Comment investir en immobilier-papier ?

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Dans le cadre de la diversification des placements, l’immobilier a sa place dans un patrimoine. Au-delà de l’habitation familiale, on peut investir dans des immeubles ou dans ce qu’on appelle de « la brique-papier ». Par « brique-papier », on entend des actifs mobiliers, des titres ou des fonds, qui représentent des actifs immobiliers. Quels sont ces différents produits de placement ? Quels sont leurs avantages et inconvénients ? Analyse.

SIR, REIT

Les SIR (sociétés immobilières réglementées) ou en anglais REIT (real estate investment trust) mettent à disposition de locataires des biens immobiliers avec un ensemble de services. Les SIR sont cotées en bourse. Il n’y a donc pas de frais d’entrée mais uniquement des droits de courtage et la TOB. Leur valeur d’inventaire est calculée trimestriellement sur base de la valeur des investissements évaluée par un expert indépendant.

Grâce à ce véhicule de placement, l’homme de la rue peut investir dans des immeubles auxquels il n’a pas facilement accès : immeubles de bureau, grandes surfaces, immeubles privés à revenu locatif, entrepôts, shopping centers… 

L’avantage de la SIR réside dans la diversification des immeubles. Une règle de diversification est appliquée aux SIR. Un immeuble ne peut pas représenter plus que maximum 20% de la valeur totale du portefeuille. Des rapports sont régulièrement émis. Dans le rapport annuel, des chiffres prospectifs du secteur immobilier sont publiés.

Les SIR sont des instruments de placement liquides, transparents, diversifiés. On peut également donner un ordre de bourse avec une limite à la fois à l’achat et à la vente. Elles permettent d’investir dans de l’immobilier sans devoir faire face à la lourdeur de la gestion des immeubles (entretien, gestion des vacances locatives,…). Etant donné que ce sont des titres mobiliers, leur transmission est facile. Il est en effet plus facile de donner, léguer ou partager entre héritiers des parts d’une SIR qu’un immeuble.

Les fonds immobiliers

On peut aussi entrer dans ce segment de marché par l’intermédiaire de fonds immobiliers. Ces fonds investissent dans différentes SIR. Ils assurent à l’investisseur une diversification à la fois sectorielle et géographique. En effet, ces fonds investissent dans des véhicules différents spécialisés dans des segments de marché divers. Parmi ces segments relevons la logistique, les immeubles de bureaux, l’immobilier lié à la santé, le retail (commerces) ou encore l’immobilier résidentiel. Ces fonds investissent également dans plusieurs zones géographiques. Cette diversification permet de réduire le risque d’un investissement en immobilier.

Comme pour les SIR, ces fonds sont liquides et facilement transmissibles. On peut, comme pour les SIR, investir en immobilier pour des sommes modiques avec des frais limités. Soulignons cependant que, pour les fonds immobiliers, il faudra tenir compte de frais d’entrée et de frais de gestion. Les fonds immobiliers procurent une gestion de professionnels aux investisseurs. Il est normal que cette gestion soit rémunérée.

Que ce soit par l’intermédiaire d’une SIR ou d’un fonds, l’investisseur peut acquérir de l’immobilier sans frais de notaire, d’hypothèque ou droits d’enregistrement.

 

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