Comment emprunter avec un compte-titres en garantie?

Par Deutsche Bank Belgique

La période de confinement semble avoir boosté les projets des Belges auprès d’une frange de la population de plus en plus jeune. Constructions de piscines ou d’étangs naturels, secondes résidences à but locatif ou non, les demandes sont reparties à la hausse¹. En tant qu’investisseur, les conditions sont réunies pour financer certains projets. En mettant en gage un compte-titres, l’emprunteur bénéficie de taux compétitifs. Mais comme il conserve ses placements, il continue aussi à en percevoir les rendements potentiels. On peut financer différents types de projets : immobilier (seconde résidence, immeuble de rapport…), mobilier (old timer, œuvre d’art, bateau…), une profonde rénovation ou la construction d’une piscine…

Une solution

Grâce à l’actuelle modicité des taux, emprunter de l’argent est devenu intéressant. Et sans doute plus intéressant que de vendre ses actifs. A ce titre, certains types de crédits constituent une solution idéale pour financer :

• Une seconde résidence,
• Un investissement dans un immeuble locatif ou un kot,
• La construction d’une piscine / étang naturel,
• Un projet de rénovation,
• Un « crédit-pont »,
• Le paiement de droits de succession,
• Un ancêtre (old timer),
• Une œuvre d’art,
• ..

Des crédits à taux fixe peuvent être taillés sur mesure pour les investisseurs qui disposent déjà d’un portefeuille de titres ainsi que de liquidités.

Un projet concret

Pour financer une acquisition immobilière via une formule hypothécaire classique, l’acheteur devra probablement vendre une partie de son portefeuille de titres. Ce serait dommage, puisqu’il renoncerait ainsi au rendement potentiel d’une partie de son portefeuille d’investissement. Sans oublier que certaines banques rechignent à mettre une inscription hypothécaire sur un bien immobilier qui serait situé à l’étranger^2.

Certaines formules peuvent répondre justement à ce dilemme. Elles permettent de financer un projet (mobilier ou immobilier) tout en conservant son portefeuille d’investissements… et les rendements potentiels qui y sont assortis. Intéressant en ces temps où le compte d’épargne consiste à perdre du pouvoir d’achat.

Un crédit couvert par des titres

Le montant emprunté pour financer le projet immobilier est couvert par un portefeuille de titres (éventuellement complété par des liquidités). On dit alors que celui-ci est en ‘nantissement’ ou en gage. Le portefeuille est valorisé en fonction du niveau de risque que représente chaque actif qui le compose. Les revenus potentiels du portefeuille d’investissement³ pourraient être affectés à payer tout ou partie des intérêts du crédit. Ce type de formule est encore plus avantageux dans un contexte de taux bas, tel que nous le connaissons actuellement, en particulier lorsque le rendement espéré du portefeuille est potentiellement supérieur au taux d’intérêt du crédit.

Avec ce type de prêts, l’emprunteur conserve son portefeuille d’investissements dont les revenus potentiels peuvent servir à payer tout ou partie des intérêts du crédit 

Atouts majeurs de ce type de crédits

1. Faibles taux, faibles coûts

Lorsqu’on tient compte de tous les paramètres, un tel crédit est généralement plus avantageux qu’un prêt avec affectation hypothécaire ou un prêt personnel. D’abord parce que le taux d’intérêt appliqué est sensiblement plus faible. Ensuite parce que l’emprunteur économise de nombreux frais. Si le projet financé est de type ‘immobilier’, il ne devra pas être fait appel à un notaire pour le volet financier de l’achat. Pas nécessaire non plus de conclure une assurance solde restant dû, ni de remplir toutes les obligations imposées généralement par les banques : souscription d’une assurance incendie, versement obligatoire des revenus…

2. On conserve ses investissements

L’emprunteur conserve son portefeuille, et donc aussi les rendements potentiels de ses actifs. Techniquement, le compte-titres mis en garantie est bloqué pendant la durée du crédit, ce qui n’empêche cependant pas de vendre/acheter certains titres dans l’intervalle. Ces achats/ventes restent possibles moyennant accord de la banque, en tenant compte des délais de transmission et d’exécution des ordres d’achat/vente. La garantie, et donc la valorisation de crédit attribuée au portefeuille, est recalculée régulièrement.

3. Différentes finalités

Tous les types d’immobiliers peuvent être financés via un tel type de crédit : un appartement à la Côte belge, un immeuble à kots à Bruxelles, une seconde résidence au soleil, etc.

On peut aussi faire construire une piscine ou effectuer des travaux de rénovation dans son habitation. Ou encore pour acheter une voiture ancienne (old timer), une œuvre d’art ou un bateau. Ou pour un « crédit-pont » ou le paiement de droits de succession.

¹ Sources : Le Soir Immo, 3 juin 2020, « Avec le confinement, les commandes de piscines explosent » et La Libre Belgique, 1er juillet 2020 : « Les secondes résidences, objets de rentabilité ».

² Source : L’Echo – Mon Argent, 27/01/2020, « Où emprunter pour financer sa résidence secondaire au soleil ? »

³ Les produits d’investissement sont sujets à risques. En termes de rendement futur, ils peuvent évoluer à la hausse mais aussi à la baisse et les investisseurs peuvent dans certains cas ne pas récupérer le montant de leur investissement

 

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