Une transmission successorale du logement familial fiscalement optimisée

Source: Pexels
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Par Puilaetco Dewaay Private Bankers

Dans un souci de protection du conjoint ou partenaire survivant, chaque Région a adopté une mesure spécifique visant à limiter, voire exonérer les droits de succession dus sur le logement familial.

Qu’en est-il concrètement ? Est-il possible d’optimiser cette situation, dans le cadre d’une planification successorale ?

Pour rappel, les droits de succession applicables relèvent de la Région dans laquelle le défunt a résidé habituellement le plus longtemps au cours des cinq années qui ont précédé son décès.

  1. Quelles sont les modalités spécifiques de chaque Région ?
    1. Région flamande

La Flandre exonère totalement de droits de succession la part du logement familial reçue par le « partenaire cohabitant ».

La notion de « partenaire cohabitant » est assez large. Elle vise aussi bien les conjoints mariés, que les cohabitants légaux, à moins que ces derniers ne possèdent la qualité d’héritier en ligne directe (ex : une cohabitation légale entre un père et sa fille).

Les cohabitants de fait sont également concernés, à condition toutefois que les personnes aient vécu en ménage commun de manière ininterrompue depuis trois ans au moment du décès. Si la cohabitation de fait est inférieure à 3 ans, le survivant bénéficiera d’une imposition de la part héritée suivant les tarifs en ligne directe.

L’exonération des droits de succession porte sur la part nette reçue par le survivant dans l’habitation familiale. Cela signifie que les dettes spécifiquement contractées en vue d’acquérir ou conserver le logement familial – tel un emprunt hypothécaire – sont déduites de la part relative au logement familial.

Dans le chef des autres héritiers appelés à recevoir une part du logement familial, cette part sera soumise à la taxation aux taux ordinaires, lesquels seront déterminés en fonction du lien de parenté avec le défunt.

  1. Région de Bruxelles-Capitale

Une exemption totale des droits de succession du logement familial est appliquée en faveur du conjoint ou cohabitant ayant droit à Bruxelles.

Ce champ d’application est plus restreint que celui applicable en Région flamande, car outre les conjoints, seuls les cohabitants légaux sont visés ici. Les cohabitants de fait sont exclus du bénéfice de cette mesure ; si le cohabitant de fait survivant reçoit par testament une part du logement, celle-ci sera imposée aux taux progressifs des droits de succession, calculés sur la base du lien de parenté.

En ce qui concerne les cohabitants légaux, l’exemption des droits de succession n’est pas appliquée si le survivant possède également la qualité d’héritier en ligne directe.

La législation bruxelloise permet également d’appliquer l’exemption sur un bien qui n’est plus la résidence principale commune en raison d’un cas de force majeure (par exemple, une admission dans une maison de repos) ou d’une séparation de fait.

L’ordonnance bruxelloise définit la force majeure comme « un état de besoin en soins apparu après l’achat de l’habitation, qui place le défunt ou son époux ou cohabitant survivant dans l’impossibilité, pour son bien-être moral ou physique, de rester dans l’habitation, même avec l’aide de sa famille ou d’une organisation d’aide familiale ».

Comme pour la Région flamande, l’exemption porte sur la valeur du logement familial, diminuée des dettes qui s’y rapportent (tel un crédit hypothécaire).

Pour les héritiers en ligne directe, et les cohabitants légaux qui ne peuvent bénéficier de l’exemption, un tarif d’imposition spécifique sera appliqué sur la part nette du logement familiale reçue. Les droits de succession seront calculés comme suit :

par défaut 2016-03-14 à 15.25.55

  1. Région wallonne

La Région wallonne exonère de droits de succession la valeur nette du logement familial à concurrence de 160.000 euros dans le chef du conjoint ou cohabitant légal survivant, pour autant que le bien ait été occupé de manière ininterrompue au cours des cinq années précédant le décès.

L’exonération est maintenue même lorsque le défunt n’a pu conserver sa résidence principale pour cause de force majeure ou de raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale. Il s’agit d’une disposition similaire à la mesure applicable en Région de Bruxelles-Capitale.

Ce régime d’exonération est applicable au conjoint ou cohabitant légal survivant, sans autre exception.

Pour la part du logement familial comprise entre 160.000 et 250.000 euros, des taux d’imposition réduits sont prévus. Sur le surplus, ce sont les taux progressifs ordinaires qui sont d’application.

À la différence des deux autres Régions, les héritiers en ligne directe du logement familial voient leur part héritée dans l’habitation familiale soumise à un taux réduit des droits de succession, comme indiqué ci-dessous :

par défaut 2016-03-14 à 15.26.06

  1. Comment optimiser la transmission du logement familial ?

Les dispositions légales en vigueur permettent une optimisation fiscale de la transmission du logement familial entre conjoints/partenaires.

La recherche d’une solution optimale supposera que le cohabitant puisse bénéficier des dispositions exposées ci-dessus, à défaut, prendre les dispositions nécessaires (par ex : la conclusion d’un contrat de cohabitation légale).

Il est parfois également recommandé de faire rédiger un testament permettant au survivant d’obtenir (une part à hauteur de 160.000 euros ou) la totalité du bien au décès du prémourant. Cependant, cette mesure doit immédiatement être accompagnée d’une autre disposition, pour éviter que la génération suivante ne soit tenue à des droits de succession sur la totalité de l’immeuble en pleine propriété.

Dans ce contexte, la rédaction d’un testament « fideicommis de residuo » au profit des enfants peut être utile. Cette clause attribue, dans un premier temps, la pleine propriété de la part du prémourant dans le logement familial au survivant (qui ne paye donc pas de droits de succession) et attribue, au décès du survivant, cette même part aux enfants. Grâce à cela, les enfants hériteront in fine du logement, mais partiellement du prémourant en vertu du testament et partiellement du survivant suite à la dévolution de ses biens. La pression fiscale au second décès en sera allégée.

En cas de legs d’une part (par ex : une valeur égale à 160.000 euros) au survivant et du solde aux enfants, une indivision serait créée entre les parties. Le survivant et les enfants pourraient décider de sortir d’indivision. Cette opération serait soumise au droit de partage de 2,5% (en Région Flamande) ou 1% (en Région de Bruxelles-Capitale ou en Région Wallonne) en lieu et place du droit dû pour les ventes 10% (en Région Flamande) ou 12,5% (en Région de Bruxelles-Capitale ou en Région Wallonne). Le conjoint ou cohabitant ayant perçu un prix, aura intérêt à prendre des dispositions afin de réduire les droits de succession lors de son décès.

En conclusion, il est conseillé de prendre des mesures pour vous assurer la transmission de votre logement familial au sein de la cellule familiale à un coût fiscal réduit, tout en protégeant le conjoint/partenaire survivant.

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