La clause d’accroissement

Par la Banque Degroof

De très nombreux couples optent de nos jours pour une forme de vie commune s’écartant des sentiers traditionnels du mariage et souhaitent investir ensemble dans un bien immobilier. Qu’advient-il toutefois de ce bien en cas de disparition de l’un des partenaires à la suite d’un décès ou de la fin de la relation? Comment, par exemple, s’assurer que le bien revienne au moindre coût possible à la personne choisie?

Par le passé, il était d’usage, lors de l’acquisition d’un bien immobilier par des cohabitants – de fait ou légaux – d’inclure dans le contrat une clause d’accroissement ou de tontine. Du point de vue strictement juridique, les clauses de tontine et d’accroissement ne recouvrent pas une même réalité.

Ainsi, par exemple, une clause de tontine est incluse dans le contrat entre le vendeur et les acquéreurs alors qu’une clause d’accroissement fait l’objet d’une convention entre les seuls acquéreurs. En outre, l’inclusion d’une clause de tontine doit être convenue lors de l’acquisition (dans l’acte d’achat); en revanche, les partenaires peuvent prévoir une clause d’accroissement tant au moment de l’acquisition qu’ultérieurement. Une clause d’accroissement présente, dès lors, une plus grande flexibilité.

Les atouts des clauses de tontine et d’accroissement

Sécurité en cas de décès. Tant la clause de tontine que d’accroissement impliquent qu’en cas de décès, le bien immobilier revient en totalité au partenaire survivant. La part du prédécédé ne fait pas partie de sa succession, de sorte que le partenaire survivant peut continuer à occuper le bien sans ingérence des héritiers de son partenaire décédé. La décision de vendre, louer, etc. l’habitation, appartient à lui seul.

Une clause d’accroissement/de tontine est particulièrement intéressante dans le cas où l’un des partenaires a des enfants ou n’est pas encore divorcé. Ses enfants et son conjoint disposent en effet d’une part réservataire: il leur revient obligatoirement une part de la succession. La clause d’accroissement empêche les héritiers réservataires d’exercer ce droit sur le bien immobilier, ce dernier n’appartenant pas à la succession.

Coût relativement modique. La clause d’accroissement et la clause de tontine offrent un deuxième avantage important. En effet, comme la part de l’habitation revenant au partenaire décédé échappe à sa succession, le partenaire survivant n’est pas soumis aux droits de succession. Et, tout le monde se souvient que ceux-ci peuvent être très élevés. La clause d’accroissement ou de tontine peut donc se révéler moins onéreuse: le survivant ne doit acquitter que les droits d’acquisition (auparavant 12,5 % dans toutes les régions; actuellement 10 % en Flandre, 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie) calculés sur la moitié de la valeur de l’habitation.

Qu’en est-il du testament? Ces dernières années, les droits de succession entre des cohabitants de fait ou légaux ont fortement décru. L’habitation familiale peut même se transmettre sans droits de succession en Flandre et à des conditions avantageuses à Bruxelles et en Wallonie. Aussi, un testament est souvent plus intéressant que le paiement de 12,5 % (ou 10 %) de droits d’acquisition.

Important : Si vous recherchez la sécurité absolue, vous pouvez parfaitement opter pour une clause d’accroissement ou une clause de tontine. En effet, un testament peut être révoqué à tout moment. De plus, le tarif nul ou réduit ne s’applique aux droits de succession que s’ils portent sur l’habitation familiale. Avez-vous acheté d’autres biens immeubles avec votre partenaire (une seconde résidence, par exemple)? Dans ce cas également, une clause d’accroissement peut se révéler fiscalement attrayante.

Fin de la cohabitation

La relation se révèle un échec et vous souhaitez un partage de l’habitation? La clause d’accroissement fait obstacle à un simple partage. Certes, il existe des moyens d’éviter de tels ‘blocages’. Premièrement, il vous est loisible de prévoir un terme limitant les effets de la clause d’accroissement dans le temps. Sa validité peut, par exemple, s’étendre sur une durée de trois ans, au terme de laquelle cette période est automatiquement renouvelée pour une nouvelle durée de trois ans sauf dénonciation par vous-même ou votre partenaire.

Vous pouvez également lier une clause résolutoire à la clause d’accroissement. De la sorte, vous-même ou votre partenaire pouvez décider que la fin de votre cohabitation conduira à la résolution de la clause d’accroissement.

Enfin, vous disposez de la faculté d’inclure la clause d’accroissement dans un contrat à portée plus large, en l’occurrence une convention de cohabitation, laquelle est valablement souscrite tant entre les cohabitants de fait que les cohabitants légaux. Si la cohabitation prend fin, la convention de cohabitation – en ce compris la clause d’accroissement – est alors résolue.

Qu’advient-il du contrat existant entre vous?

La clause d’accroissement se rapportant à votre habitation peut ne prévoir ni conditions ni durée de validité. Existe-t-il d’autres circonstances permettant de partager tout de même le bien lorsque la relation prend fin?

Extinction de la cause. L’extinction de la cause est fréquemment invoquée: l’objet de la clause d’accroissement s’éteint à la suite de la fin de la relation de couple. Par conséquent, la clause d’accroissement ne s’appliquerait plus. Peu de juges admettent toutefois le bien-fondé de cet argument.

Abus de droit. Vous pouvez également invoquer l’abus de droit: le juge peut refuser l’application de la clause d’accroissement au partenaire qui, en dépit de la fin de la relation, réclame malgré tout l’exécution de la clause d’accroissement. Il est évident qu’il appartient au requérant d’apporter la preuve du bien-fondé de sa demande, ce qui ne va pas de soi: l’administration de la preuve est, dans une large mesure, fonction des circonstances.

Important : En cas d’extinction de la cause comme d’abus de droit, il est de votre intérêt de recourir à une procédure judiciaire, laquelle est toutefois incertaine quant à son résultat et surtout son coût (financier et émotionnel).

C’est pourquoi il est recommandé de faire analyser votre clause d’accroissement afin de vérifier quels amendements elle pourrait éventuellement appeler.

En conclusion:

Vous cohabitez avec votre partenaire et vous souhaitez acquérir ensemble une habitation? Une clause d’accroissement se justifie toujours, fût-ce à titre de sécurité en cas de décès. La sécurité peut toutefois se muer en fardeau en cas de naufrage de la cohabitation dans la mesure où vous ne pouvez plus vous y soustraire. Prévoyez, par conséquent, dès le départ, une durée de validité et une clause résolutoire. Avec les conseils nécessaires et de commun accord, il est possible d’adapter un contrat existant. Pensez-y: « La clause d’accroissement ou la clause de tontine vont de pair avec sécurité absolue. Un testament peut, en effet, être révoqué. »