Qu’est-ce qu’un certificat immobilier ?

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En tant qu’investisseur, il convient de ne pas confondre les différents types de placement dans l’immobilier. S’il présente quelques similitudes avec les SIR (sociétés immobilières réglementées), le certificat immobilier est un produit de placement qui se distingue des SIR à plusieurs égards. Comme les SIR, les certificats immobiliers sont cotés en bourse.

En général, un certificat immobilier ne porte que sur un bâtiment ou sur un complexe de bâtiments. Le certificat immobilier est une valeur mobilière qui représente un titre de créance qui donne droit aux revenus générés par un immeuble (ou complexe d’immeubles). Alors que le détenteur d’une part d’une SIR est actionnaire de la SIR, le détenteur d’un certificat immobilier est créancier.

En effet, dans un certificat immobilier, il faut bien distinguer la société qui émet le certificat qui est le propriétaire juridique de l’immeuble et le détenteur du certificat immobilier qui est le propriétaire économique d’une partie du bien. Le détenteur est créancier et non propriétaire de la société immobilière.

Etant donné qu’il s’agit d’un titre de créance, les certificats immobiliers ont une durée déterminée. Cette durée est, en général, assez longue : entre 20 et 25 ans. Chaque année, le détenteur reçoit un coupon qui est constitué à la fois des revenus locatifs (déduction faite des frais de gestion) et du remboursement d’une partie du capital. A l’échéance du certificat ou lors de la revente de l’immeuble sous-jacent, le détenteur du certificat reçoit une partie du produit de la valeur finale du bien.

Quels sont les risques attachés aux certificats immobiliers ?

Le premier risque est un risque de concentration sur un seul immeuble. Le risque dans un certificat immobilier est concentré sur un seul immeuble alors que dans une SIR il est réparti sur plusieurs biens détenus dans le portefeuille de la société. Compte tenu de la durée du certificat, l’immeuble sous-jacent peut perdre de sa valeur surtout, par exemple, s’il est mal entretenu. Dans ce cas, à l’échéance ou lors de la revente du bien, l’investisseur risque d’acter une moins-value sur son investissement. S’il n’est pas loué, car inoccupé ou en rénovation, il y aura également une perte au niveau des revenus puisque l’immeuble ne produira pas de loyers. Comme ils détiennent une part d’une dette d’une entreprise, les détenteurs de ces certificats courent aussi un risque de crédit en cas de faillite de la société qui gère cet immeuble.

Il y a également un risque de marché. Les certificats immobiliers se traitent sur le marché secondaire en Belgique. Les prix des certificats immobiliers sur ce marché varient en fonction de la qualité de l’immeuble sous-jacent, de l’évolution du marché immobilier, de l’évolution des marchés boursiers et de l’évolution des taux d’intérêt. En effet, en cas de hausse des taux d’intérêt, la valeur des certificats immobiliers va diminuer en bourse. L’investisseur court également un risque de liquidité car ce marché est assez étroit en Belgique. Le nombre de titres traités par émission est assez faible et lorsqu’un détenteur veut vendre ses titres, il peut éprouver des difficultés à les écouler faute d’acheteurs potentiels. Ce manque de liquidité peut occasionner une chute des cours.

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