Chaque mois, MoneyStore vous présente une infographie sur un sujet d’actualité. Ce mois-ci, penchons-nous sur les villes qui présentent le plus grand risque d’éclatement d’une bulle immobilière.
Les prix de l’immobilier font l’objet de nombreuses analyses. Ils déterminent les possibilités ou entraves à l’accès au logement. Ces prix sont également liés au développement économique des cités. Ils constituent aussi un critère qui va permettre d’évaluer le niveau et la qualité de vie des populations. Dans beaucoup d’endroits, la pandémie a changé la donne. On a assisté, dans certaines grandes villes, à un exode vers les villes de plus petite dimension.
Focus sur 25 villes
Voici les villes qui présentent les plus grands risques de bulles immobilières.
Source : Visual Capitalist sur base des données du Real Estate Bubble Index d’UBS
UBS a analysé 25 villes dans le monde pour en déduire le risque que présente leur marché immobilier. Cette étude est donc loin d’être exhaustive. Elle présente des limites. UBS se penche essentiellement sur des villes de pays développés avec une forte concentration sur l’Europe et l’Amérique du Nord. A défaut d’être complète, cette analyse présente cependant quelques conclusions intéressantes. Elle peut être un indicateur de risque précoce pour les observateurs des marchés immobiliers.
Un risque surtout en Europe
Sur les 9 villes considérées comme présentant un risque de bulle immobilière, on constate que six d’entre elles sont situées en Europe. Le risque le plus important se situe à Francfort. Munich se trouve en quatrième position et Paris en huitième position devant Amsterdam.
Ensuite, il y a les villes dont les prix de l’immobilier sont surévalués. Ces cités ne présentent pas encore de risque de bulle immobilière. C’est dans cette catégorie que l’on retrouve Tokyo, Genève, Londres ou New York, par exemple. On remarque donc que, selon cet indice, Francfort ou Munich sont plus en risque que Londres ou New York, par exemple. De quoi casser quelques clichés ! Seules 3 des 25 villes concernées sont correctement évaluées. L’immobilier à Dubaï est, quant à lui, considéré comme sous-évalué. Dans cette ville, les prix résidentiels ont connu une tendance à la baisse au cours des six dernières années et sont maintenant en baisse de près de 40 % par rapport aux niveaux de 2014.
Causes et conséquences
Certaines hausses des prix des immeubles s’expliquent essentiellement par une montée de la demande. A Toronto, 30 % des achats effectués en 2021 sont allés à des acheteurs possédant plusieurs propriétés. « Malgré les efforts déployés pour refroidir ces marchés urbains brûlants, les marchés canadiens ont rebondi et poursuivi leur marche vers le haut. En fait, au cours des trois dernières décennies, les prix des maisons résidentielles au Canada ont augmenté au rythme le plus rapide du G7 », peut-on lire sur le site de Visual Capitalist.
Pendant des années, l’offre générale dans les villes était au rendez-vous. Et la demande aussi. Des projets ambitieux ont été lancés à l’instar du Grand Paris. De ce fait, l’appréciation des prix des logements dans les centres-villes était pratiquement garantie. La construction était en plein essor et les gens étaient désireux de vivre en ville.
Durant les derniers mois, on a assisté à une incidence de la crise du Covid-19 sur la demande citadine des biens immobiliers. Les options de travail à distance et la réduction de la taille des bureaux a modifié la donne. On a alors constaté que les prix des logements dans les zones non urbaines ont augmenté plus rapidement que dans les villes. C’est une première depuis les années 1990.
Cependant, ces changements de priorités n’ont pas dégonflé le marché de l’immobilier dans toutes les villes du monde entier. Certaines villes voient encore leur population augmenter. « Dans l’ensemble, les prix ont eu tendance à augmenter presque partout. Toutes les villes mentionnées ci-dessus, à l’exception de quatre d’entre elles – Milan, Paris, New York et San Francisco – ont connu une croissance positive d’une année sur l’autre », précise Visual Capitalist.
Beaucoup d’éléments vont influencer les prix de l’immobilier à l’avenir. Les ratios dettes/revenus, les normes de prêts, le niveau des taux d’intérêt, les effets à long terme de la pandémie, le développement des transports urbains, la qualité de vie en ville,… Tous ces éléments sont à suivre surtout si l’on investit dans l’immobilier résidentiel via des REITs à l’international.