La donation d’un bien immobilier – les régimes préférentiels

Par CAVMC

La donation de l’habitation familiale – région wallonne

Introduction

Une donation de biens immobiliers doit obligatoirement être faite par acte authentique. Sont alors dus les droits de donation et les honoraires du notaire.

Conditions pour l’obtention du tarif préférentiel

Une donation

A l’occasion d’une donation de l’habitation familiale, par acte notarié, les droits de donation sont rendus exigibles mais l’on peut bénéficier à certaines conditions d’un tarif avantageux. La donation doit alors obligatoirement concerner la part en pleine propriété du donateur dans l’immeuble. Par conséquent, sont ici exclues les donations portant seulement sur l’usufruit ou la nue propriété de l’immeuble. Cela revient à dire que le donateur doit faire donation en une fois de tout ce qu’il possède en pleine propriété dans le bien immobilier dans lequel il a sa résidence principale (cf. infra). L’importance de cette part en pleine propriété n’a par contre pas d’importance. Rien n’empêche que la donation de l’habitation familiale soit faite au profit de plusieurs donataires, à condition que le donateur fasse donation en une fois de tout ce qu’il a en pleine propriété dans l’habitation familiale.

Il n’y a aucune condition à remplir dans le chef des donataires quant à leur résidence principale.

La qualité du donateur

Le tarif préférentiel sera seulement applicable si le donateur a, au moment de la donation, son domicile fiscal dans la Région wallonne. Si le donateur – habitant du royaume a eu son domicile fiscal dans différentes Régions au cours des cinq années qui précèdent la donation, le tarif “wallon” ne sera applicable que si, au cours de ces cinq ans, le donateur a eu son domicile fiscal en Région wallonne durant la période la plus longue.

Résidence principale

Pour pouvoir bénéficier du tarif favorable, il faut encore que le donateur aie sa résidence principale – dans l’habitation familiale – depuis cinq ans au moins à la date de la donation. La preuve du fait que le donateur avait sa résidence principale dans l’immeuble considéré résultera, sauf preuve du contraire, d’un extrait du registre de la population ou du registre des étrangers.

L’objet de la donation doit en effet être un bien immobilier, destiné en tout ou partie à l’habitation, et doit en outre être situé en Région wallonne.

Lien de parenté entre le donateur et le donataire

La donation doit être faite soit en ligne directe (aussi bien descendante qu’ascendante), soit entre époux, soit entre cohabitants légaux.

Sont assimilées à des donations en ligne directe : a) les donations entre une personne et un enfant du conjoint ou du cohabitant légal de cette personne; b) sous certaines conditions, les donations entre une personne et l’enfant qu’elle a élevé comme parent d’accueil.

On entend par “cohabitant légal” la personne qui, au moment de la donation, était domiciliée avec le donateur et avait avec celui-ci une déclaration de cohabitation légale. La déclaration de cohabitation légale doit avoir été reçue plus d’un an avant la donation.

Tarif

Le tarif est le suivant :

Tranche de la donation
de	à inclus
EUR	EUR	p.c.
0,01	25.000,00	1
25.000,01	50.000,00	2
50.000,01	175.000,00	5
175.000,01	250.000,00	12
250.000,01	500.000,00	24
au-delà de 500.000		30

Le tarif est réellement préférentiel jusqu’à un montant de 250.000 EUR. Au-delà de ce montant, on retrouve les mêmes taux que dans les tranches correspondantes du tarif normal.

Le droit est perçu sur l’émolument brut de chacun des donataires, sans distraction des charges. Il faut néanmoins, à l’occasion d’une donation de l’habitation familiale, distinguer deux abattements:

a) un “abattement simple” qui n’est pas influencé par l’ampleur de l’émolument et qui est appliqué automatiquement sur la tranche de 0,01 EUR à 12.500,00 EUR (gain : 125 EUR);

b) un “abattement supplémentaire” qui dépend de l’importance de l’émolument en ce sens qu’il n’est appliqué que si l’émolument brut du donataire n’excède pas 125.000,00 EUR (gain: à nouveau 125 EUR).

Réserve de progressivité en matière de droits de donation

Aux fins de maintenir la progressivité du droit de donation, le législateur a prévu que pour déterminer le tarif applicable (tranche), il fallait tenir compte, à certaines conditions, des donations déjà faites dans le passé. Les donations, faites moins de trois ans avant la nouvelle donation, doivent être ajoutées à la base imposable de la nouvelle donation pour déterminer la tranche applicable, le tarif auquel la nouvelle donation doit être soumise.

Cela ne veut pas dire que les anciennes donations sont à nouveau imposées: celles-ci ne comptent que pour déterminer le pourcentage à appliquer à la nouvelle donation. Notez bien que la réserve de progressivité en matière de droits d’enregistrement est applicable tant aux donations imposées au tarif wallon normal qu’à celles imposées au tarif wallon préférentiel (donation de l’habitation familiale)!

Réserve de progressivité en matière de droits de succession

En matière de droits de succession existe également une réserve de progressivité. Ici, le législateur a visé la donation, suivie de moins de trois ans, non par une nouvelle donation, mais bien par le décès du donateur. La valeur de la donation qui a servi de base imposable à une donation soumise à l’impôt et faite moins de trois ans avant le décès du donateur, est ajoutée à l’actif de la succession ce qui a pour conséquence que la succession sera probablement taxée dans une tranche d’imposition supérieure.

Il n’y a pas de dérogation à cette règle générale en matière de donation de l’habitation familiale.