La vente immobilière en viager, le retour ?

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Par Puilaetco Dewaay Private Bankers

En décembre dernier, le législateur wallon a abaissé à 6 % les droits d’enregistrement dus à l’occasion de la vente en viager de la résidence du vendeur. Il semble que, par cette mesure, le législateur wallon ait voulu rencontrer les besoins d’indépendance financière d’une population vieillissante et ceux d’une jeunesse qui ne peut pas toujours recourir au crédit pour l’acquisition d’un toit. Cette actualité fiscale est l’occasion pour nous de braquer le projecteur sur ce type de vente particulier.

  • Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager a tout d’une vente classique si ce n’est qu’elle est affectée d’une modalité particulière pour ce qui concerne le paiement du prix. Ce dernier, plutôt que d’être payé en une fois comme cela est habituellement le cas, est étalé dans le temps. En outre, son paiement est soumis à un aléa, c’est-à-dire la survenance d’un évènement imprévisible qui a des effets favorables ou défavorables. Cet aléa est le décès du vendeur.

Généralement, au moment de la signature de l’acte authentique de vente, une partie du prix de vente, « le bouquet », est payée au vendeur que l’on appelle le « crédirentier ». Le solde  du prix est converti en paiements périodiques, les « rentes », qui devront être effectués par l’acquéreur, le «débirentier », tant que le crédirentier est en vie. Si le bouquet n’est pas obligatoire, il n’y a par contre pas de vente en viager sans rente viagère.

La vente en viager est donc un contrat aléatoire qui suppose une chance équivalente de perte ou de gain pour chacune des parties. Cette chance équivalente se reflétera dans le calcul du prix et ses modalités de paiement et c’est le moment où surviendra le décès du crédirentier qui déterminera le caractère favorable ou défavorable de la vente : s’il survient peu de temps après la signature de l’acte authentique, le contrat aura été favorable au débirentier ; plus le décès survient tard, plus le contrat lui sera par contre défavorable et plus grand sera le risque qu’il subisse une perte.

Le terme « viager » qui suppose une prestation liée à la durée de la vie de son bénéficiaire est quelque peu galvaudé en Belgique. Très souvent, en effet, le paiement de la rente sera limité dans le temps pour éviter un aléa trop grand pour le débirentier. Pour illustrer l’utilité d’une telle limitation, il suffit de rappeler le cas de Madame Jeanne Calment dont le notaire avait acheté l’appartement en viager alors qu’elle était âgée de 90 ans et qui décédera doyenne de l’humanité, à l’âge de 122 ans, et deux ans après la mort dudit notaire …

  • La protection du vendeur

Le crédirentier s’expose à la possible négligence du débirentier ou à son insolvabilité. Il doit donc être protégé d’autant qu’il a déjà vendu son bien alors qu’il n’est pas encore totalement payé.

À cette fin la loi prévoit une prise d’une hypothèque, l’ « hypothèque d’office », sur le bien vendu en vue de garantir le paiement du prix (ou de son solde). En sus de cette garantie légale, des protections conventionnelles vont être ajoutées à  savoir une hypothèque servant à garantir le paiement des montants qui ne sont pas couverts par l’hypothèque d’office, des intérêts sanctionnant les paiements tardifs et une clause spéciale permettant au crédirentier d’obtenir la résolution de plein droit de la vente à défaut de paiement de la rente. Habituellement cette clause stipule que le bouquet  et les  rentes  déjà payés  et les éventuelles améliorations apportées par le débirentier restent acquis au crédirentier.

L’acte de vente contiendra également des dispositions protégeant les intérêts du débirentier en particulier si le crédirentier a conservé l’usage de l’immeuble.

  • Le viager libre ou non

On parle de viager libre lorsque le crédirentier vend la pleine propriété de son immeuble sans s’en réserver la jouissance. Le débirentier peut alors l’occuper, en faire usage ou le mettre en location dès la signature de l’acte authentique. Bien souvent, l’objet de la vente en viager est le domicile du crédirentier et ce dernier souhaitera se ménager le droit de continuer à l’habiter jusqu’à son décès. La solution la plus fréquemment appliquée dans ce cas est la réserve d’usufruit : le vendeur se réserve le droit d’habiter dans l’immeuble ou de le mettre en location sa vie durant. Que le viager soit libre ou non, il est prudent de prévoir une répartition claire des charges liées au bien. Ainsi si le  viager est libre, comme à l’occasion d’une vente classique, il sera stipulé que les charges liées à l’immeuble sont supportées par le crédirentier dès la remise des clés. Si l’immeuble est vendu avec une réserve d’usufruit, il est fortement recommandé de prévoir une clause précisant les droits et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire en matière d’entretien, de grosses réparations, de contribution à leurs coûts et au sujet de la possibilité d’effectuer des travaux au bien.

  • Et la fiscalité dans tout ça ?

Nous l’avons rappelé, la rente viagère n’est en réalité qu’une modalité du paiement du prix de vente. Au même titre que le prix payé à l’occasion d’une vente classique n’est pas imposable dans le chef du vendeur (hormis le cas de certaines plus-values), le crédirentier ne devra pas payer d’impôt sur la rente qu’il perçoit.

À ce principe, il existe toutefois une exception. En effet, si l’immeuble est vendu moyennant paiement d’une rente viagère par une société ou une personne qui déduit fiscalement cette rente de ses revenus, le crédirentier devra en reprendre le montant dans sa déclaration fiscale pour la soumettre à l’impôt des personnes physiques.

Il y a donc lieu de prévoir dans la convention de vente des dispositions interdisant la déduction fiscale de la rente dans le chef du débirentier et/ou l’obligation d’indemniser le crédirentier en cas de taxation de manière à ce qu’il perçoive toujours le montant total de sa rente.

La vente en viager requiert également une certaine vigilance en matière de droits de succession.

Lorsque la vente est le fait de deux personnes, il est possible de convenir que la rente accroîtra au bénéfice  du survivant  des  crédirentiers.  En d’autres termes, le survivant continuera à percevoir l’intégralité de la rente après le décès du covendeur. Si la clause établit clairement que cet accroissement constitue une contrepartie pour la part du survivant dans le  bien vendu   et qu’il n’y a pas disproportion entre les droits vendus par chacun des crédirentiers, il ne sera dû ni droit de donation ni droit de succession. Toutefois, si les crédirentiers sont mariés sous un régime de communauté et que le bien vendu est commun, des droits de succession seront calculés sur la moitié du montant de la rente qui reste à payer.

S’il l’acte de  vente prévoit  une  réversion de  la rente, c’est-à-dire la continuation de son paiement au bénéfice d’une personne  qui n’est pas venderesse, la survenance du décès du crédirentier donnera lieu  à la  perception  de droits de succession sur la rente en Flandre et à Bruxelles. En Wallonie, selon que le nouveau bénéficiaire a accepté la réversion avant ou après le décès du crédirentier,  il sera dû des droits  de donation au taux normal (celui applicable aux donations d’immeuble) ou des droits de succession.

Si le débirentier est un héritier,  un légataire  ou un donataire du  crédirentier, l’immeuble dans son ensemble risque d’être soumis aux droits de succession en vertu d’une présomption légale. Pour éviter l’application de cette présomption, il faudra prouver que la vente ne cache pas une libéralité. Pour ce faire les parties devraient constituer un dossier contenant notamment la preuve du calcul du prix, du paiement des rentes, etc.

  • Une solution adaptée ?

La vente en viager n’est sans doute pas adaptée à toutes les situations.

Une vente classique permet au vendeur de disposer d’un capital qu’il peut réinvestir par l’acquisition d’un autre bien immeuble ou par des placements financiers. Ce nouvel investissement peut également engendrer un revenu.

Par ailleurs, une vente en viager peut constituer une véritable exhérédation à l’égard des héritiers du vendeur. En effet, les héritiers ne retrouveront probablement pas le prix de vente dans le patrimoine du vendeur au moment de son décès soit qu’il ait été consommé soit qu’il n’ait pas été reconstitué du fait du décès prématuré du vendeur.

C’est pourquoi d’autres formules peuvent être préférées, comme la vente à terme — qui consiste à prévoir l’étalement du paiement du prix dans le temps, indépendamment du décès du vendeur — , la vente avec réserve d’usufruit ou constitution d’un droit d’habitation au bénéfice du vendeur ou encore une vente classique avec conclusion d’un bail à vie au bénéfice du vendeur, qui devra alors s’acquitter d’un loyer, mais disposera d’un capital pour ce faire.

Que ce soit dans le chef du vendeur ou de l’acquéreur, la vente en viager doit être mûrement réfléchie.

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