Vente en viager et planification patrimoniale

Illustration: Pexels
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Par Nils De Vriendt, Wealth Planning & Structuring, Puilaetco Dewaay

La vente en viager se définit comme la vente d’un bien à un acheteur qui s’engage à payer une rente à vie aux vendeurs ou au survivant d’entre eux.

L’acheteur paie en général une partie du prix de vente au moment de la passation de l’acte. Le reliquat du prix de vente est ensuite converti en une rente mensuelle ou trimestrielle. La rente se calcule sur la base de la valeur du bien et de l’espérance de vie présumée du crédirentier, afin de refléter effectivement le prix de vente réel. Il convient par ailleurs d’indexer cette rente pour tenir compte de l’inflation. Si le vendeur souhaite rester dans l’habitation, il est préférable qu’il se réserve l’usufruit.

La vente en viager est soumise à des droits d’enregistrement de 10% pour les immeubles sis en Région flamande et de 12,5% partout ailleurs en Belgique.

Pourquoi ?

Il existe plusieurs raisons. Les pensionnés peuvent, par exemple, vendre un immeuble en viager pour compléter leur pension et pourvoir ainsi à leurs besoins. En effet, la rente perçue par le vendeur n’est pas imposée, à moins qu’elle ne soit à charge d’une entreprise ou d’une personne morale établie en Belgique ou à l’étranger. Le cas échéant, la rente est imposable à un taux distinct de 27%, à moins qu’une globalisation avec les autres revenus du crédirentier ne soit plus avantageuse.

Certaines personnes souhaitent parfois aussi favoriser un de leurs héritiers dans le cadre d’une planification patrimoniale. Dans ce cas, vous devez toujours tenir compte des deux composantes de votre masse fictive (= succession + donations consenties par le passé – frais) : la part réservataire et la quotité disponible.

Les héritiers réservataires sont vos enfants, votre conjoint, votre partenaire cohabitant légal et, dans certains cas, vos parents. La loi leur attribue une part successorale – appelée « réserve » – dont vous ne pouvez pas disposer librement. Il vous est en revanche loisible d’attribuer la quotité disponible à qui bon vous semble (peu importe que l’intéressé ait aussi ou non la qualité d’héritier).

La technique la plus fréquente pour favoriser l’un de vos héritiers consiste à lui consentir une donation hors part. Ce faisant, la donation est d’abord imputée sur la quotité disponible de votre succession. Seule la partie d’une donation « hors part » qui excède la quotité disponible peut faire l’objet d’une action en réduction de la part de vos héritiers réservataires après votre décès.

Vous souhaitez qu’un immeuble déterminé soit recueilli par un héritier ou un tiers spécifique sans obligation de rapport ou risque de réduction ? La vente en viager est une alternative à la donation immobilière qui peut vous aider à atteindre cet objectif.

Des failles dans le système ?

Pour éviter de devoir payer la rente viagère indéfiniment si le crédirentier atteint un âge canonique (souvenez-vous du cas légendaire de Jeanne Calment), vous pouvez aussi l’assortir d’un terme de 20 ou 25 ans maximum. Si le vendeur s’est réservé l’usufruit, il pourra continuer à occuper le bien après cette période de 20 ou 25 ans, mais vous ne devrez plus lui payer de rente.

Veillez aussi en cas de vente d’un immeuble en viager à vos enfants et petits-enfants à inviter les autres héritiers en ligne directe à donner leur consentement par voie d’intervention à l’acte de vente. C’est la seule manière de faire obstacle à des discussions entre eux après votre décès.

Enfin, faites attention aux droits de succession (à l’impôt successoral en Flandre) lorsque vous vendez un bien en viager à un (intermédiaire d’un) héritier ou à une personne que vous gratifiez par testament. En effet, ceux-ci doivent être en mesure de prouver, après votre décès, qu’il a été question dans le cadre de cette vente d’une contrepartie équivalente qu’ils ont par ailleurs effectivement exécutée.

Ils peuvent pour cela démontrer que la rente viagère calculée et due correspondait, au moment de la conclusion de la vente, à la valeur du bien vendu et qu’elle tenait compte de l’espérance de vie présumée du crédirentier sur la base des tables de mortalité ou de son état de santé réel.

Ils doivent par ailleurs démontrer que les rentes ont ensuite été effectivement payées. Il est recommandé à cet égard de produire les extraits de compte, qu’il convient donc de conserver méticuleusement. S’ils ne parviennent pas à apporter cette preuve, la vente sera considérée après votre décès comme un « legs fictif » sur lequel l’acheteur sera redevable de droits de succession. Ce serait regrettable.

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