L’immobilier, ce n’est pas que de la brique !

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Les Belges sont très friands d’investissements en immobilier. Cependant, ils considèrent ce placement essentiellement sous l’angle d’un investissement en immobilier physique : appartement, maison, bien mis en location ou seconde résidence.

Immobilier coté

En marge de ces investissements, on peut aussi envisager de mettre en portefeuille de l’immobilier coté. Dans cette gamme de placements, on peut épingler les sicav qui investissent dans des sociétés immobilières cotées en bourse à travers le monde (SIR en Belgique ou REIT, terme anglo-saxon).

« Ce type de fonds permet de diversifier ses placements dans des sociétés qui sont spécialisées dans différents types d’immeubles. Les structures immobilières deviennent de plus en plus sophistiquées et de nouveaux sous-secteurs apparaissent dans l’immobilier comme les data centers ou les entrepôts de logistique pour le commerce en ligne, par exemple. Les opportunités d’investissements se sont donc élargies ces dernières années », explique John L. Creswell, executive Managing Director chez Duff & Phelps, une société de recherche crée en 1932 et basée à Chicago. Il gère ainsi le fonds Global Real Estate fund de Nordea AM.

Meilleure qualité

Historiquement, on constate qu’ajouter une part d’immobilier dans son portefeuille permet de diminuer les risques tout en améliorant le rendement. C’est un secteur d’activité assez résilient dans l’économie. Il produit traditionnellement des flux de revenus réguliers et prévisibles basés sur les loyers perçus. Aujourd’hui, ce marché de l’immobilier coté a bien progressé. « Les immeubles sont plus sophistiqués en termes de technologies. Il y a donc des immeubles de qualité sur le marché. Le management de ces sociétés s’est renforcé dans son expertise de gestion. Le capital auquel ces sociétés peuvent faire appel s’est diversifié et est mieux structuré. On assiste aussi à une plus grande spécialisation de ces sociétés dans certains segments du marché immobilier. Enfin, la qualité environnementale des immeubles ne cesse de croître », constate ce gestionnaire.

Pas si volatils

Les investisseurs institutionnels ont rapidement perçu le potentiel d’un tel investissement dans l’immobilier coté. Les investisseurs particuliers commencent eux aussi à s’intéresser à ce segment de marché.  Il faut bien reconnaître que ce type de placement permet de voir la valeur de son investissement de façon continue. Evidemment, cela a un inconvénient lorsque les marchés sont volatils. « On a l’impression que la valeur des biens sous-jacents peut diminuer en raison de la baisse des marchés boursiers. Or, les immeubles sous-jacents gardent leur valeur sur le marché de l’immobilier. C’est un placement plus liquide que l’immobilier physique mais qui peut présenter des décotes par rapport à la valeur des sous-jacents. Sur le court terme, il peut y avoir des différences entre le prix réel des biens et le prix de la société cotée », reconnaît John L. Creswell.

Gestion active

A noter encore que ces sociétés immobilières cotées offrent de beaux dividendes de façon régulière. Ce gestionnaire prône une gestion active dans ce segment d’investissement. Cette gestion permet de suivre de près les aléas des marchés immobiliers en bénéficiant de certaines opportunités. En effet, les gestionnaires actifs peuvent anticiper les réactions qui suivront certaines décisions politiques ou certains événements plus ponctuels. Grace à ce type de fonds, on peut investir dans différents pays et sous-secteurs du marché immobilier de façon à obtenir une bonne diversification. Le fonds géré par cette maison de gestion sous-pondère pour le moment les Etats-Unis et Hong-Kong. Il surpondère en revanche l’Espagne, le Japon, le Royaume-Uni et le Canada. « Nous ne faisons pas vraiment de paris sur les pays mais plutôt sur les sous-secteurs du marché immobilier ». Dans ce cadre, les data centers, les immeubles de bureaux, les entrepôts de logistique et les immeubles résidentiels sont surpondérés en portefeuille. Diversification géographique, diversification sectorielle, rendements réguliers et risque sous contrôle sont donc les maîtres-mots de ce type de fonds qui investit dans des sociétés immobilières cotées en bourse.

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