Vendre (ou acheter) un immeuble en viager est une transaction immobilière qui est semblable à une vente ordinaire mais dont les modalités de paiement diffèrent. Dans une vente ordinaire, l’acheteur s’engage à payer en une fois le prix de vente convenu à l’acheteur au moment de la conclusion de la vente chez le notaire.
Dans une vente en viager, l’acquéreur payera ce prix en plusieurs tranches selon des modalités définies. En général, l’acquéreur paye une première somme appelée le bouquet qui est payé au moment de l’acte, ensuite il devra s’acquitter d’une rente régulière en principe jusqu’au décès du vendeur. Les personnes bénéficiant de la rente sont appelées les crédit-rentiers.
Comment se calculent le bouquet et la rente ?
Il n’y a pas de tables légales, ces modalités de paiement sont donc définies entre les parties. La rente se calcule en fonction de l’âge du vendeur. Plus le vendeur sera âgé, plus le montant de la rente sera élevée. Cette rente sera indexée ou non et sera due jusqu’au jour du décès du vendeur sauf modalités contraires. Les parties peuvent convenir d’une durée maximale à partir du jour de la vente pour le versement de la rente (par exemple 15 ou 20 ans). Cette rente peut être appliquée sur la tête de plusieurs personnes et un report partiel ou total sur la tête de l’une ou l’autre personne peut être fixé. Cependant, l’addition du bouquet et de toutes les rentes durant 15 ans doit toujours être inférieure à la valeur vénale du bien.
Qu’en est-il de la jouissance du bien vendu ?
Nonobstant le paiement d’une rente, le crédit-rentier peut demander de conserver l’usufruit du bien jusqu’à son décès. Il pourra alors continuer à habiter le bien dont la jouissance et la pleine propriété reviendront aux acheteurs à son décès. Attention, dans ce cas, la rente sera calculée uniquement sur la nue-propriété du bien et sera donc réduite. On peut aussi prévoir une double rente : une plus faible tant que le vendeur habite le bien et une plus élevée lorsqu’il le quittera.
Quelles sont les obligations de l’acheteur ?
L’acheteur est tenu de verser la rente selon les termes du contrat et d’effectuer les grosses réparations.
Quelles sont les garanties du vendeur ?
Que se passe-t-il en cas de non versement de la rente ? Le vendeur dispose d’une inscription hypothécaire sur le bien. Par ailleurs, en cas de non-paiement la loi et les actes notariés sont très stricts. Le non-paiement de trois rentes consécutives permet au vendeur de demander l’annulation de la vente. Dans ce cas, l’acquéreur perdra tout : le droit à l’immeuble, les droits de mutation, les frais de notaire, le bouquet et les rentes déjà payées.
Peut-on revendre son viager ?
Un acquéreur qui désire se délester d’un viager peut le revendre. Un bien en viager se revend comme n’importe quel immeuble. Cette vente prévoit cependant généralement l’accord du crédit-rentier.
Quelle est la fiscalité attachée à un achat immobilier en viager ?
La fiscalité liée à l’achat et à la transmission d’un bien en viager est identique à celle d’un achat immobilier classique. Des droits d’enregistrement sont dus sur la valeur vénale totale et, en cas de transmission, des droits de donation/succession sont calculés sur cette même valeur.
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