Par Cofinimmo
Le marché de l’immobilier de santé se caractérise par un fort potentiel de croissance, un environnement légal favorable et des baux à long terme avec les exploitants.
Fort potentiel de croissance
Tendances démographiques et évolution des modes de vie : vieillissement de la population, besoin croissant d’établissements d’accueil spécialisés
Le vieillissement de la population est une tendance qui s’accentue dans la plupart des pays européens. Ainsi, en Europe, les personnes de plus de 80 ans devraient représenter environ 10% de la population totale en 2050. Si, au sein de cette catégorie, le nombre de seniors autonomes est en hausse, le vieillissement de la population s’accompagnera néanmoins d’une hausse considérable du nombre de personnes âgées dépendantes. Cette situation engendrera simultanément un besoin croissant d’établissements d’accueil spécialisés, et, par conséquent, de lits. En Belgique, on estime une croissance de 45.000 lits supplémentaires à l’horizon 2025-2030. En Allemagne et en France, on observe la même tendance avec des croissances estimées respectivement à 250.000 et 30.000 lits supplémentaires. À ceux-ci s’ajoutent également des immeubles obsolètes à reconstruire comptant plus de 100.000 et 110.000 lits respectivement.
Contraintes budgétaires : recherches de solutions moins coûteuses pour la société
Parallèlement, les dépenses dans le secteur de la santé représentent une part croissante du PIB : en Belgique, en France, aux Pays-Bas et en Allemagne, cette part se situe entre 10% et 12% selon le pays. Dans un contexte de restrictions budgétaires, l’organisation des soins est soumise à une plus grande rationalisation et les acteurs privés sont de plus en plus souvent amenés à prendre le relais du secteur public. De nouvelles structures, plus modernes, mieux adaptées aux besoins du patient et moins coûteuses, sont créées pour répondre à cette tendance et génèrent une croissance de la demande de financement de l’immobilier de santé.
Professionnalisation des opérateurs
Il existe trois types d’opérateurs dans le secteur de la santé : les opérateurs publics, les opérateurs du secteur non marchand et les opérateurs privés. La répartition des parts de marché entre ces différents types d’acteurs varie d’un pays à l’autre. Dans le segment des maisons de repos et de soins, la Belgique offre la situation la plus équilibrée puisque chaque type d’exploitant y représente un tiers du marché. À l’inverse, aux Pays-Bas, le secteur non marchand occupe une position de quasi-monopole. L’Allemagne et la France présentant quant à elles des situations intermédiaires.
Dans le secteur privé, en Belgique et en France, et plus récemment aussi en Allemagne, on observe toutefois une tendance à la consolidation entre opérateurs pour créer des groupes à l’échelle européenne. L’exemple le plus emblématique concerne la fusion en 2014 de Korian et Medica, deux opérateurs français, suivie d’acquisitions à l’étranger, ce qui a donné naissance à un ensemble qui exploite plus de 76.000 lits répartis sur près de 780 sites dans quatre pays. La consolidation assure notamment aux exploitants une meilleure répartition des risques, un accès plus aisé au financement, une relation plus fréquente avec les autorités publiques et certaines économies d’échelle. Ces regroupements sont régulièrement financés par la vente d’immeubles créant ainsi un engouement pour l’immobilier de santé.
Environnement légal favorable
Étant donné que le secteur public intervient dans le financement des soins de santé, ce marché est fortement réglementé. C’est notamment le cas du marché des maisons de repos et de soins. En Belgique et en France, par exemple, l’ouverture ou l’extension d’une maison de repos et de soins nécessite l’obtention préalable d’une autorisation en vue d’opérer un certain nombre de lits. Cette autorisation est délivrée par les autorités publiques. Comme ces dernières financent jusqu’à 50% des frais d’hébergement et de soins, le nombre d’autorisations octroyées par zone géographique est limité, compte tenu des besoins dans chaque zone.
Sources : Cushman & Wakefield, Degroof Petercam, Eurostat, Real Capital Analytics, CBRE.