Fiscalité immobilière

Ce corner « Fiscalité immobilière » est animé par le Cabinet d’avocats Dekeyser & Associés.

Acheter un immeuble en société : quelles sont les dernières évolutions ?

Par Me Manoël Dekeyser & Me Sébastien Thiry

Le 24 avril 2018

Il est fréquent qu’une société achète un immeuble pour le mettre à la disposition de son associé-gérant. L’achat est ainsi financé par la société et celle-ci peut déduire les charges et frais liés au bien (droits d’enregistrement, amortissements, coûts d’entretien, etc.).

Il est possible de structurer l’acquisition pour réduire l’impôt à payer lorsque la société cédera l’immeuble au gérant.

En raison de son intérêt fiscal, l’achat d’un immeuble en société est souvent la cible de contrôles fiscaux. Certains pièges sont donc à éviter. Petit tour d’horizon des principales nouveautés en la matière.

  • Acquisition de l’immeuble

Parmi les schémas qui permettent d’optimiser fiscalement l’achat d’un immeuble en société, figurent :

  • L’achat en démembrement usufruitnue-propriété[1]

La société achète l’usufruit de l’immeuble et finance ainsi une (grande) partie de l’achat. Le gérant achète quant à lui la nue-propriété. S’il est correctement aménagé, ce schéma permet à la société de déduire une partie des frais liés à l’immeuble. Il permet également au gérant de devenir propriétaire à l’extinction du droit d’usufruit et ce, sans impôt.

Le droit d’usufruit acheté par la société doit être valorisé de manière adéquate. S’il est survalorisé, la société consent un avantage à son gérant (elle lui permet d’acheter la nue-propriété de l’immeuble à un prix moins élevé). Cet avantage est imposable chez le gérant à titre de revenu professionnel (avantage de toute nature, « ATN »)[2].

La pratique fiscale a élaboré diverses formules permettant de valoriser un droit d’usufruit.

Le fisc a récemment recommandé[3] que la formule mise en place par le Service des décisions anticipées[4] soit appliquée. Il a annoncé que des contrôles fiscaux seraient effectués pour vérifier le mode de calcul adopté.

Cette formule est la moins avantageuse pour le gérant. Elle n’a pas valeur légale et il est possible de s’en écarter. La formule choisie doit toutefois conduire à une valorisation correcte de l’usufruit (preuve à fournir).

Pour les montages déjà en place où l’usufruit a été survalorisé, plusieurs solutions peuvent être envisagées pour éviter une taxation chez le gérant (prolongation du droit d’usufruit, etc.).

  • L’achat en indivision

La société et son gérant achètent chacun une partie de l’immeuble en pleine propriété[5].

L’intérêt du schéma est qu’il permet au gérant de racheter l’immeuble à la société en payant des droits d’enregistrement réduits[6]. Son inconvénient est que la société sera taxée sur la plus-value qu’elle réalisera lors de la vente au gérant.

Depuis 2014, l’administration de l’enregistrement conteste l’application du taux réduit dans certains cas. Cette position paraît critiquable notamment au regard des principes constitutionnels d’égalité et de non-discrimination. Elle a récemment été invalidée par une juridiction néerlandophone[7].

  • Durant la détention de l’immeuble

Détermination de l’avantage de toute nature (ATN) pour le gérant

Lorsqu’une société met un immeuble à disposition de son gérant, elle lui octroie un avantage imposable à titre de rémunération (ATN). Cet ATN est calculé selon la formule suivante : revenu cadastral indexé x 100/60 X 3,8[8].

La légalité de ce coefficient de 3,8% était contestée par une partie importante de la doctrine. Plusieurs juridictions l’ont récemment invalidée.

Il est donc conseillé aux contribuables qui ont payé l’impôt sur le montant de l’ATN calculé de manière illégale d’examiner l’opportunité de réclamer contre cet impôt.

Pour l’avenir, le Ministre des finances a indiqué qu’il examinait la manière d’adapter le calcul de l’ATN, pour le mettre en conformité avec la jurisprudence précitée[9].

Déduction par la société des frais liés à l’immeuble :

Une société peut en principe déduire les frais qu’elle supporte pour acquérir ou conserver des revenus[10].

La déduction des frais liés à un immeuble mis gratuitement à disposition du gérant est régulièrement contestée par le fisc.

Jusqu’il y a peu, la jurisprudence en admettait la déductibilité si un ATN était déclaré dans le chef du gérant[11] (théorie de la « rémunération »).

La Cour de cassation a récemment estimé que la déclaration d’un ATN n’était plus suffisante. La société devra désormais prouver que l’ATN rémunère des prestations réellement accomplies par le gérant.

Il est donc conseillé aux contribuables concernés de se réserver les preuves adéquates pour le cas où ils seraient contrôlés par le fisc.

Ceci semble d’autant plus nécessaire en raison de la réduction probable de l’ATN à déclarer pour le gérant (voir supra). Cette réduction pourrait en effet inciter le fisc à se montrer plus rigoureux en ce qui concerne la déduction des frais liés à l’immeuble.

  • Sortie de l’immeuble

Lorsqu’un gérant acquiert l’immeuble de sa société, il doit en principe payer des droits d’enregistrement de 10% ou 12,5 %[12]. La société doit, quant à elle, payer l’impôt des sociétés sur la plus-value réalisée lors de la vente.

Dans certains cas, les droits d’enregistrement dus par le gérant peuvent être réduits[13].

En Région wallonne, cette réduction n’est plus possible (depuis 2018) si des travaux d’importance ont été réalisés dans l’immeuble par la société.

En conclusion, l’administration fiscale a récemment annoncé son intention de contrôler les achats d’immeubles en société. Il est recommandé aux contribuables concernés de s’assurer que le schéma qu’ils ont mis en place est conforme aux dernières évolutions en la matière. Si nécessaire, il leur est conseillé d’effectuer les aménagements adéquats.

[1]D’autres démembrements sont également possibles selon les objectifs du gérant (exemple : l’emphytéose et la superficie).

[2] Art. 32 du CIR.

[3] Par la voie d’une directive interne.

[4] Voir : www.ruling.be.

[5] Exemple : 95% pour la société et 5% pour le gérant. La formule inverse est parfois choisie (le gérant achète la majorité des parts dans l’indivision, s’il dispose des fonds).

 

[6] Droits de partage de 1% (Art. 109 du CDE wallon et bruxellois) ou 2,5% (Art. 2.10.4.0.1. du Code flamand de la fiscalité).

[7] Civ. Flandre orientale, 7 fév. 2017.

[8] Article 18 de l’AR/CIR 92.

[9] Soit en le supprimant, soit en réduisant son montant et en augmentant corrélativement le montant de l’ATN consenti par une personne physique.

[10] Art. 49 du CIR.

[11] Voir supra. Ceci supposait une taxation effective de l’ATN (et non une simple inscription en compte courant). Par le passé la jurisprudence considérait que les frais devaient avoir un lien avec l’objet social pour être déductibles. La Cour de cassation a estimé que ceci n’était plus nécessaire (notamment : Cass. 11 septembre 2014).

[12] Article 129 du CDE wallon et bruxellois et art. 2.9.1.0.4 du Code flamand de la fiscalité.

[13] Au taux de 1% (Région wallonne ou bruxelloise) ou 2,5% (Région flamande).

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Successions : double taxation des immeubles à l’étranger ?

Par Me Grégory Homans (avocat-associé) et Me Antoine Dekeyser

Le 23 mars 2018

Les Belges ont une brique dans le ventre, c’est connu ! Selon une enquête récente[1], environ 200.000 belges possèdent une seconde résidence à l’étranger. Celles-ci se situent généralement en France (34%), en Espagne (18%) et en Italie (9%).

Que se passera-t-il à leur décès : quel État prélèvera des droits de succession (la Belgique ou l’État où se situe le bien) ? Y a-t-il un risque de double imposition ?

Double imposition ?

Au décès d’un résident belge, l’État belge prélèvera des droits de succession sur tous les biens du défunt, y compris sur ses immeubles à l’étranger. L’État où se trouve un immeuble prélèvera également un impôt successoral. Il y aura donc double imposition.

Deux remèdes à la double imposition sont prévus dans la loi :

  • Premièrement, la Belgique a conclu deux traités, respectivement avec la France et la Suède, répartissant le pouvoir d’imposer une succession[2].
  • Deuxièmement, lorsque l’immeuble est situé dans un autre État, la Belgique déduit, moyennant certaines conditions, l’impôt successoral étranger des droits de succession belges dus sur l’immeuble étranger[3].

Illustrons ces remèdes au moyen d’exemples pratiques[4].

Immeuble en France

Selon le traité franco-belge du 20 janvier 1959, au décès d’un résident belge propriétaire d’un immeuble français, ses héritiers sont redevables de droits de mutation à titre gratuit français et de droits de succession belges[5].

Les droits de mutation par décès français sont progressifs et susceptibles d’atteindre 45% lorsque les héritiers sont des enfants du défunt.

Particularité française : le conjoint survivant bénéficie d’une exonération des droits de succession.

Quant à la Belgique, elle prélève également des droits de succession sur les immeubles français. Elle imputera toutefois l’impôt successoral français sur les droits de succession belges[6].

Si le défunt détenait son immobilier français par le biais d’une société immobilière française ou étrangère, la situation serait différente. Dans ce cas, il convient de s’interroger sur la nature des parts de cette société : s’agit-il de biens mobiliers ou de biens immobiliers ? S’il s’agit des parts d’une SCI française fiscalement « translucide », la réponse n’est pas uniforme dans la doctrine, la jurisprudence et la pratique administrative. Il faut par ailleurs être attentif au fait que la réponse est susceptible d’évoluer avec le temps. Si les parts de la société immobilière peuvent être assimilées à des biens mobiliers dans le cadre du traité franco-belge de 1959, les personnes qui en hériteront seront redevables uniquement des droits de succession belges[7].

Immeuble en Espagne

La Belgique et l’Espagne n’ont pas conclu de traité préventif de double imposition successorale.

Au décès d’un résident belge propriétaire d’un immeuble en Espagne, ses héritiers sont redevables des droits de succession espagnols et belges.

Les droits de succession espagnols sont progressifs et susceptibles d’atteindre 34% en ligne directe (conjoint/enfants).

Particularité espagnole : en fonction de la Communauté Autonome compétente[8], un abattement s’applique atteignant dans certains cas jusqu’à 1.000.000€[9] pour le conjoint et pour chaque enfant du défunt. Outre cet abattement, dans la Communauté Autonome de Madrid, le conjoint et les enfants bénéficient généralement d’une exonération d’impôt pouvant atteindre 99% des droits de succession.

Quant à la Belgique, elle prélève également des droits de succession sur les immeubles espagnols. Elle imputera toutefois, moyennant certains conditions, l’impôt successoral espagnol sur les droits de succession belges[10].

Il en ira de même si le défunt belge détenait son immobilier espagnol par le biais d’une société espagnole ou étrangère.

Compte tenu des règles d’imposition en Belgique, le fait qu’il y ait, dans certains cas, une exonération quasi totale d’impôt du côté espagnol renforce le pouvoir d’imposition de la Belgique. Il est ainsi recommandé d’organiser l’acquisition d’un immeuble espagnol en tenant compte de ce volet successoral.

Immeuble en Italie

La Belgique et l’Italie n’ont pas conclu de traité préventif de double imposition successorale.

Au décès d’un résident belge propriétaire d’un immeuble en Italie, ses héritiers sont redevables des droits de succession italiens et belges.

Les droits de succession italiens s’élèvent à un taux fixe de 4% en ligne directe (conjoint/enfants), auxquels s’ajoutent des droits de mutation immobilière de 3% en général.

Particularité italienne : le conjoint survivant et les enfants bénéficient chacun d’un abattement de 1.000.000€[11] sur les immeubles dont ils héritent en Italie.

Quant à la Belgique, elle prélève également des droits de succession sur les immeubles italiens. Elle imputera toutefois, moyennant certains conditions, l’impôt successoral italien sur les droits de succession belges[12].

Si le défunt résident belge détenait son immobilier italien par le biais d’une société, ses héritiers seront uniquement redevables des droits de succession en Belgique.

A l’instar de l’Espagne, l’abattement fiscal en Italie accroit indirectement le pouvoir d’imposition de la Belgique. Cela renforce l’intérêt de structurer la détention d’un immeuble italien en tenant compte du volet successoral belge.

[1] Enquête wes research & strategy réalisée en 2015                                                            

[2] Convention entre la France et la Belgique tendant à éviter les doubles impositions et à régler certaines autres questions en matière d’impôts sur les successions et de droits d’enregistrement du 20 janvier 1959 et Convention entre la Suède et la Belgique tendant à éviter les doubles impositions et à régler certaines autres questions en matière d’impôts sur les successions du 18 janvier 1956.

[3] Article 17 du Code des droits de succession (« CDS ») et article 2.7.5.0.4 du Code flamand de la fiscalité. Le taux moyen des droits de succession belges applicable à la succession du défunt est appliqué à l’immeuble dont il est propriétaire à l’étranger.

[4] Les développements ci-après dressent l’état du droit étranger au 1er mars 2018.

[5] Article 4 de la convention franco-belge

[6] Article 10, b) de la convention franco-belge

[7] Article 8 de la convention franco-belge

[8] L’Espagne est divisée en 17 communautés autonomes.

[9] Réduction de la base imposable aux droits de succession espagnols

[10] Article 17 CDS

[11] Réduction de la base imposable aux droits de succession italiens

[12] Article 17 CDS

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Réforme successorale : Nouveautés en matière de planification immobilière

Par Me Grégory Homans & Me Antoine Dekeyser

Le 26 février 2018

Comme déjà annoncé sur MoneyStore[1], le droit successoral a été réformé de manière significative durant l’été 2017. Les nouvelles règles s’appliqueront à partir du 1er septembre 2018. Voici un aperçu de certaines nouveautés impactant les planifications en matière immobilière.

Rapport des donations immobilières

Une donation immobilière peut être définitive ou être une avance sur héritage. Dans ce dernier cas, elle doit être rapportée à la succession (c’est-à-dire, reprise dans le calcul du patrimoine total du défunt à partager entre ses héritiers) pour établir les droits de chacun.

Rapport : en nature ou en valeur ?

Les donations de biens immobiliers sont traditionnellement rapportables en nature. A partir du 1er septembre 2018, elles le seront en valeur. L’héritier qui aura reçu un immeuble ne devra donc plus restituer l’immeuble en tant que tel dans la succession du donateur. Il devra uniquement rapporter un montant équivalent en numéraire, et ce sauf certaines exceptions.

Rapport : quelle valeur ?

La valeur rapportable dans la succession sera en principe celle de l’immeuble lors de la donation, et non plus celle de l’immeuble au décès du donateur comme c’est le cas actuellement. Cette valeur sera celle reprise dans l’état estimatif dans la donation, sauf si celle-ci s’avère supérieure à la valeur « réelle » du bien (p.ex. pollution de sol inconnue lors de la donation). Si la personne gratifiée n’obtient la pleine jouissance de l’immeuble qu’à une date postérieure à la donation (p. ex., en cas de donation avec réserve d’usufruit au profit du donateur ou, dans certains cas, de donation avec interdiction d’aliéner), la valeur à rapporter sera celle du jour où la personne gratifiée accède à la pleine jouissance.

La valeur rapportable sera indexée, jusqu’au jour du décès du donateur, sur base de l’indice des prix à la consommation. Il est intéressant de noter que cet indice donne généralement des résultats très inférieurs par rapport à l’évolution moyenne du marché immobilier en Belgique. Ceci est bien entendu à l’avantage de la personne qui a reçu ou hérité un immeuble.

Rapport : illustration pratique

Un père a 2 enfants : en 1990, il donne à l’un une maison à Waterloo d’une valeur de 150.000€ à l’époque (600.000€ aujourd’hui) et à l’autre une somme de 150.000€ en espèces.

Si le père décède sans patrimoine avant le 1.1.2018, ses enfants devront rapporter dans sa succession : une donation de 600.000€ pour l’un et de 150.000€ pour l’autre. Le 2ème enfant pourra réclamer la réduction en nature de la donation de la maison au premier.

Si le père décède sans patrimoine après le 1.1.2018, ses enfants devront rapporter dans sa succession : ses enfants devront rapporter chacun une donation de 150.000€ (montants à indexer). Aucune réduction en nature de la donation au premier enfant ne pourra être exigée.

Rapport : sort du conjoint survivant ?

A partir du 1er septembre 2018, le conjoint survivant ne pourra plus bénéficier du rapport des libéralités consenties à d’autres héritiers (c’est-à-dire pour l’essentiel réclamer l’usufruit). Il ne sera donc plus possible de donner un immeuble à ses enfants à charge de rapporter (en exonération d’impôt) l’usufruit à leur maman.

En échange, le conjoint survivant ne devra plus rapporter ce qu’il a lui-même reçu. Gare aux donations d’immeubles faites à son conjoint dans l’idée qu’il devra en rapporter la nue-propriété aux enfants : ce ne sera plus le cas à l’avenir ! Le transfert ultérieur de l’immeuble par le conjoint survivant entraînera le paiement de droits de succession supplémentaires, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui.

Droits du conjoint survivant : aspects immobiliers

Usufruit continué

A défaut de bénéficier d’un rapport successoral, le conjoint survivant recueillera par contre, au décès de son conjoint, l’usufruit que celui-ci s’était réservé à l’occasion de donations immobilières réalisées pendant leur mariage. Il pourra continuer à l’exercer jusqu’à son propre décès. Cette nouvelle faculté se nomme « l’usufruit continué ». Le conjoint survivant sera en principe redevable de droits de succession sur ce nouvel usufruit.

Logement familial

La réserve concrète du conjoint survivant sur le domicile familial sera étendue au droit au bail du logement familial. Ceci lui assurera plus de sécurité.

Familles recomposées

Enfin, le conjoint survivant ne pourra plus solliciter aucune réduction des donations consenties par son conjoint avant leur mariage. Ainsi, si Monsieur, divorcé, a donné des immeubles à ses enfants, puis se remarie, ceux-ci ne devront plus craindre que leur beau-père/belle-mère puisse exiger la réduction de ces donations.

Pactes successoraux et biens immobiliers

Pour favoriser la paix des familles, il sera désormais possible de régler définitivement, de son vivant, en concertation avec tous ou certains de ses héritiers, la répartition de ses biens dans sa succession (future). Cela suppose un certain formalisme. A titre d’exemple, les héritiers pourront, notamment, acter leur accord sur l’attribution de tel ou tel immeuble à tel héritier ou acter la renonciation par le conjoint survivant à son « usufruit continué » sur tel immeuble de la succession.

Le traitement fiscal de ces pactes est encore controversé.

Entrée en vigueur et période transitoire

La loi entre en vigueur le 1er septembre 2018.

Jusqu’au 31 août, chaque citoyen peut vérifier que ses donations antérieures ou son testament sont compatibles avec le nouveau régime. D’ici là, il est possible d’opter pour que les donations antérieures restent régies par les anciennes règles et ce, via une déclaration de maintien. Une telle déclaration soulève plusieurs questions fiscales. Des alternatives peuvent être envisagées pour atteindre le même résultat.

[1] http://moneystore.be/transmission

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Fiscalité immobilière: quelles nouveautés en 2018 ?

Par Me Manoël Dekeyser & Me Grégory Homans, avocats-associés

Le 15 janvier 2018 

Dans le cadre des réformes fiscales 2018, chacune des Régions a modifié sa fiscalité immobilière.

  • Wallonie

Au 1er janvier 2018, les mesures fiscales suivantes sont entrées en vigueur:

  • l’exonération de droits de succession sur le transfert du domicile conjugal en faveur du conjoint survivant dans le cadre d’une succession. Il en va de même pour le cohabitant légal (pas pour le cohabitant de fait).
  • la mise en place d’un régime fiscal spécifique pour l’achat immobilier en viager. Ce nouveau régime s’articule autour de deux axes principaux. Le premier: lors d’un achat viager, le taux des droits d’enregistrement sera de 6% (et non de 12,5%) moyennant certaines conditions. Le second: la base de calcul des droits d’enregistrement sera la valeur de la nue-propriété de l’immeuble acquis (et non celle de la pleine propriété) et ce, sous réserve de certains planchers.
  • la suppression des droits d’enregistrement de 15% dans le cadre de l’acquisition d’une troisième (ou plus) habitation. Le taux des droits d’enregistrement seront désormais de 12,5%
  • l’instauration d’un abattement de 20.000€ sur la base de calcul des droits d’enregistrement dus lors de l’achat de sa résidence principale et ce, sous certaines conditions. Si cet abattement peut paraître léger par rapport à l’abattement de 175.000€ octroyé par la Région bruxelloise, il témoigne toutefois d’un mouvement de pensée
  • Bruxelles

En 2018, les personnes qui acquerront un terrain pour construire leur résidence principale profiteront, sous certaines conditions, d’un abattement de 87.500€ déduit de la base de calcul des droits d’enregistrement. Quant à celles qui acquerront une habitation sur plans, elles bénéficieront en principe d’un abattement de 175.000€.

  • Flandre 

Le gouvernement flamand entend ramener le taux des droits d’enregistrement dus lors de l’achat de sa résidence principale de 10% à 7% (contre 12,5% à Bruxelles et en Wallonie[1]). Cette réduction du taux des droits d’enregistrement devrait en principe entrée en vigueur pour l’été 2018.

Cette mesure tend à favoriser l’acquisition d’un premier logement. Espérons que cette spécificité flamande inspire les autres Régions.

[1] La Wallonie connaît un taux de droits d’enregistrement de 6% lors de l’acquisition d’une « habitation modeste »