Gevolgen van het monetaire beleid voor beursgenoteerd vastgoed

@Pexels

Door Shaun Stevens, Vastgoedstrateeg BNP Paribas AM

Wijzigingen in het gedrag van de centrale banken en de daarmee gepaarde renteschommelingen, vooral in de VS, de eurozone en Japan zullen de komende maanden hun stempel zetten op het rendement van beursgenoteerd vastgoed wereldwijd (Grafiek 1).

Grafiek 1: rendement van de vastgoedmarkt in de eurozone, de VS en de regio Azië & Oceanië

Bron: Bloomberg, BNP Paribas Asset Management, cijfers per 14/08/2017

Veel marktspelers blijven optimistisch over een reflatiescenario in de VS waardoor de langetermijnrente in de VS en andere landen waarschijnlijk stijgt. Wij zijn voorzichtiger. Wij verwachten dat de trend van de groei en de inflatie op de korte termijn standhoudt, met een matige inflatie in de VS, Europa en Japan en met een gestage, veeleer dan spectaculaire economische groei.

De beleidswijzigingen van de ECB kunnen tot een bruuske stijging van de obligatierente en een verkoopgolf van beursgenoteerd vastgoed uit de eurozone leiden. We verwachten echter dat een wijziging in het beleid van de ECB slechts kortstondige volatiliteit veroorzaakt. We denken dat de centrale bank haar lessen heeft getrokken uit de kortstondige opschudding die eind juni ontstond na haar publiek debat over de richting die haar toekomstige monetaire beleid kon inslaan en uit Afbouw van QE in de eurozone: gevolgen voor Europees vastgoed

Recent hadden beleggers vooral oog voor de potentiële afbouw van de kwantitatieve versoepeling (QE) door de ECB via een extra inkrimping van haar programma voor activa-aankopen (Asset Purchase Programme – APP). Algemeen wordt verwacht dat de ECB zal proberen om haar beleid zo snel als het tempo van het economische herstel toelaat te normaliseren.

Om een inzicht te krijgen in de eventuele gevolgen voor Europees vastgoed, analyseren we zowel de gebeurtenissen in Europa sinds 2016 – toen de ECB de afbouw van haar aankopen van 80 naar 60 miljard euro per maand aankondigde – als de ervaringen in de VS vanaf de ’Taper Tantrum’ van 2013.

Momenteel koopt de ECB nog altijd maandelijks voor 60 miljard euro papier aan en dit tot eind december 2017. Er doen echter geruchten de ronde dat ze voor de herfst van 2017 aankondigt dat het programma zal worden opgeschort en dat het in 2018 geleidelijk wordt afgebouwd. De toespraak van ECB-voorzitter Mario Draghi in het Portugese Sintra in juni gooide nog meer olie op het vuur waardoor de obligatierente in de zomermaanden sterk piekte en beursgenoteerd vastgoed uit de eurozone een lichte correctie kende.

Om te beoordelen hoe groot de impact van een extra afbouw van QE in de eurozone op vastgoed zou zijn, lijkt het ons nuttig om te bekijken hoe Europese vastgoedaandelen zich ontwikkelden sinds de ECB aankondigde dat ze haar maandelijkse aankopen naar 60 miljard euro zou verlagen. Over die periode is Europees vastgoed met 14,1% gestegen in euro. Dat was resp. 10% en 8% beter dan vastgoed uit de VS en dat uit Azië & Oceanië*.

Het rendement van beursgenoteerd vastgoed was de afgelopen maanden volatiel omdat de markten vooruitliepen op beleidsbeslissingen van de ECB. We zagen dit in juni na de toespraak van Mario Draghi in Sintra toen vastgoed uit de eurozone 5,1% verloor tussen 26/06/2017 en 6/07/2017. Op 4/08/2017 was de markt echter al 3,5% gestegen vergeleken met het dieptepunt.

Lessen uit de afbouw van QE in de Verenigde Staten

Te oordelen naar het afbouwproces van QE in de VS is de kans klein dat de ECB haar basisrente snel verhoogt na de afbouw van het APP-programma: het ziet er inderdaad naar uit dat een lager aankoopvolume van obligaties niet onmiddellijk leidt tot een snelle verhoging van de basisrente.

De Amerikaanse Federal Reserve (Fed) begon in december 2013 met de afbouw van QE (‘tapering’) en Amerikaans vastgoed boekte van18/12/2013 tot 29/10/2014 een rendement van 22,4%. De Fed verhoogde haar basisrente pas 14 maanden na het einde van QE, namelijk eind 2015. Tussen het einde van de afbouw van QE en de eerste renteverhoging won de Amerikaanse vastgoedindex MSCI REIT, de RMZ, ondanks volatiliteit in Amerikaans vastgoed toch 8% van 29/10/2014 tot 16/12/2015 (onderstaande grafieken 2 en 3).

Grafiek 2: Index MSCI REIT

Bron: Bloomberg, BNP Paribas Asset Management, cijfers per 14/08/2017

Grafiek 3: 10-jarige Amerikaanse staatsobligaties, de richtrente van de Amerikaanse centrale bank en de index MSCI US REIT

Bron: Bloomberg, BNP Paribas Asset Management, cijfers per 14/08/2017

Het zou overmoedig en onvoorzichtig zijn om de Amerikaanse ervaring eenvoudigweg te extrapoleren naar Europa. Een les die we er wel uit kunnen trekken, is dat een beëindiging van QE, als dit beheerst gebeurt, niet systematisch gepaard gaat met een verkoopgolf van aandelen met hoog rendement zoals die van beursgenoteerde vastgoedbedrijven.

Spanningen rond ‘tapering’

Het beleid van de centrale banken zal ongetwijfeld nog verder uiteenlopen wat een grote impact op de obligatiemarkten en dus op beursgenoteerd zal hebben. Uit de recente ontwikkelingen in Europa en de VS blijkt dat de vastgoedmarkten door perioden van onzekerheid over deze beleidswijzigingen zullen gaan.

Ondanks extra afbouw van QE door de ECB en een Fed die haar balans verkleint, verwachten wij dat dat de centrale banken al bij al accommoderend blijven. De balans van de ECB en de Bank of Japan (BoJ) zal vooralsnog verder groeien, maar in een trager tempo. De marktomstandigheden zouden dus de komende 12 maanden grotendeels gunstig moeten blijven voor vastgoed en dat zowel in de eurozone als in Japan.

Stijgt de inflatie duurzaam, dan zouden de obligatierendementen vrijwel zeker sterker stijgen wat negatief zou zijn voor vastgoed. Niettemin blijkt uit een analyse van de vastgoedmarkten in de VS en de eurozone tijdens ‘tapering’-periodes van de centrale banken dat het riskant is om te veronderstellen dat wijzigingen in QE door de ECB of de BoJ automatisch leiden tot fors achterblijvende rendementen van beursgenoteerd vastgoed.

Geschreven op 14/08/2017

Rendement van vastgoed uit de eurozone in EUR, van Amerikaans vastgoed in USD en van vastgoed uit Azië & Oceanië in USD. Bron: FTSE EPRA NAREIT, Bloomberg, van 12 december 2016 tot 31 juli 2017

Lees ook corner markten

 

 

Ce contenu a été publié dans Actualiteit, avec comme mot(s)-clé(s) , , . Vous pouvez le mettre en favoris avec ce permalien.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *