Pour bien investir dans un bien immobilier en viager, il convient de respecter quelques règles de base. En principe, le paiement de la rente est limité dans le temps et la somme du bouquet et de la totalité des rentes ne peut pas excéder la valeur vénale du bien. Il ne faut pas oublier de tenir compte de tous les frais inhérents à un achat immobilier :
- droits d’enregistrement,
- frais de notaire et d’hypothèque,
- taxation immobilière,
- Il faut aussi être attentifs aux frais d’entretien du bien. A cet égard, il sera prudent de regarder préalablement l’ampleur des éventuels frais à prévoir sur le moyen ou long terme (toiture, remplacement de la chaudière,…) car les grosses réparations sont à charge de l’acheteur.
Attention à l’illiquidité
La façon la plus classique d’investir est d’acheter un bien non pas comme une habitation mais plutôt comme un placement. Dans ce cas, il est conseiller d’éviter les achats «passion». Plutôt que d’investir dans un bien important, il vaut mieux se diversifier dans deux petits biens, par exemple. Il faut, comme dans tout achat immobilier, veiller à « bien acheter ». Il convient également de se baser sur l’âge du vendeur.
L’investissement dans un bien immobilier est, par essence, illiquide. Même si le viager peut être revendu, ce type d’investissement doit se concevoir sur le moyen ou long terme et est illiquide. Pour pouvoir revendre le viager, il faudra obtenir l’accord du crédit-rentier. En général, il est déconseillé de revendre le viager durant les 5 premières ou les 5 dernières années.
Mise de départ
Comme il s’agit d’un investissement dans l’immobilier, les sommes à consacrer sont plus importantes. Il faut prévoir un investissement de départ de minimum 75.000 euros. Il faut aussi veiller à être en mesure d’honorer le paiement régulier de la rente au crédit-rentier.
On pourrait penser qu’il vaut mieux ne pas dépasser un certain âge pour investir dans un viager. En réalité, en cas de décès du nu-propriétaire avant le crédit-rentier, les héritiers héritent du viager avec ses obligations de paiement de rentes.
Le viager peut également être envisagé comme solution pour planifier un logement pour des enfants ou petits-enfants qui sont aujourd’hui adolescents. On parle ici d’investissement transgénérationnel. Cependant, il n’est pas dit qu’une fois devenus adultes, les enfants apprécient ce bien et qu’ils estiment que ce bien leur convient en termes de surface, de localisation,…
Quel rendement ?
Et le rendement ? Il est assez difficile d’estimer le rendement d’un bien acquis en viager. Le seul rendement à en tirer est la plus-value à l’échéance du viager. Cette plus-value dépendra de la valeur d’acquisition (bouquet+frais), des frais d’entretien du bien, du montant total de la rente, de la durée de la rente, de l’âge du crédit-rentier, de la date de revente du bien, de l’état du marché immobilier au moment de la revente,…
Dans certains cas, plus particulièrement en France, il est possible d’investir dans des fonds spécialisés en viager ce qui permet de diversifier le portefeuille.
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