Achat scindé d’un bien immobilier en Belgique : comment cela fonctionne-t-il et quelles sont les nouveautés ?

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Par Sophie Slits, Estate planner à la Banque Nagelmackers

L’achat scindé d’un immeuble est encore, aujourd’hui, un instrument très souvent utilisé dans le cadre d’une planification successorale. L’administration fiscale a depuis quelques années cette technique dans son collimateur. Cet achat scindé est-il encore possible aujourd’hui ? Comment faire ?

 

Le principe

Nous partons de l’exemple classique où les parents veulent acheter une seconde résidence en y associant directement les enfants. Par un achat scindé, les parents achètent l’usufruit du bien et les enfants achètent la nue-propriété.

Cela permet aux parents de conserver la jouissance du bien durant leur vie ou d’en percevoir les éventuels revenus locatifs. Les parents ont ainsi un certain contrôle sur leur seconde résidence. Au moment du décès du (dernier) usufruitier, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires.

Fiscalement

En principe, l’extinction de l’usufruit ne devrait pas engendrer le paiement de droits de succession mais le législateur est intervenu et a établi une présomption fiscale de legs. Il est ainsi prévu qu’au décès de l’usufruitier, l’administration fiscale considère que le bien immeuble est présent en pleine propriété dans la succession de l’usufruitier. Les enfants courent donc le risque de devoir payer des droits de succession sur ce bien.

Cette présomption légale est réfragable, ainsi les enfants peuvent la renverser à l’aide de preuves contraires :

  • Les enfants disposaient des avoirs suffisants sur leur compte pour acheter la nue-propriété. Ces avoirs peuvent provenir de leurs parents suite à une donation préalable. Nous reviendrons sur cet élément ci-dessous.
  • Les enfants ont payé leur part de nue-propriété via leur compte.
  • Une évaluation correcte du démembrement usufruit/nue-propriété.

Donation préalable

En général, les enfants ne disposent pas des avoirs propres suffisants pour acheter la nue-propriété du bien. Les parents les aident souvent par le biais d’une donation. Dans le passé, il y a eu de nombreuses discussions pour savoir si la donation préalable devait ou non avoir été enregistrée. Depuis le 12 juin 2018, le Conseil d’Etat a mis fin aux discussions. Ainsi, dans les trois régions, il n’est désormais plus nécessaire que la donation préalable ait été enregistrée.

Les parents ont ainsi la possibilité de faire la donation préalable sans la faire enregistrer et payer les droits de donation. Mais… si les parents décèdent dans les 3 ans  après la donation non-enregistrée, les enfants devront payer des droits de succession sur les biens donnés.

Sur la base du projet de décret flamand, le délai “de la période suspecte” est prolongé à 4 ans pour toutes les donations passées après le 1/07/2021. Ce projet doit encore être approuvé par le parlement flamand (source: https://www.notaris.be/nieuws-pers/detail/duolegaat-levert-geen-fiscaal-voordeel-meer-op)

Nouvelle décision fédérale

Région de Bruxelles-Capitale et région wallonne

Pour les actes passés à partir du 1er août 2020, les résidents fiscaux bruxellois et wallons devront tenir compte de la nouvelle position de l’administration fiscale fédérale pour leur achat scindé.

Cette position indique que les enfants doivent être capables de prouver qu’ils disposaient des liquidités suffisantes pour financer l’achat de la totalité de la nue-propriété dès la signature du compromis si un acompte est dû à ce moment-là.

Région flamande

Les résidents fiscaux flamands ne doivent pas tenir compte cette position fiscale fédérale.

L’administration fiscale flamande (Vlabel) accepte toujours que la donation préalable par les parents se fasse avant la signature de l’acte authentique.

Point d’attention

La question des droits de succession ne survient qu’au moment du décès des parents. A ce moment, les enfants doivent renverser la présomption légale.

La charge de la preuve repose sur eux.

Il est important de bien conserver les extraits de compte ainsi que l’éventuel pacte adjoint pour que les enfants puissent démontrer qu’ils ont payé la nue-propriété avec leur propre compte !

En résumé

En région de Bruxelles-Capitale et en région wallonne, la donation préalable ne doit pas être enregistrée et elle doit intervenir avant la signature du compromis si un acompte est dû.

En région flamande, la donation préalable ne doit pas être enregistrée et elle doit intervenir avant la signature de l’acte authentique.

Vous désirez faire un nouvel achat scindé, sachez que le notaire est l’interlocuteur idéal pour éviter toute discussion ultérieure.

 

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