@Pexels
Door Cofinimmo
De zorgvastgoedmarkt wordt gekenmerkt door een sterk groeipotentieel, een gunstige wetgevende context en langetermijnhuurovereenkomsten met de uitbaters.
Sterk groeipotentieel
Demografische tendensen en evolutie van de levenswijzen: vergrijzing van de bevolking, toenemende behoefte aan gespecialiseerde zorginstellingen.
De vergrijzing van de bevolking is een evolutie die zich in de meeste Europese landen steeds sterker aftekent. In 2050 zouden personen ouder dan 80 jaar ongeveer 10 % van de totale bevolking in Europa vertegenwoordigen. Hoewel het aantal autonome senioren binnen deze categorie in stijgende lijn gaat, gaat de vergrijzing van de bevolking niettemin gepaard met een aanzienlijke toename van het aantal zorgbehoevende senioren. Deze situatie zal gelijktijdig de nood aan gespecialiseerde zorginstellingen en bijgevolg bedden doen groeien. De groei wordt in België op 45 000 bijkomende bedden geraamd tegen 2025-2030. In Duitsland en Frankrijk merken wij dezelfde tendens met een geraamde groei van respectievelijk 250 000 en 30 000 bijkomende bedden. Daarbij komen de herop te bouwen verouderde gebouwen die respectievelijk meer dan 100 000 en 110 000 bedden tellen.
Budgettaire beperkingen: streven naar oplossingen met een lagere maatschappelijke kostprijs
Parallel hiermee vertegenwoordigen de uitgaven in de gezondheidszorg een groeiend aandeel van het bbp: dit aandeel bedraagt tussen 10 % en 12 % in België, Frankrijk, Nederland en Duitsland, afhankelijk van het land. In een context van budgettaire beperkingen, vraagt de organisatie van zorg meer rationalisatie en moeten private instellingen het in deze sector steeds vaker overnemen van de publieke sector. Nieuwe, modernere en minder dure structuren die beter aangepast zijn aan de behoeften van de patiënt worden gecreëerd om op deze trend te reageren. Zij zorgen ook voor een groei in de vraag naar financiering van zorgvastgoed.
Professionalisering van de uitbaters
Er zijn drie soorten uitbaters in de zorgsector: de publieke uitbaters, de uitbaters van de niet-commerciële sector en de private uitbaters. De spreiding van de marktaandelen tussen deze verschillende soorten marktspelers verschilt van land tot land. In de sector van de woonzorgcentra biedt België de meest evenwichtige situatie: elk type uitbater neemt er een derde van de markt voor zijn rekening. In Nederland heeft de niet-commerciële sector daarentegen een quasi-monopolie. In Duitsland en Frankrijk ligt de situatie hier ergens tussenin.
In de private sector, in België, Frankrijk, en recenter ook in Duitsland, merken we evenwel een consolidatietrend tussen uitbaters om groepen op Europese schaal te creeren. Het schoolvoorbeeld hiervan is de fusie in 2014 van Korian en Medica, twee Franse uitbaters, gevolgd door verwervingen in het buitenland, wat resulteerde in een groep die meer dan 76 000 bedden uitbaat, gespreid over 780 sites in vier landen. De consolidatie verzekert de uitbaters met name een betere risicospreiding, een gemakkelijkere toegang tot financieringsmiddelen, een regelmatigere relatie met de overheid en bepaalde schaalvoordelen. Deze groepen worden regelmatig gefinancierd door de verkoop van vastgoed en creëren zo een appetijt voor zorgvastgoed.
Gunstige wetgevende context
Aangezien de publieke sector tussenkomt in de financiering van de gezondheidszorg, is deze markt sterk gereglementeerd. Dat is met name het geval voor de markt van de woonzorgcentra. In België en Frankrijk bijvoorbeeld is voor de opening of uitbreiding van een woonzorgcentrum een voorafgaande vergunning vereist om een bepaald aantal bedden te kunnen beheren. Die vergunning wordt afgeleverd door de overheid. Aangezien deze laatste tot 50 % van de kosten voor opvang en zorg financiert, is het aantal per geografische zone afgeleverde vergunningen beperkt, rekening houdend met de behoeften in elke zone. Bronnen: Cushman & Wakefield, Degroof Petercam, Eurostat, Real Capital Analytics, CBRE. Lees ook corner Beursgenoteerd vastgoed
