Par Jonathan Buchet, CEO Belgium de ZAPINVEST (spécialiste de l’immobilier de résidences secondaires en Espagne)
L’Espagne figure dans le top 3 des destinations favorites des Belges[1]. Chaque année, plusieurs milliers d’entre eux décident d’y acquérir un bien immobilier pour les vacances, pour y vivre ou comme investissement locatif. Ils ne sont pas les seuls : les derniers chiffres publiés par les bureaux d’enregistrement espagnols[2] montrent que 16% des acquisitions de biens immobiliers ont été réalisés par des étrangers, au 3e trimestre 2022.
Que faut-il savoir si l’on souhaite investir dans l’immobilier en Espagne ? Et que faut-il prévoir pour que cet achat soit un succès ? Voici quelques conseils.
Préparer l’acquisition
Le marché espagnol est très réactif. Les Belges sont en concurrence avec les Espagnols et de nombreux candidats acquéreurs d’autres nationalités. C’est pourquoi il faut définir précisément ce que l’on recherche pour saisir l’offre qui correspondra le mieux. Il faut penser au but recherché (investir pour y vivre à la pension, venir en vacances en famille, générer des revenus locatifs, faire la fête entre amis…), au budget maximum à y consacrer, au type de bien (neuf ou ancien, maison ou appartement, avec ou sans piscine, etc.) et au type d’environnement (front de mer, centre-ville, campagne…).
Au niveau des prix, le m² moyen est moins cher qu’en Belgique (actuellement 1.958 €/m²) mais la tendance est à la hausse et cela va s’accentuer. L’année prochaine, il y aura certainement moins de m² pour le même budget.
Le prix moyen varie aussi significativement en fonction de la région : par exemple, 1096 €/m² dans la région de Murcie, 1646 €/m² en Andalousie, 2431 €/m² en Catalogne, 2306 €/m² dans les îles Canaries, etc.
Faire une offre
Si l’on achète un bien existant, on peut essayer de négocier le prix. Par contre, si l’on achète sur plan un bien neuf, les promoteurs ne font pas de ristourne. L’acquéreur signera dans ce cas un contrat de réservation du bien en attendant le compromis de vente.
Pour le neuf, passer par un professionnel permet d’être au courant très tôt des opportunités offertes au démarrage des projets des développeurs immobiliers : les premiers acquéreurs peuvent souvent obtenir des prix plus intéressants.
Préparer l’acte
Contrairement à la Belgique ou à la France, ce n’est pas le notaire qui prépare le dossier, mais l’avocat.
Pour un bien existant il n’y a pas de compromis, on signe directement l’acte de vente. Pour les biens neufs, le compromis est signé environ un mois après la réservation. Il faut alors verser, en général, un acompte correspondant à 30% du montant.
Avant de signer chez l’avocat, il faut obtenir un numéro d’identification pour les étrangers qui est une sorte de carte de résident.
Financer le projet
Si l’on a besoin d’un crédit hypothécaire, on peut solliciter un banquier belge (qui hypothéquera un bien belge) ou espagnol (qui hypothéquera votre bien espagnol).
Attention, si l’on achète du neuf sur plan, certaines banques belges ne libèreront le crédit qu’à la livraison du bien. Ce qui signifie que l’on devra financer soi-même les 30% d’acompte et les frais, soit environ 45% du prix d’acquisition.
Si l’on achète du neuf, le taux de TVA est de seulement 10% contre 21% en Belgique. Si le bien existe déjà, les droits de transmission se montent à 8-10% selon les régions.
A cela s’ajoutent les droits d’enregistrement de 1,5% et l’on payera à l’avocat soit 1,21% TVAC. Il faut compter au total des frais de l’ordre de 12% à 14% du prix de vente.
Rester un heureux propriétaire
Une fois le bien acheté, il faut le rénover ou l’aménager, l’entretenir et éventuellement le louer.
Il est clair que le propriétaire ne va pas sauter dans un avion à chaque fois qu’il faut tailler la haie ou trouver des locataires. Il est important alors de se faire accompagner après l’acquisition.
Consultez aussi le corner Chroniques d’experts
[1] 1,2 million de voyages effectués par des Belges en Espagne en 2021 https://statbel.fgov.be/fr/themes/menages/enquete-sur-les-vacances-et-les-voyages
[2] https://www.registradores.org/actualidad/portal-estadistico-registral/estadisticas-de-propiedad#portlet_com_liferay_journal_content_web_portlet_JournalContentPortlet_INSTANCE_92PKQIzgTNBS