Vastgoed aankopen in Spanje – Waar rekening mee te houden?

DSCN2519Door Puilaetco Dewaay Private Bankers

Of u nu een villa wenst aan te kopen in Marbella of reeds eigenaar bent van een appartement in Barcelona met uitzicht over de bruisende Ramblas, dit artikel zal u vast en zeker interesseren.

Spanje: een hebzuchtige fiscus?

We onderscheiden verschillende taxatie-stadia: bij aankoop van het vastgoed, tijdens het aanhouden van het vastgoed en bij verkoop of bij overgang door uw overlijden.

Bij de aankoop van uw Spaans vastgoed dient u een overdrachtsbelasting (6% – 10%, afhankelijk van de regio) te betalen, berekend over de verkoopwaarde van de woning. In geval van nieuwbouw, bent u BTW verschuldigd à 21%. Hierbij komen uiteraard nog o.a. notariskosten en zegelrechten bij variërend tussen 1,9% en 3,2%.

Eens het optrekje op uw naam staat, bent u Spaanse vermogensbelasting verschuldigd over de netto-waarde (i.e. na aftrek van een eventueel krediet voor de aankoop) van het goed. De vermogensbelasting is verschuldigd door de volle eigenaar, of, in geval van opsplitsing van de eigendom, door de blote eigenaar en vruchtgebruiker. De progressieve tarieven zijn regionaal bepaald en variëren tussen 0 – 2,5%. Per belastbaar hoofd geldt een vrijstelling van 700.000 Euro.

Verder betaalt u elk jaar een gemeentelijke vastgoedbelasting, berekend in functie van o.a. de “valore catastral”, het gebruik en ligging van het goed.

Spanje verwacht ook dat u jaarlijks een aangifte inkomstenbelasting indient én Spaanse inkomstenbelasting betaalt. Men onderscheidt privé- en ander gebruik. In geval van privé-gebruik wordt een fictief inkomen bepaald op 2% of 1,1% van de “valore catastrale”. Genereert uw villa netto-huurinkomsten, dan zullen deze eveneens onderworpen zijn aan inkomstenbelasting aan een tarief van 19%.

Bij verkoop van uw Spaanse villa wordt een eventuele meerwaarde (het verschil tussen verkoop- en aankoopwaarde) belast in de Spaanse inkomstenbelasting. Correcties zijn wel mogelijk voor de kosten verbonden aan de aan- en verkoop.

Bij een verkoop door een niet-rijksinwoner is de koper verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden, bij wijze van voorschot op de door u te betalen meerwaardebelasting. De effectief verschuldigde meerwaardebelasting wordt dan verminderd met het voorschot.

Over de meerwaarde van de grond zal ook een gemeentelijke belasting verschuldigd zijn, i.f.v. het kadastraal inkomen.

Bij uw overlijden zal Spanje successierechten heffen over de netto-waarde van het Spaans vastgoed. Uw erfgenamen hebben de keuze over het toepasselijk recht: ofwel kiest men de federale ofwel de regionale successiewetgeving.

Met slechts een vrijstelling van €16 000 per erfgenaam en tarieven variërend tussen 7,65% – 34% is de federale wetgeving een dure aangelegenheid. De Autonome Regio’s daarentegen voorzien vaak hogere vrijstellingen en/of lagere tarieven en/of belastingkredieten.

Ook belast in België?

In België moet men een jaarlijks aangifte doen van buitenlandse “huurinkomsten”. Op basis van het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje, worden deze inkomsten vrijgesteld in België maar met progressievoorbehoud (het zogenaamde “opduweffect”).

De Spaanse meerwaarden zijn op grond van hogervermeld verdrag enkel belastbaar in Spanje, zodat er geen Belgische meerwaardebelasting verschuldigd is.

Bij gebrek aan een dubbelbelastingverdrag voor successierechten, zijn in Spanje én België successierechten verschuldigd over de netto-waarde van uw Spaanse droom. Er zijn echter interne Belgische regels die een verrekening van de in Spanje betaalde successierechten mogelijk maken.

Mogelijkheden ter optimalisatie

Verschillende pistes zijn mogelijk : aankoop via een Belgische of Spaanse vennootschap, financiering van de koop met een krediet of een gesplitste aankoop waarbij u het vruchtgebruik aankoopt en uw kinderen de blote eigendom, schenking van de Spaanse finca,…

Iedere actie in Spanje heeft gevolgen in België en de Spaanse (regionale) wetgeving verschilt op vele vlakken van de Belgische. Het raadplegen van een specialist terzake is dan ook een must.

Lees ook corner Overdracht

Dit bericht is geplaatst in Fiscaliteit, Overdracht met de tags , , , , . Bookmark de permalink.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *