De gesplitste aankoop van vastgoed: hoe werkt het en wat is nieuw?

@Pexels

Door Astrid Dutré en Pieter Haine – Estate Planning Bank Nagelmackers

De gesplitste aankoop van vastgoed is vandaag nog steeds een veelgebruikt instrument in het kader van successieplanning. De fiscus heeft die techniek in de loop der jaren meerdere keren onder de loep genomen. Waar moet u vandaag rekening mee houden?

 

Het principe

We vertrekken van een klassiek geval waarbij ouders in België een tweede verblijf wensen aan te kopen en daar onmiddellijk hun kinderen bij willen betrekken.

Een gesplitste aankoop houdt in dat de ouders het vruchtgebruik aankopen en de kinderen de blote eigendom.

De ouders behouden als vruchtgebruiker het recht om het goed te gebruiken of om de eventuele huurinkomsten te innen. Daarnaast geeft het hen ook een zekere controle over het tweede verblijf. Bij het overlijden van de (laatste) vruchtgebruiker zal het vruchtgebruik uitdoven en worden de blote eigenaars automatisch volle eigenaars.

Fiscaal?

In principe geeft die uitdoving van het vruchtgebruik geen aanleiding tot erfbelasting, maar de wetgever vermoedt in die situatie toch een bevoordeling. Er is namelijk een wettelijk vermoeden dat de kinderen bij het overlijden van de ouders begunstigd werden met de volle eigendom van de gesplitst aangekochte goederen. Daardoor lopen ze dus het risico om op de waarde van de volle eigendom toch erfbelasting te moeten betalen.

Dat wettelijk vermoeden is echter weerlegbaar. De kinderen moeten daartoe kunnen aantonen dat er geen sprake is van een bedekte bevoordeling.

Het tegenbewijs moet volgende elementen bevatten:

  • De kinderen beschikten over de nodige tegoeden op hun rekening waarmee zij de blote eigendom hebben aangekocht. Die tegoeden mogen eventueel afkomstig zijn van de ouders via een voorafgaande schenking. Daar komen we verder op terug.
  • De kinderen hebben vanuit hun rekening hun deel van de blote eigendom betaald.
  • Een correcte waardering van de opsplitsing vruchtgebruik – blote eigendom.

Voorafgaande schenking

In de praktijk beschikken de kinderen vaak niet over eigen financiële middelen om de blote eigendom aan te kopen. Daarom helpen de ouders hen vaak financieel via een schenking. In het verleden was er discussie over de vraag of de voorafgaande schenking van de ouders al dan niet geregistreerd diende te worden. Sinds 12 juni 2018 heeft de Raad van State dat discussiepunt beslecht. Daardoor is het in de drie gewesten niet langer vereist dat de voorafgaande schenking van de ouders geregistreerd wordt. De ouders kunnen dus nog steeds de bankgift gebruiken zonder die te laten registreren.

Daarbij mag de risicotermijn van drie jaar niet uit het oog verloren worden. Overlijdt de schenker binnen die termijn, dan zijn de kinderen alsnog erfbelasting verschuldigd op de waarde van de roerende schenking, tenzij er toch nog geregistreerd zou geweest zijn.

Volgens het voorontwerp van Vlaams decreet zou deze risicotermijn in het Vlaams gewest verlengd worden tot vier jaar voor schenkingen die gebeuren na 1/7/2021. Dit is echter onder voorbehoud, gezien de tekst nog in het Vlaams parlement moet goedgekeurd worden. (bron: notaris.be)

Nieuwe federale beslissing

Impact voor het Brussels Hoofdstedelijk en Waals Gewest

Sinds 1 augustus 2020 moeten fiscale inwoners van deze twee gewesten ook rekening houden met een nieuwe beslissing van de Federale Belastingadministratie. Die beslissing bepaalt dat indien er een voorschot werd voorzien in het compromis, het totale bedrag dat door de blote eigenaar verschuldigd is, dient geschonken te zijn vóór de ondertekening van het compromis en dus niet voor de ondertekening van de notariële aankoopakte!

Impact voor het Vlaams Gewest

In het Vlaams Gewest hoeft er geen rekening gehouden te worden met deze beslissing. Hier aanvaardt de Vlaamse belastingadministratie (Vlabel) nog steeds dat de voorafgaandelijke schenking door de ouders uiterlijk moet plaatsvinden voor de ondertekening van de notariële aankoopakte.

Aandachtspunt

Houd steeds in het achterhoofd dat de problematiek van de erfbelasting pas naar boven zal komen bij het overlijden van de ouders. Op dat ogenblik is het aan de kinderen om dat wettelijk vermoeden te weerleggen.

De bewijslast ligt dus volledig bij hen.

Het is van groot belang om de rekeninguittreksels en de eventuele pacte adjoints die naar aanleiding van de bankgift werden opgesteld goed te bewaren, zodat de kinderen kunnen aantonen dat zij de blote eigendom via een eigen rekening hebben betaald!

Samengevat

In het Vlaams Gewest hoeft de voorafgaande schenking (vaak via een bankgift) door de ouders niet geregistreerd te worden. Ze moet uiterlijk voor de ondertekening van de notariële akte gebeuren.

In het Brussels Hoofdstedelijk en Waals Gewest moet de voorafgaande schenking ook niet geregistreerd te worden, maar moet ze vóór de ondertekening van het compromis gebeuren zodra er een voorschot wordt gevraagd.

Bespreek dit dus tijdig met uw notaris. Hij is het ideale aanspreekpunt om latere discussies te vermijden.

Dit bericht is geplaatst in Overdracht met de tags , . Bookmark de permalink.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *