succession sur tous les biens du défunt, y compris sur ses immeubles à l’étranger. L’État où se trouve un immeuble prélèvera également un impôt successoral. Il y aura donc double imposition.

Deux remèdes à la double imposition sont prévus dans la loi :

  • Premièrement, la Belgique a conclu deux traités, respectivement avec la France et la Suède, répartissant le pouvoir d’imposer une succession[2].
  • Deuxièmement, lorsque l’immeuble est situé dans un autre État, la Belgique déduit, moyennant certaines conditions, l’impôt successoral étranger des droits de succession belges dus sur l’immeuble étranger[3].

Illustrons ces remèdes au moyen d’exemples pratiques[4].

Immeuble en France

Selon le traité franco-belge du 20 janvier 1959, au décès d’un résident belge propriétaire d’un immeuble français, ses héritiers sont redevables de droits de mutation à titre gratuit français et de droits de succession belges[5].

Les droits de mutation par décès français sont progressifs et susceptibles d’atteindre 45% lorsque les héritiers sont des enfants du défunt.

Particularité française : le conjoint survivant bénéficie d’une exonération des droits de succession.

Quant à la Belgique, elle prélève également des droits de succession sur les immeubles français. Elle imputera toutefois l’impôt successoral français sur les droits de succession belges[6].

Si le défunt détenait son immobilier français par le biais d’une société immobilière française ou étrangère, la situation serait différente. Dans ce cas, il convient de s’interroger sur la nature des parts de cette société : s’agit-il de biens mobiliers ou de biens immobiliers ? S’il s’agit des parts d’une SCI française fiscalement « translucide », la réponse n’est pas uniforme dans la doctrine, la jurisprudence et la pratique administrative. Il faut par ailleurs être attentif au fait que la réponse est susceptible d’évoluer avec le temps. Si les parts de la société immobilière peuvent être assimilées à des biens mobiliers dans le cadre du traité franco-belge de 1959, les personnes qui en hériteront seront redevables uniquement des droits de succession belges[7].

Immeuble en Espagne

La Belgique et l’Espagne n’ont pas conclu de traité préventif de double imposition successorale.

Au décès d’un résident belge propriétaire d’un immeuble en Espagne, ses héritiers sont redevables des droits de succession espagnols et belges.

Les droits de succession espagnols sont progressifs et susceptibles d’atteindre 34% en ligne directe (conjoint/enfants).

Particularité espagnole : en fonction de la Communauté Autonome compétente[8], un abattement s’applique atteignant dans certains cas jusqu’à 1.000.000€[9] pour le conjoint et pour chaque enfant du défunt. Outre cet abattement, dans la Communauté Autonome de Madrid, le conjoint et les enfants bénéficient généralement d’une exonération d’impôt pouvant atteindre 99% des droits de succession.

Quant à la Belgique, elle prélève également des droits de succession sur les immeubles espagnols. Elle imputera toutefois, moyennant certains conditions, l’impôt successoral espagnol sur les droits de succession belges[10].

Il en ira de même si le défunt belge détenait son immobilier espagnol par le biais d’une société espagnole ou étrangère.

Compte tenu des règles d’imposition en Belgique, le fait qu’il y ait, dans certains cas, une exonération quasi totale d’impôt du côté espagnol renforce le pouvoir d’imposition de la Belgique. Il est ainsi recommandé d’organiser l’acquisition d’un immeuble espagnol en tenant compte de ce volet successoral.

Immeuble en Italie

La Belgique et l’Italie n’ont pas conclu de traité préventif de double imposition successorale.

Au décès d’un résident belge propriétaire d’un immeuble en Italie, ses héritiers sont redevables des droits de succession italiens et belges.

Les droits de succession italiens s’élèvent à un taux fixe de 4% en ligne directe (conjoint/enfants), auxquels s’ajoutent des droits de mutation immobilière de 3% en général.

Particularité italienne : le conjoint survivant et les enfants bénéficient chacun d’un abattement de 1.000.000€[11] sur les immeubles dont ils héritent en Italie.

Quant à la Belgique, elle prélève également des droits de succession sur les immeubles italiens. Elle imputera toutefois, moyennant certains conditions, l’impôt successoral italien sur les droits de succession belges[12].

Si le défunt résident belge détenait son immobilier italien par le biais d’une société, ses héritiers seront uniquement redevables des droits de succession en Belgique.

A l’instar de l’Espagne, l’abattement fiscal en Italie accroit indirectement le pouvoir d’imposition de la Belgique. Cela renforce l’intérêt de structurer la détention d’un immeuble italien en tenant compte du volet successoral belge.

[1] Enquête wes research & strategy réalisée en 2015                                                            

[2] Convention entre la France et la Belgique tendant à éviter les doubles impositions et à régler certaines autres questions en matière d’impôts sur les successions et de droits d’enregistrement du 20 janvier 1959 et Convention entre la Suède et la Belgique tendant à éviter les doubles impositions et à régler certaines autres questions en matière d’impôts sur les successions du 18 janvier 1956.

[3] Article 17 du Code des droits de succession (« CDS ») et article 2.7.5.0.4 du Code flamand de la fiscalité. Le taux moyen des droits de succession belges applicable à la succession du défunt est appliqué à l’immeuble dont il est propriétaire à l’étranger.

[4] Les développements ci-après dressent l’état du droit étranger au 1er mars 2018.

[5] Article 4 de la convention franco-belge

[6] Article 10, b) de la convention franco-belge

[7] Article 8 de la convention franco-belge

[8] L’Espagne est divisée en 17 communautés autonomes.

[9] Réduction de la base imposable aux droits de succession espagnols

[10] Article 17 CDS

[11] Réduction de la base imposable aux droits de succession italiens

[12] Article 17 CDS

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Réforme successorale : Nouveautés en matière de planification immobilière

Par Me Grégory Homans & Me Antoine Dekeyser

Le 26 février 2018

Comme déjà annoncé sur MoneyStore[1], le droit successoral a été réformé de manière significative durant l’été 2017. Les nouvelles règles s’appliqueront à partir du 1er septembre 2018. Voici un aperçu de certaines nouveautés impactant les planifications en matière immobilière.

Rapport des donations immobilières

Une donation immobilière peut être définitive ou être une avance sur héritage. Dans ce dernier cas, elle doit être rapportée à la succession (c’est-à-dire, reprise dans le calcul du patrimoine total du défunt à partager entre ses héritiers) pour établir les droits de chacun.

Rapport : en nature ou en valeur ?

Les donations de biens immobiliers sont traditionnellement rapportables en nature. A partir du 1er septembre 2018, elles le seront en valeur. L’héritier qui aura reçu un immeuble ne devra donc plus restituer l’immeuble en tant que tel dans la succession du donateur. Il devra uniquement rapporter un montant équivalent en numéraire, et ce sauf certaines exceptions.

Rapport : quelle valeur ?

La valeur rapportable dans la succession sera en principe celle de l’immeuble lors de la donation, et non plus celle de l’immeuble au décès du donateur comme c’est le cas actuellement. Cette valeur sera celle reprise dans l’état estimatif dans la donation, sauf si celle-ci s’avère supérieure à la valeur « réelle » du bien (p.ex. pollution de sol inconnue lors de la donation). Si la personne gratifiée n’obtient la pleine jouissance de l’immeuble qu’à une date postérieure à la donation (p. ex., en cas de donation avec réserve d’usufruit au profit du donateur ou, dans certains cas, de donation avec interdiction d’aliéner), la valeur à rapporter sera celle du jour où la personne gratifiée accède à la pleine jouissance.

La valeur rapportable sera indexée, jusqu’au jour du décès du donateur, sur base de l’indice des prix à la consommation. Il est intéressant de noter que cet indice donne généralement des résultats très inférieurs par rapport à l’évolution moyenne du marché immobilier en Belgique. Ceci est bien entendu à l’avantage de la personne qui a reçu ou hérité un immeuble.

Rapport : illustration pratique

Un père a 2 enfants : en 1990, il donne à l’un une maison à Waterloo d’une valeur de 150.000€ à l’époque (600.000€ aujourd’hui) et à l’autre une somme de 150.000€ en espèces.

Si le père décède sans patrimoine avant le 1.1.2018, ses enfants devront rapporter dans sa succession : une donation de 600.000€ pour l’un et de 150.000€ pour l’autre. Le 2ème enfant pourra réclamer la réduction en nature de la donation de la maison au premier.

Si le père décède sans patrimoine après le 1.1.2018, ses enfants devront rapporter dans sa succession : ses enfants devront rapporter chacun une donation de 150.000€ (montants à indexer). Aucune réduction en nature de la donation au premier enfant ne pourra être exigée.

Rapport : sort du conjoint survivant ?

A partir du 1er septembre 2018, le conjoint survivant ne pourra plus bénéficier du rapport des libéralités consenties à d’autres héritiers (c’est-à-dire pour l’essentiel réclamer l’usufruit). Il ne sera donc plus possible de donner un immeuble à ses enfants à charge de rapporter (en exonération d’impôt) l’usufruit à leur maman.

En échange, le conjoint survivant ne devra plus rapporter ce qu’il a lui-même reçu. Gare aux donations d’immeubles faites à son conjoint dans l’idée qu’il devra en rapporter la nue-propriété aux enfants : ce ne sera plus le cas à l’avenir ! Le transfert ultérieur de l’immeuble par le conjoint survivant entraînera le paiement de droits de succession supplémentaires, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui.

Droits du conjoint survivant : aspects immobiliers

Usufruit continué

A défaut de bénéficier d’un rapport successoral, le conjoint survivant recueillera par contre, au décès de son conjoint, l’usufruit que celui-ci s’était réservé à l’occasion de donations immobilières réalisées pendant leur mariage. Il pourra continuer à l’exercer jusqu’à son propre décès. Cette nouvelle faculté se nomme « l’usufruit continué ». Le conjoint survivant sera en principe redevable de droits de succession sur ce nouvel usufruit.

Logement familial

La réserve concrète du conjoint survivant sur le domicile familial sera étendue au droit au bail du logement familial. Ceci lui assurera plus de sécurité.

Familles recomposées

Enfin, le conjoint survivant ne pourra plus solliciter aucune réduction des donations consenties par son conjoint avant leur mariage. Ainsi, si Monsieur, divorcé, a donné des immeubles à ses enfants, puis se remarie, ceux-ci ne devront plus craindre que leur beau-père/belle-mère puisse exiger la réduction de ces donations.

Pactes successoraux et biens immobiliers

Pour favoriser la paix des familles, il sera désormais possible de régler définitivement, de son vivant, en concertation avec tous ou certains de ses héritiers, la répartition de ses biens dans sa succession (future). Cela suppose un certain formalisme. A titre d’exemple, les héritiers pourront, notamment, acter leur accord sur l’attribution de tel ou tel immeuble à tel héritier ou acter la renonciation par le conjoint survivant à son « usufruit continué » sur tel immeuble de la succession.

Le traitement fiscal de ces pactes est encore controversé.

Entrée en vigueur et période transitoire

La loi entre en vigueur le 1er septembre 2018.

Jusqu’au 31 août, chaque citoyen peut vérifier que ses donations antérieures ou son testament sont compatibles avec le nouveau régime. D’ici là, il est possible d’opter pour que les donations antérieures restent régies par les anciennes règles et ce, via une déclaration de maintien. Une telle déclaration soulève plusieurs questions fiscales. Des alternatives peuvent être envisagées pour atteindre le même résultat.

[1] http://moneystore.be/transmission

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Fiscalité immobilière: quelles nouveautés en 2018 ?

Par Me Manoël Dekeyser & Me Grégory Homans, avocats-associés

Le 15 janvier 2018 

Dans le cadre des réformes fiscales 2018, chacune des Régions a modifié sa fiscalité immobilière.

  • Wallonie

Au 1er janvier 2018, les mesures fiscales suivantes sont entrées en vigueur:

  • l’exonération de droits de succession sur le transfert du domicile conjugal en faveur du conjoint survivant dans le cadre d’une succession. Il en va de même pour le cohabitant légal (pas pour le cohabitant de fait).
  • la mise en place d’un régime fiscal spécifique pour l’achat immobilier en viager. Ce nouveau régime s’articule autour de deux axes principaux. Le premier: lors d’un achat viager, le taux des droits d’enregistrement sera de 6% (et non de 12,5%) moyennant certaines conditions. Le second: la base de calcul des droits d’enregistrement sera la valeur de la nue-propriété de l’immeuble acquis (et non celle de la pleine propriété) et ce, sous réserve de certains planchers.
  • la suppression des droits d’enregistrement de 15% dans le cadre de l’acquisition d’une troisième (ou plus) habitation. Le taux des droits d’enregistrement seront désormais de 12,5%
  • l’instauration d’un abattement de 20.000€ sur la base de calcul des droits d’enregistrement dus lors de l’achat de sa résidence principale et ce, sous certaines conditions. Si cet abattement peut paraître léger par rapport à l’abattement de 175.000€ octroyé par la Région bruxelloise, il témoigne toutefois d’un mouvement de pensée
  • Bruxelles

En 2018, les personnes qui acquerront un terrain pour construire leur résidence principale profiteront, sous certaines conditions, d’un abattement de 87.500€ déduit de la base de calcul des droits d’enregistrement. Quant à celles qui acquerront une habitation sur plans, elles bénéficieront en principe d’un abattement de 175.000€.

  • Flandre 

Le gouvernement flamand entend ramener le taux des droits d’enregistrement dus lors de l’achat de sa résidence principale de 10% à 7% (contre 12,5% à Bruxelles et en Wallonie[1]). Cette réduction du taux des droits d’enregistrement devrait en principe entrée en vigueur pour l’été 2018.

Cette mesure tend à favoriser l’acquisition d’un premier logement. Espérons que cette spécificité flamande inspire les autres Régions.

[1] La Wallonie connaît un taux de droits d’enregistrement de 6% lors de l’acquisition d’une « habitation modeste »