Een nieuwe werkplek – Aantrekkelijkere kantoren voor de ‘millennials’

@Pexels

Door Shaun Stevens, Real Estate Strategist chez BNP Paribas AM

In de afgelopen tien jaar zagen we verregaande en duurzame veranderingen die de gevestigde orde in de wereldwijde kantorenmarkt op zijn kop hebben gezet. De digitale economie ontwikkelt zich in een buitengewoon tempo, de financiële crisis haalde de arbeidsmarkt overhoop en bij de werkgevers neemt de druk toe om zo efficiënt mogelijk te werken en tegelijk de kantoorkosten te drukken. De combinatie van al die ontwikkelingen wijzigt de locatie en de vormgeving van de ruimtes waarin we werken en zal zijn stempel blijven zetten op de vernieuwing van kantoorvastgoed. Mogelijk de belangrijkste invloed kwam echter van de wijzigende demografie: de millennials (generatie Y) zijn snel uitgegroeid tot de sterkst vertegenwoordigde leeftijdsgroep in de actieve bevolking en zijn dus bepalend voor het type en de locatie van de toekomstige werkplek.

De keuze van de millennials: hoe, wanneer en waar werken?

In de meeste ontwikkelde landen vertegenwoordigen de millennials (d.w.z. de generatie die vandaag 20 tot 37 jaar oud is) ongeveer een kwart van de volwassen bevolking. In Noord-Amerika en Europa zullen ze tegen 2020 in de meerderheid zijn in de actieve bevolking. Hoe, waar en wanneer ze werken, is van groot belang voor deze generatie. Werkgevers zijn dus bijzonder gevoelig voor hun wensen en meer in het bijzonder voor die van hoog opgeleide en geschoolde werknemers.

Het formaat en de locatie van de werkplek zijn bepalende factoren in hun keuze van een werkgever en hun voorkeur gaat steeds sterker uit naar flexibele en aanpasbare ruimtes in stadsgebieden. Uit een peiling van Cushman and Wakefield in de VS (2016) is onder meer gebleken dat twee derde van de millennials in de VS in de stadsruimte willen leven en werken. In de conclusies van de jaarlijkse peiling bij millennials van Deloitte in 2017 kwam bovendien naar voren dat de meerderheid een zekere flexibiliteit in het werk op prijs stelt en gelooft dat flexibel werk de productiviteit en het engagement van de werknemers vergroot.

Illustratie 1: ’Flexibele werkvoorwaarden zijn niet zomaar een pluspunt, ze zijn duidelijk bepalend voor de prestaties en het behoud van werknemers’

1 – Flexibele werkuren: werknemers kiezen wanneer ze beginnen/stoppen met werken; 2 – Flexibiliteit van de functie: werknemers kiezen binnen bepaalde richtlijnen welke taken ze op zich nemen; 3 – Flexibiliteit van de rekrutering: verschillende contracten aanbieden, op zoek gaan naar talent via ‘crowd-sourcing’, enz.; 4 – Flexibiliteit van de werkplek: werknemers kiezen of ze op kantoor, thuis of vanuit andere plekken werken. Bron: Freelance flexibility with full-time stability, The Deloitte Millennial Survey 2017 

Flex jobs en delen wakkeren de vraag aan

Het belang van de millennials in de vernieuwing van kantoren is verbonden aan de opkomst van de digitale economie en de technologische revolutie die beide hun stempel op veel aspecten van het hedendaagse beroepsleven hebben gedrukt. De effecten werken zowel door in het kantoorleven als in de kooppatronen. De daarmee gepaard gaande uitdagingen in de detailhandel zijn goed gedocumenteerd. De online verkoop knaagt geleidelijk aan de winstmarges van eigenaars van fysieke winkels. De toenemende automatisering van het werk heeft gevolgen voor de benutting van de ruimte, ook al zijn nieuwe trends zoals de opkomst van ‘co-working’ (zelfstandige professionals die een werkplek delen) sinds kort gunstiger voor vastgoedeigenaars, vooral in grote stadscentra.

Sinds twee jaar beleeft kantoorvastgoed inderdaad een kleine renaissance in veel grote Europese markten. Zo is de leegstand in Amsterdam plots gekelderd dankzij de stijgende vraag naar gedeelde en flexibelere werkplekken. De opname van kantoorruimte profiteert bovendien van de opleving van de Nederlandse economie waardoor de werkgelegenheid aantrekt. Net als in de meeste andere kantoormarkten zien we bovendien een verschuiving van de werkgelegenheid naar aantrekkelijkere stadsbuurten in en rond Amsterdam.

Illustratie 2: Opname en leegstand van kantoorruimte sinds 2007 in Amsterdam

Opmerking: De cijfers van de opname in 2018 zijn niet beschikbaar. Bron: Jones Lang LaSalle (JLL), mei 2018.

Meer dan een stoel en een werktafel

De snelle opkomst van de zogeheten ‘gig economy’, of klusjeseconomie en de opkomst van nieuwe werkmethodes zetten vastgoedeigenaars aan het denken over een nieuwe benutting van de werkruimtes. Vandaag eisen kantoormensen inspirerende en handige ruimtes die hen niet deprimeren of beperken, want de klassieke functies van de vorige generaties (administratie, secretariaat, boekhouding, enz.) zijn vervangen door de functies van de 21e eeuw die steeds meer op de digitale economie zijn gericht.

Een trend die zich doorzet

‘Co-working’ in ingerichte of gedeelde kantoorruimtes ontstond deels door de toenemende behoefte aan flexibiliteit. De verhuur van ingerichte kantoren bestaat al meer dan twintig jaar. In de afgelopen tien jaar hebben ondernemingen zoals WeWork en andere internationale aanbieders hun stempel op de kantorenmarkt van internationale grote steden gezet. In Europa is die ontwikkeling bijzonder goed zichtbaar in Londen, maar ook andere grote steden stappen springen mee op de kar.

Volgens JLL is de oppervlakte van flexibele kantoorruimtes in Europa alleen al in 2017 met circa 30% toegenomen dankzij de vraag naar gedeelde kantoren. Net als andere Europese markten profiteert ook Nederland van deze trend: sinds enkele jaren zijn flexibele kantoorruimtes goed voor 5 tot 10% van de vraag naar kantoren in Amsterdam. De meest mature markt in Europa is Londen waar beheerders van flexibele kantoorruimtes in 2017 iets meer dan 20% van de opname vertegenwoordigden.

De voorhoede: Amerikaanse vastgoedeigenaars

Hoe kunnen beleggers deelnemen aan die transformatie? In de wereldwijde sector van beursgenoteerde vastgoedfondsen (REIT’s) behoren 49 bedrijven tot de categorie zuivere eigenaars van kantoorruimtes (d.w.z. ongeveer 12% van het wereldwijde universum op basis van beurskapitalisatie[1]).Veel andere bedrijven met diverse activiteiten bezitten echter ook grote portefeuilles met kantoorruimtes. De grootste REIT-markt voor kantoorruimtes is die van de VS en de kleinste die van Europa waar slechts 7% van deze bedrijven onder de categorie eigenaars van kantoorruimtes valt.

REIT’s die eigenaar zijn kantoorruimtes zijn doorgaans aanwezig op de sterkste locaties met toegang tot kapitaal en een sterke lokale voetafdruk evenals schaalvoordelen waarmee ze kunnen profiteren van een onstabiele vraag. Kortom, een profiel waarmee ze goed geplaatst zijn om aan de vraag naar gedeelde en flexibelere ruimtes te voldoen. De Amerikaanse bedrijven vormen de voorhoede van deze trend.

Het concept zelf van een werkplek wijzigt momenteel radicaal door de razend snelle groei van ‘co-working’ en flexibelere werkmodellen. Op de beurzen zetten de beleggers vastgoedeigenaars aan om zich aan te passen aan die nieuwe realiteit door slimme gebouwen in aantrekkelijke stadsruimtes aan te bieden. Dat alles om in te spelen op de wensen van hedendaagse werknemers en de vruchten te plukken van deze nieuwe trends. Vastgoedeigenaars die niet over het nodige kapitaal en de vereiste schaal en vaardigheden beschikken om aan de nieuwe behoeften te voldoen, dreigen achter te blijven bij de revolutie in de kantorenmarkt.

Lees ook corner Markten

Dit bericht is geplaatst in Beleggingen met de tags , , . Bookmark de permalink.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *