Fiscalité immobilière

Ce corner « Fiscalité immobilière » est animé par le Cabinet d’avocats Dekeyser & Associés.

 

Réforme du droit des régimes matrimoniaux : nouveautés en matière de planification immobilière

Par Me Grégory Homans (avocat-associé) et Me Sybille Nieuwenhuys (avocate)

Le 19 octobre 2018

Après la réforme du droit civil successoral[1], le législateur s’est attaqué à celle des régimes matrimoniaux. Ces nouveaux droits sont entrés en vigueur le 1erseptembre 2018.

Voici un aperçu des principales nouveautés en matière de régimes matrimoniaux susceptibles d’impacter les planifications patrimoniales en matière immobilière :

  1. Clause de participation aux acquêts & immobilier

Le législateur a voulu accroitre la solidarité entre les époux mariés sous le régime de séparation des biens. Pour ce faire, il a prévu différentes clauses pouvant être ajoutées dans les contrats de mariage. Parmi celles-ci figurent la clause de participation aux acquêts. En vertu de cette clause :

  • durant le mariage, les époux possède chacun un patrimoine propre ;
  • lors de la dissolution du mariage(notamment, au décès d’un des conjoints), le patrimoine final de chacun des époux est comparé à son patrimoine au jour du mariage. La différence positive constitue leurs « acquêts »[2]. Les acquêts peuvent être répartis entre les époux comme ils le souhaitent.

Illustrons cela en s’intéressant àPaul et Marie :

Paul et Marie sont mariés sous le régime de séparation des biens et ont prévu dans leur contrat de mariage que le conjoint survivant recueillera l’intégralité de la différence entres les acquêts des deux époux.

Paul décède en premier lieu. Au cas où il aurait réalisé, durant le mariage, des acquêts pour un montant de 300.000 € et où Marie aurait réalisé des acquêts pour un montant de 100.000 €, Marie aurait droit de recueillir prioritairement 200.000 € (300.000 € (acquêts de Paul) – 100.000 € (acquêts de Marie)) dans le cadre de la répartition de la succession de Paul.

Si Marie et Paul résident à Bruxelles ou en Wallonie, Marie ne sera pas redevable d’impôts successoraux sur cette attribution.

Si Paul a acquis un immeuble durant leur mariage, Marie pourra, dans les limites de cette attribution, obtenir l’immeuble. Dans ce cas, des droits de mutation seront dus (1% ou 12,5% selon les circonstances).  

Si Paul et Marie résident en Flandre, Marie sera redevable d’impôts successoraux sur cette attribution. Des alternatives à la clause de participation aux acquêts sont généralement possibles.

  1. Familles recomposées & logement familial

De nombreuses personnes ne se remarient pas pour éviter d’éventuels conflits successoraux entre le conjoint de seconde noce et les enfants issus d’un premier mariage. Afin d’éviter ces conflits, il est désormais possible pour les couples remariés de se déshériter totalement, sous réserve du droit du conjoint survivant d’occuper le logement conjugal pendant une période d’au moins six mois après le décès.

Cette nouvelle règle offre plus de souplesse et de liberté dans le cadre de l’organisation successorale d’une famille recomposée, ce qui favorise le maintien de la paix familiale.

  1. Droits successoraux du conjoint survivant & patrimoine immobilier

Avant la réforme, lorsqu’un couple n’avait pas d’enfant, le conjoint survivant était parfois obligé de partager le patrimoine du défunt avec des parents éloignés de ce dernier. Cela entrainait quelques difficultés.

A présent, le conjoint survivant recueille seul la pleine propriété, non seulement des biens communs, mais également des biens détenus en indivision. Il sera donc intéressant, dans certains cas, de structurer ses investissements immobiliers de manière à ce que son conjoint puisse bénéficier de cette règle.

  1. Ventes d’immeubles entre époux

Il est désormais possible de réaliser des ventes de biens immeubles entre époux. Cela ouvre de nouvelles perspectives en matière de planification immobilière.  

  1. Apport anticipé de bien immobilier à une future communauté

Les couples non encore mariés qui désirent acheter un immeuble ensemble peuvent préciser dans l’acte d’acquisition du bien que celui-ci deviendra automatiquement commun lorsque le couple se mariera. Cette précision présente plusieurs avantages dans le cadre d’une planification patrimoniale immobilière.

[1]Voir G. HOMANS et A. DEKEYSER, « Réforme successorale : Nouveautés en matière de planification immobilière »

[2]Sous réserve de certaines exceptions.

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Société & logement du gérant : Quelles nouveautés en 2018 ?

Par Me Grégory Homans & Me Sébastien Thiry

Le 5 septembre 2018

Il est fréquent qu’une société acquière une habitation pour la mettre gratuitement à disposition de son gérant.

Ce schéma soulève généralement deux questions sur le plan fiscal:

(1)          celle de la déductibilité des frais liés à l’immeuble de la base imposable de la société,  et

(2)          celle de la taxation au titre de revenus professionnels de l’avantage que constitue, pour le gérant, l’attribution gratuite de l’immeuble.

Ces questions ont connu d’importants changements ces derniers mois. Explications.

  1. Mise à disposition gratuite d’un immeuble : vers une non-déductibilité des frais ?

L’un des intérêts, pour le gérant, de faire acheter son habitation par sa société est la possibilité, pour celle-ci, d’en déduire les frais (entretiens, travaux, charges amortissements, etc.) et ainsi réduire sa base imposable.

Admis de longue date par la jurisprudence, ce schéma est désormais remis en cause par les Cours et Tribunaux.

La plupart des récentes[1]décisions de justice refusent d’admettre la déduction des frais liés à l’immeuble (particulièrement, si la société a uniquement acquis l’usufruit de celui-ci). Ceci contraint les contribuables concernés à adapter leur situation.

Déductibilité des frais : quelles sont les nouvelles conditions ?

La déduction[2]des frais supportés par une société pour fournir gratuitement un logement à son gérant était traditionnellement conditionnée à la déclaration d’un avantage de toute nature (ATN) dans le chef du gérant[3]. Désormais, cette simple déclaration d’un ATN ne suffit plus.

Pour pouvoir déduire les frais liés au logement de sa base imposable, la société doit dorénavant prouver, au moyen de documents probants, que le logement gratuit est la contrepartie de prestations effectivement accomplies par le gérant.

Voici l’exemple de Monsieur Dupont, médecin et gérant d’une société médicale.

Par son travail, il a développé de manière significative l’activité de sa société et ainsi, les revenus de celle-ci. La société rémunère le mandat de gérant de Monsieur Dupont. Cette rémunération inclut la mise à disposition d’un logement gratuit par la société  (ATN déclaré par Monsieur Dupont).

Suivant la nouvelle jurisprudence, le fait qu’un ATN soit déclaré dans le chef de Monsieur Dupont n’autorise plus, à lui seul, la déduction des frais de la base imposable de la société. La société doit désormais en plus prouver, à l’aide de documents probants les éléments suivants :

(1) que Monsieur Dupont a bien presté en tant que gérant,

(2) et que la mise à disposition du logement rémunère les prestations en question.

A défaut de prouver ces éléments, la déduction ne sera pas autorisée.

Cette jurisprudence semble critiquable à plusieurs égards. Relevons, à titre d’exemple, que la preuve du travail accompli par le gérant semble pouvoir être apportée par le simple fait que la société fonctionne et qu’elle développe son chiffre d’affaires. La réalité supplante ainsi tout écrit….  

Déductibilité des frais: des solutions existent

Vu le contexte actuel, il est prudent de se ménager les preuves demandées par la jurisprudence (fut-elle critiquable) pour permettre la déductibilité des frais relatifs à l’immeuble de la base imposable de la société. A ce stade, la jurisprudence n’a pas encore validé un mode de preuve en particulier.

Selon la situation, divers modes de preuves peuvent être envisagés : établissement de time-sheetdétaillés, explication du mode de rémunération dans les documents sociaux adéquats, etc.

Dans des cas spécifiques, le paiement d’un loyer, par le gérant à la société, peut être envisagé pour permettre la déduction souhaitée. Le montant du loyer et le mode de paiement doivent toutefois être déterminés de manière adéquate. Certaines décisions ont, par exemple, jugé que la simple inscription en compte-courant d’un montant correspondant au loyer n’était pas suffisante[4].

Que faut-il en déduire ?

Au final, l’évolution de la jurisprudence fragilise la situation des sociétés qui ont acquis un immeuble pour le mettre gratuitement à disposition de leur gérant.

L’administration fiscale a d’ores et déjà annoncé qu’elle entamerait une importante vague de contrôles.

Des solutions existent pour éviter d’éventuelles rectifications fiscales. Il est prudent d’adapter les schémas mis en place en amont et ce, au regard des nouvelles exigences de la jurisprudence.

  1. Mise à disposition gratuite d’un immeuble : ATN limité pour le gérant

Lorsqu’une société met un immeuble à disposition de son gérant, elle octroie à ce dernier un ATN imposable à titre de revenu professionnel. Le montant de cet ATN a récemment été réduit de manière significative. 

Réduction du montant de l’ATN imposable

Le montant de l’ATN que représente, pour le gérant, la mise à disposition gratuite d’une habitation par sa société, est déterminé de manière forfaitaire.

Depuis 2012, le forfait était calculé selon la formule suivante :

Le coefficient multiplicateur de 3,8 avait été jugé anticonstitutionnel[6]par plusieurs juridictions[7].

L’administration fiscale a récemment décidé de l’abandonner (en principe, provisoirement, voir infra). Elle a publié une circulaire pour le confirmer officiellement[8].

Ceci réduit fortement l’imposition des gérants qui bénéficient d’un logement gratuit de leur société.

Comment tirer profit de la nouvelle circulaire ?

La nouvelle circulaire est applicable immédiatement (en ce compris pour les litiges en cours).

Les contribuables peuvent donc en tenir compte pour leur déclaration fiscale de 2018[9].

Pour le passé, les contribuables qui ont payé l’impôt sur le montant de l’ATN calculé de manière illégale peuvent réclamer contre cet impôt.

Le délai de réclamation classique est de 6 mois à dater de la réception de l’avertissement-extrait de rôle. Dans le cas précis d’une réclamation contre l’ATN « logement », il semble possible de demander un remboursement d’impôt jusqu’à 5 ans en arrière[10].

L’opportunité d’introduire une telle demande devra être appréciée au regard de chaque situation. Il est ainsi recommandé de s’assurer que la réclamation contre l’ATN n’entraînera pas, corrélativement, un contrôle de la déductibilité des frais liés à l’immeuble pour la société (voir supra).

Calcul de l’ATN à prévoir : prochaine évolution attendue ?

La suppression du coefficient multiplicateur appliqué pour déterminer l’ATN « logement » devrait n’être que provisoire.

Comme nous l’écrivions précédemment[11], le gouvernement examine actuellement la manière d’adapter le calcul de l’ATN pour le mettre en conformité avec la jurisprudence ayant confirmé l’inconstitutionnalité de l’ancien mode de calcul.

Les Ministres semblent avoir trouvé un accord pour l’application d’un coefficient multiplicateur de 2[12]. 

L’ATN « logement » serait donc calculé de la manière suivante :

La nouvelle règle devrait entrer en vigueur prochainement.

[1]Voir, e.a. Gand, 27 mars 2018.

[2]Art. 49 du CIR.

[3]Voir infra. Point II de la présente contribution

[4]E.a. Anvers, 17 octobre 2017.

[5]Art. 18 de l’AR/CIR (cas où l’immeuble est mis à disposition par une personne morale). Si le logement mis gratuitement à disposition est meublé, l’ATN est majoré de 2/3.

[6]Il ne s’appliquait pas, en effet, lorsque la mise à disposition gratuite de l’immeuble était le fait d’une personne physique (discrimination par rapport aux sociétés).

[7]E.a. Gand, 24 mai 2016 et 20 février 2018 ; voir la contribution du Cabinet Dekeyser publiée le 24 avril 2018 sur le site www.moneystore.be.

[8]Circulaire 2018/C/57, du 15 mai 2018.

[9]Pour les contribuables qui rentrent leur déclaration par le biais d’un comptable. Pour ceux qui ont déjà déposé leur déclaration, l’introduction d’une réclamation fiscale pourrait leur permettre de revendiquer l’application de la nouvelle circulaire.

[10]En invoquant, par exemple, l’existence d’un fait nouveau (analogie avec une décision d’inconstitutionnalité rendue par la Cour constitutionnelle).

[11]Voir la contribution du Cabinet Dekeyser publiée le 24 avril 2018 sur le site www.moneystore.be.

[12]Ce coefficient sera appliqué pour les immeubles mis gratuitement à disposition des dirigeants et ce, tant par des sociétés que par des personnes physiques (suppression de la discrimination mise en avant par la jurisprudence).

[13]Si le logement mis gratuitement à disposition est meublé, l’ATN est majoré de 2/3.

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Planification patrimoniale : nouveautés en matière de donations immobilières

Par Me Grégory Homans, avocat associé

Le 17 juillet 2018

Donner de son vivant permet à ses héritiers d’éviter un lourd impôt sur sa succession! Il convient d’être attentif à la manière dont les donations immobilières s’inscrivent dans le nouveau droit civil successoral, en vigueur au 1erseptembre 2018. Notez qu’il est possible de s’organiser jusqu’au 31 août 2019 (et non 2018 comme envisagé initialement) pour que les donations réalisées avant le 1erseptembre 2018 continuent d’être régies par les anciennes règles civiles successorales.

Le nombre de donations d’immeubles a significativement augmenté en Belgique depuis 2016. Cela est principalement dû à la diminution des droits de donations. Bonne nouvelle: la Wallonie entend encore les réduire afin de s’aligner sur les droits pratiqués par les deux autres Régions.

Les « droits de donations immobilières» seront bientôt fixés de la manière suivante pour l’ensemble de la Belgique:

Tranche de la donation Tarif lorsque la personne gratifiée est un enfant, un conjoint, un cohabitant légal ou, en Flandre, un cohabitant de fait dans certaines conditions
0 à 150.000 € 3%
150.000,01 à 250.000 € 9%
250.000,01 à 450.000 € 18%
Au-delà de 450.000 € 27%

 

Tranche de la donation Tarif lorsque la personne gratifiée est une autre personne que celles visées dans le tableau ci-dessus
0 à 150.000 € 10%
150.000,01 à 250.000 € 20%
250.000,01 à 450.000 € 30%
Au-delà de 450.000 € 40%

Comme les droits de successionpeuvent atteindre 30% lorsque les enfants ou le conjoint héritent et jusqu’à 80% dans les autres cas, il vaut mieux donnerque léguer.

Prenons le cas de Lucie et de ses deux filles qui résident à Uccle. Lucie est propriétaire d’un immeuble de rapport à Saint Gilles d’une valeur de 900.000 €.

Si Lucie décède avec cet immeuble dans son patrimoine, ses filles seront redevables d’un impôt successoral global d’environ 150.000 €.

Si Lucie le donne de son vivant à ses enfants, ceux-ci seront redevables de droits de donations d’un montant global d’environ 100.000 €. Si cette donation est réalisée en deux étapes séparées de 3 ans, les droits de donations globaux ne seront que d’environ 45.000 €. Cette donation permettra ainsi à la famille de Lucie de réaliser un gain fiscal d’environ 100.000 €.

Donner sans se dépouiller

La donation peut être aménagée pour répondre à la plupart des souhaits du donateur.

Cette souplesse favorise la réalisation de donations immobilières.

En effet, il est par exemple possible pour le donateur de continuer à occuper gracieusement l’immeuble donné. Il peut aussi conserver le droit de le louer et d’en percevoir les loyers, voire même, moyennant une rédaction adéquate des documents de donation, le droit de vendre l’immeuble donné et de bénéficier du prix de vente.

Donation immobilière & conjoint survivant

La personne qui donne un immeuble à ses enfants en s’en réservant l’usufruit, souhaite généralement cet usufruit revienne, à son décès, à son conjoint sans impôt.

Jusqu’au 31 août 2018, cet objectif peut être aisément atteint.

A partir du 1erseptembre 2018, le nouveau droit successoral bouleversera les solutions existantes. Il prévoit notamment que si le défunt marié donne de son vivant un immeuble, l’usufruit qu’il s’est réservé sur le bien reviendra automatiquement, à son décès, au conjoint survivant.

Si cette nouveauté semble rencontrer les souhaits du donateur, certains écueils apparaissent. La Flandre vient par exemple d’annoncer que le conjoint survivant sera en principe redevable de droits succession sur cet usufruit. Cela pourrait donner des idées taxatrices aux deux autres Régions… Le Législateur fédéral devrait toutefois prochainement donner une interprétation qui aboutirait à l’exonération fiscale de cet usufruit. Wait and see

Donation immobilière & paix familiale

Une donation immobilière peut parfois ne constituer qu’une avance sur héritage. Elle sera ainsi prise en compte pour déterminer le patrimoine du défunt à partager entre ses héritiers.

A partir du 1erseptembre 2018, la personne gratifiée devra, sauf dans certains cas, ramener à la succession un montant équivalant à la valeur indexée de l’immeuble lors de sa donation (et non plus à la valeur lors du décès du donateur comme actuellement). Cette innovation évitera certaines situations susceptibles d’altérer la paix familiale.

Intéressons-nous à Eric et à ses deux fils. En 2005, Eric donne une villa à Lasne d’une valeur de 400.000 € (valeur actuelle 800.000 €) à son fils ainé. Le même jour, Eric donne une somme d’argent pour un montant total de 400.000 € à son fils cadet. Ce dernier achète en 2005 une maison à Waterloo avec l’intégralité des fonds reçus (valeur actuelle 800.000 €). Pour Eric, l’égalité entre ses enfants a été respectée.

Pourtant, si Eric décède sans autre patrimoine avant le 1erseptembre 2018, son fils ainé devra rapporter la maison dans la succession (immeuble valorisé à 800.000 € au décès d’Eric). Quant à son fils cadet, il devra rapporter des liquidités à concurrence de 400.000 €. La masse successorale d’Eric s’élèvera à 1.200.000 € (800.000 € + 400.000 €). Chacun de ses enfants aura droit à 600.000 €. Or, comme le fils cadet n’a reçu quedes liquidités à concurrence de 400.000 €, il sera en droit de remettre en cause la donation immobilière consentie par son père au profit de son frère. Cela pourrait entacher l’entente familiale.

Par contre, si Eric décède sans autre patrimoine après le 1erseptembre 2018, chacun de ses enfants devra rapporter un montant de 400.000 € indexé dans la succession de leur père. Le fils cadet ne pourra ainsi plus contester la donation immobilière consentie au profit de son frère.

Donation immobilière & famille recomposée

Autre élément favorisant le maintien de la paix familiale : le conjoint survivant de secondes noces ne pourra plus, à partir du 1erseptembre 2018, remettre en cause les donations immobilières consenties par son conjoint avant leur mariage (y compris, celles réalisées avant le 1erseptembre 2018). Cela évitera des discussions délicates entre le conjoint de secondes noces et les enfants d’une première union.

Au final,  il est prudent de faire analyser par un spécialiste les actes de donations immobilières déjà réalisées pour s’assurer que celles-ci s’inscrivent correctement dans le cadre du nouveau droit successoral. Si cela s’avère utile, il est possible de s’organiser jusqu’au 31 août 2019pour que les donations immobilières réalisées avant le 1erseptembre 2018 continuent d’être régies par les anciennes règles civiles successorales.

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Fiscalité franco-belge : quelles nouveautés pour les belges propriétaires d’immeuble(s) en France ?

Par Me Grégory Homans, avocat-associé

Le 28 mai 2018

De nombreux belges ont succombé aux charmes du soleil d’Avignon, de la houle normande ou de la neige à Courchevel. Ceux-ci se doivent néanmoins d’être vigilants au vu des nouveautés fiscales susceptibles d’impacter leur coin de paradis.

  1. Détention: Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI est entré en vigueur le 1er janvier 2018. La première déclaration doit être introduite au plus tard le 15 juin 2018.

Le belge qui dispose, en nom propre ou par le biais de société, d’un patrimoine immobilier français d’une valeur supérieure à 1.300.000 € est désormais soumis à l’IFI.

Le taux de cet impôt est :

Assiette imposable Taux
jusqu’à 800.000 € 0%
supérieur à 800.000€ jusqu’à 1.300.000€ 0,5%
supérieur à 1.300.000€ jusqu’à 2.570.000€ 0,7%
supérieur à 2.570.000€ jusqu’à 5.000.000€ 1%
supérieur à 5.000.000€ jusqu’à 10.000.000€ 1,25%
supérieur à 10.000.000€ 1,5%

 

Si le seuil de déclenchement de l’IFI et son taux d’imposition sont identiques à ceux de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune qui a été supprimé à compter du 1er janvier 2018), de nombreuses différences existent néanmoins. Parmi celles-ci, épinglons notamment les spécificités suivantes :

  • l’IFI vise exclusivement les actifs immobiliers 
  • l’IFI vise les titres de sociétés (françaises ou non) propriétaires d’un immeuble en France, et ce indépendamment de l’importance de ce bien par rapport au reste du patrimoine de la société. Quant à l’ISF, il ne s’appliquait qu’aux titres de sociétés dites «à prépondérance immobilière française»
  • les dettes susceptibles d’être déduites de l’assiette de l’IFI ont été sensiblement limitées par rapport au régime ISF
  • un plafonnement des déductions autorisées a été instauré dans certains cas
  • un dispositif spécifique a été adopté pour atténuer les effets du crédit bullet
  • en cas de démembrement de propriété découlant d’une succession non testamentaire, le nu-propriétaire et l’usufruitier seront tous deux redevables de l’IFI et ce, chacun à concurrence de la valeur de son droit (valeur fixée par l’article 669 du Code Général des Impôts français). Pour rappel, seul l’usufruitier était redevable de l’ISF.

Compte-tenu des spécificités de l’IFI, il est recommandé à tout belge propriétaire d’un immeuble en France d’apprécier auprès d’un spécialiste l’impact de l’IFI sur son patrimoine immobilier français.

  1. Location: jurisprudences récentes

Immeuble détenu en nom propre

Si un belge donne en location résidentielle un immeuble en France, il devra reprendre dans sa déclaration fiscale belge les loyers perçus diminués des impôts français et d’un forfait de frais. Ces revenus fonciers français seront exonérés d’impôt belge sous réserve de progressivité. Cela signifie qu’il n’en sera tenu compte que pour fixer le taux d’imposition appliqué aux autres revenus imposables en Belgique au taux progressif. 

Par contre, si le bien mis en location était situé en Belgique, son propriétaire aurait seulement dû mentionner dans sa déclaration fiscale le revenu cadastral indexé du bien majoré de 40%.

Cette différence de traitement fiscal selon la localisation du bien loué a été condamnée à plusieurs reprises par les juridictions belges et européennes. Ce 12 avril 2018, la Cour de justice de l’Union Européenne a, à nouveau, critiqué cette distinction.

La Belgique devra donc adapter sa législation pour la rendre «euro-compatible». Le cabinet du Ministre des Finances a précisé « qu’une solution éventuelle ne pourra pas mener à une hausse de la pression fiscale générale ». Différentes approches sont envisageables. Parmi celles-ci: le législateur pourrait s’inspirer des récents enseignements de la Cour d’appel de Liège qui a décidé que seuls 22,5% des loyers produits par l’immeuble étranger mis en location à des fins résidentielles doivent être repris dans la déclaration fiscale belge. Cette solution n’est toutefois pas pleinement satisfaisante au regard du droit européen.

Une autre approche serait de se calquer sur la pratique administrative consistant à ne retenir que le revenu fictif approuvé par l’autorité fiscale étrangère (en France, il s’agira de la base de calcul de la taxe foncière). Cette pratique ne concerne actuellement que les résidences secondaires à l’étranger non louées mais peut facilement être transposée aux biens mis en location à des fins résidentielles. Wait and see…

Immeuble détenu par le biais d’une société civile immobilière française (SCI)

Une SCI non soumise à l’impôt français sur les sociétés est une société qui possède une personnalité juridique mais qui est translucide sur le plan fiscal. Le résultat déterminé au niveau de la SCI est donc directement imposable dans le chef des associés.

Le traitement fiscal belge des revenus distribués par la SCI à ses associés (résidents belges) est controversé: s’agit-il de revenus fonciers taxables en France ou de dividendes taxables en Belgique?

La Cour de cassation belge a récemment mis fin à cette controverse. La Cour a précisé que les revenus perçus par une SCI translucide et distribués à ses associés (résidents belges) sont taxables tant en France à titre de revenus immobiliers qu’ en Belgique à titre de dividendes ou de revenus innommés au sens du traité fiscal franco-belge du 10 mars 1964.

Cette double imposition internationale semble toutefois contestable pour différentes raisons. En pratique, elle peut généralement être évitée moyennant certains aménagements.

  1. Vente: nouveau traité fiscal franco-belge?

Conformément au traité fiscal conclu entre la France et la Belgique le 10 mars 1964, le Belge qui vend des titres d’une société immobilière française peut, sous certaines conditions, éviter tout impôt sur la plus-value réalisée.

Le traité fiscal franco-belge est en cours de renégociation.

Au regard des récents traités renégociés par la France (en particulier, le traité franco-luxembourgeois), il est probable que la France tente d’obtenir le pouvoir d’imposer les plus-values réalisées par un résident belge lors de la vente de titres de sociétés immobilières françaises. Si les négociations franco-belges devaient aboutir en 2018, le nouveau traité fiscal n’entrerait en vigueur qu’au 1er janvier 2019.

Cette période transitoire permettra aux propriétaires belges de sociétés immobilières françaises de s’organiser sur le plan fiscal avant l’éventuelle entrée en vigueur des nouvelles dispositions.

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Acheter un immeuble en société : quelles sont les dernières évolutions ?

Par Me Manoël Dekeyser & Me Sébastien Thiry

Le 24 avril 2018

Il est fréquent qu’une société achète un immeuble pour le mettre à la disposition de son associé-gérant. L’achat est ainsi financé par la société et celle-ci peut déduire les charges et frais liés au bien (droits d’enregistrement, amortissements, coûts d’entretien, etc.).

Il est possible de structurer l’acquisition pour réduire l’impôt à payer lorsque la société cédera l’immeuble au gérant.

En raison de son intérêt fiscal, l’achat d’un immeuble en société est souvent la cible de contrôles fiscaux. Certains pièges sont donc à éviter. Petit tour d’horizon des principales nouveautés en la matière.

  • Acquisition de l’immeuble

Parmi les schémas qui permettent d’optimiser fiscalement l’achat d’un immeuble en société, figurent :

  • L’achat en démembrement usufruit – nue-propriété[1]

La société achète l’usufruit de l’immeuble et finance ainsi une (grande) partie de l’achat. Le gérant achète quant à lui la nue-propriété. S’il est correctement aménagé, ce schéma permet à la société de déduire une partie des frais liés à l’immeuble. Il permet également au gérant de devenir propriétaire à l’extinction du droit d’usufruit et ce, sans impôt.

Le droit d’usufruit acheté par la société doit être valorisé de manière adéquate. S’il est survalorisé, la société consent un avantage à son gérant (elle lui permet d’acheter la nue-propriété de l’immeuble à un prix moins élevé). Cet avantage est imposable chez le gérant à titre de revenu professionnel (avantage de toute nature, « ATN »)[2].

La pratique fiscale a élaboré diverses formules permettant de valoriser un droit d’usufruit.

Le fisc a récemment recommandé[3] que la formule mise en place par le Service des décisions anticipées[4] soit appliquée. Il a annoncé que des contrôles fiscaux seraient effectués pour vérifier le mode de calcul adopté.

Cette formule est la moins avantageuse pour le gérant. Elle n’a pas valeur légale et il est possible de s’en écarter. La formule choisie doit toutefois conduire à une valorisation correcte de l’usufruit (preuve à fournir).

Pour les montages déjà en place où l’usufruit a été survalorisé, plusieurs solutions peuvent être envisagées pour éviter une taxation chez le gérant (prolongation du droit d’usufruit, etc.).

  • L’achat en indivision

La société et son gérant achètent chacun une partie de l’immeuble en pleine propriété[5].

L’intérêt du schéma est qu’il permet au gérant de racheter l’immeuble à la société en payant des droits d’enregistrement réduits[6]. Son inconvénient est que la société sera taxée sur la plus-value qu’elle réalisera lors de la vente au gérant.

Depuis 2014, l’administration de l’enregistrement conteste l’application du taux réduit dans certains cas. Cette position paraît critiquable notamment au regard des principes constitutionnels d’égalité et de non-discrimination. Elle a récemment été invalidée par une juridiction néerlandophone[7].

  • Durant la détention de l’immeuble

Détermination de l’avantage de toute nature (ATN) pour le gérant

Lorsqu’une société met un immeuble à disposition de son gérant, elle lui octroie un avantage imposable à titre de rémunération (ATN). Cet ATN est calculé selon la formule suivante : revenu cadastral indexé x 100/60 X 3,8[8].

La légalité de ce coefficient de 3,8% était contestée par une partie importante de la doctrine. Plusieurs juridictions l’ont récemment invalidée.

Il est donc conseillé aux contribuables qui ont payé l’impôt sur le montant de l’ATN calculé de manière illégale d’examiner l’opportunité de réclamer contre cet impôt.

Pour l’avenir, le Ministre des finances a indiqué qu’il examinait la manière d’adapter le calcul de l’ATN, pour le mettre en conformité avec la jurisprudence précitée[9].

Déduction par la société des frais liés à l’immeuble :

Une société peut en principe déduire les frais qu’elle supporte pour acquérir ou conserver des revenus[10].

La déduction des frais liés à un immeuble mis gratuitement à disposition du gérant est régulièrement contestée par le fisc.

Jusqu’il y a peu, la jurisprudence en admettait la déductibilité si un ATN était déclaré dans le chef du gérant[11] (théorie de la « rémunération »).

La Cour de cassation a récemment estimé que la déclaration d’un ATN n’était plus suffisante. La société devra désormais prouver que l’ATN rémunère des prestations réellement accomplies par le gérant.

Il est donc conseillé aux contribuables concernés de se réserver les preuves adéquates pour le cas où ils seraient contrôlés par le fisc.

Ceci semble d’autant plus nécessaire en raison de la réduction probable de l’ATN à déclarer pour le gérant (voir supra). Cette réduction pourrait en effet inciter le fisc à se montrer plus rigoureux en ce qui concerne la déduction des frais liés à l’immeuble.

  • Sortie de l’immeuble

Lorsqu’un gérant acquiert l’immeuble de sa société, il doit en principe payer des droits d’enregistrement de 10% ou 12,5 %[12]. La société doit, quant à elle, payer l’impôt des sociétés sur la plus-value réalisée lors de la vente.

Dans certains cas, les droits d’enregistrement dus par le gérant peuvent être réduits[13].

En Région wallonne, cette réduction n’est plus possible (depuis 2018) si des travaux d’importance ont été réalisés dans l’immeuble par la société.

En conclusion, l’administration fiscale a récemment annoncé son intention de contrôler les achats d’immeubles en société. Il est recommandé aux contribuables concernés de s’assurer que le schéma qu’ils ont mis en place est conforme aux dernières évolutions en la matière. Si nécessaire, il leur est conseillé d’effectuer les aménagements adéquats.

[1]D’autres démembrements sont également possibles selon les objectifs du gérant (exemple : l’emphytéose et la superficie).

[2] Art. 32 du CIR.

[3] Par la voie d’une directive interne.

[4] Voir : www.ruling.be.

[5] Exemple : 95% pour la société et 5% pour le gérant. La formule inverse est parfois choisie (le gérant achète la majorité des parts dans l’indivision, s’il dispose des fonds).

 

[6] Droits de partage de 1% (Art. 109 du CDE wallon et bruxellois) ou 2,5% (Art. 2.10.4.0.1. du Code flamand de la fiscalité).

[7] Civ. Flandre orientale, 7 fév. 2017.

[8] Article 18 de l’AR/CIR 92.

[9] Soit en le supprimant, soit en réduisant son montant et en augmentant corrélativement le montant de l’ATN consenti par une personne physique.

[10] Art. 49 du CIR.

[11] Voir supra. Ceci supposait une taxation effective de l’ATN (et non une simple inscription en compte courant). Par le passé la jurisprudence considérait que les frais devaient avoir un lien avec l’objet social pour être déductibles. La Cour de cassation a estimé que ceci n’était plus nécessaire (notamment : Cass. 11 septembre 2014).

[12] Article 129 du CDE wallon et bruxellois et art. 2.9.1.0.4 du Code flamand de la fiscalité.

[13] Au taux de 1% (Région wallonne ou bruxelloise) ou 2,5% (Région flamande).

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Successions : double taxation des immeubles à l’étranger ?

Par Me Grégory Homans (avocat-associé) et Me Antoine Dekeyser

Le 23 mars 2018

Les Belges ont une brique dans le ventre, c’est connu ! Selon une enquête récente[1], environ 200.000 belges possèdent une seconde résidence à l’étranger. Celles-ci se situent généralement en France (34%), en Espagne (18%) et en Italie (9%).

Que se passera-t-il à leur décès : quel État prélèvera des droits de succession (la Belgique ou l’État où se situe le bien) ? Y a-t-il un risque de double imposition ?

Double imposition ?

Au décès d’un résident belge, l’État belge prélèvera des droits de succession sur tous les biens du défunt, y compris sur ses immeubles à l’étranger. L’État où se trouve un immeuble prélèvera également un impôt successoral. Il y aura donc double imposition.

Deux remèdes à la double imposition sont prévus dans la loi :

  • Premièrement, la Belgique a conclu deux traités, respectivement avec la France et la Suède, répartissant le pouvoir d’imposer une succession[2].
  • Deuxièmement, lorsque l’immeuble est situé dans un autre État, la Belgique déduit, moyennant certaines conditions, l’impôt successoral étranger des droits de succession belges dus sur l’immeuble étranger[3].

Illustrons ces remèdes au moyen d’exemples pratiques[4].

Immeuble en France

Selon le traité franco-belge du 20 janvier 1959, au décès d’un résident belge propriétaire d’un immeuble français, ses héritiers sont redevables de droits de mutation à titre gratuit français et de droits de succession belges[5].

Les droits de mutation par décès français sont progressifs et susceptibles d’atteindre 45% lorsque les héritiers sont des enfants du défunt.

Particularité française : le conjoint survivant bénéficie d’une exonération des droits de succession.

Quant à la Belgique, elle prélève également des droits de succession sur les immeubles français. Elle imputera toutefois l’impôt successoral français sur les droits de succession belges[6].

Si le défunt détenait son immobilier français par le biais d’une société immobilière française ou étrangère, la situation serait différente. Dans ce cas, il convient de s’interroger sur la nature des parts de cette société : s’agit-il de biens mobiliers ou de biens immobiliers ? S’il s’agit des parts d’une SCI française fiscalement « translucide », la réponse n’est pas uniforme dans la doctrine, la jurisprudence et la pratique administrative. Il faut par ailleurs être attentif au fait que la réponse est susceptible d’évoluer avec le temps. Si les parts de la société immobilière peuvent être assimilées à des biens mobiliers dans le cadre du traité franco-belge de 1959, les personnes qui en hériteront seront redevables uniquement des droits de succession belges[7].

Immeuble en Espagne

La Belgique et l’Espagne n’ont pas conclu de traité préventif de double imposition successorale.

Au décès d’un résident belge propriétaire d’un immeuble en Espagne, ses héritiers sont redevables des droits de succession espagnols et belges.

Les droits de succession espagnols sont progressifs et susceptibles d’atteindre 34% en ligne directe (conjoint/enfants).

Particularité espagnole : en fonction de la Communauté Autonome compétente[8], un abattement s’applique atteignant dans certains cas jusqu’à 1.000.000€[9] pour le conjoint et pour chaque enfant du défunt. Outre cet abattement, dans la Communauté Autonome de Madrid, le conjoint et les enfants bénéficient généralement d’une exonération d’impôt pouvant atteindre 99% des droits de succession.

Quant à la Belgique, elle prélève également des droits de succession sur les immeubles espagnols. Elle imputera toutefois, moyennant certains conditions, l’impôt successoral espagnol sur les droits de succession belges[10].

Il en ira de même si le défunt belge détenait son immobilier espagnol par le biais d’une société espagnole ou étrangère.

Compte tenu des règles d’imposition en Belgique, le fait qu’il y ait, dans certains cas, une exonération quasi totale d’impôt du côté espagnol renforce le pouvoir d’imposition de la Belgique. Il est ainsi recommandé d’organiser l’acquisition d’un immeuble espagnol en tenant compte de ce volet successoral.

Immeuble en Italie

La Belgique et l’Italie n’ont pas conclu de traité préventif de double imposition successorale.

Au décès d’un résident belge propriétaire d’un immeuble en Italie, ses héritiers sont redevables des droits de succession italiens et belges.

Les droits de succession italiens s’élèvent à un taux fixe de 4% en ligne directe (conjoint/enfants), auxquels s’ajoutent des droits de mutation immobilière de 3% en général.

Particularité italienne : le conjoint survivant et les enfants bénéficient chacun d’un abattement de 1.000.000€[11] sur les immeubles dont ils héritent en Italie.

Quant à la Belgique, elle prélève également des droits de succession sur les immeubles italiens. Elle imputera toutefois, moyennant certains conditions, l’impôt successoral italien sur les droits de succession belges[12].

Si le défunt résident belge détenait son immobilier italien par le biais d’une société, ses héritiers seront uniquement redevables des droits de succession en Belgique.

A l’instar de l’Espagne, l’abattement fiscal en Italie accroit indirectement le pouvoir d’imposition de la Belgique. Cela renforce l’intérêt de structurer la détention d’un immeuble italien en tenant compte du volet successoral belge.

[1] Enquête wes research & strategy réalisée en 2015                                                            

[2] Convention entre la France et la Belgique tendant à éviter les doubles impositions et à régler certaines autres questions en matière d’impôts sur les successions et de droits d’enregistrement du 20 janvier 1959 et Convention entre la Suède et la Belgique tendant à éviter les doubles impositions et à régler certaines autres questions en matière d’impôts sur les successions du 18 janvier 1956.

[3] Article 17 du Code des droits de succession (« CDS ») et article 2.7.5.0.4 du Code flamand de la fiscalité. Le taux moyen des droits de succession belges applicable à la succession du défunt est appliqué à l’immeuble dont il est propriétaire à l’étranger.

[4] Les développements ci-après dressent l’état du droit étranger au 1er mars 2018.

[5] Article 4 de la convention franco-belge

[6] Article 10, b) de la convention franco-belge

[7] Article 8 de la convention franco-belge

[8] L’Espagne est divisée en 17 communautés autonomes.

[9] Réduction de la base imposable aux droits de succession espagnols

[10] Article 17 CDS

[11] Réduction de la base imposable aux droits de succession italiens

[12] Article 17 CDS

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Réforme successorale : Nouveautés en matière de planification immobilière

Par Me Grégory Homans & Me Antoine Dekeyser

Le 26 février 2018

Comme déjà annoncé sur MoneyStore[1], le droit successoral a été réformé de manière significative durant l’été 2017. Les nouvelles règles s’appliqueront à partir du 1er septembre 2018. Voici un aperçu de certaines nouveautés impactant les planifications en matière immobilière.

Rapport des donations immobilières

Une donation immobilière peut être définitive ou être une avance sur héritage. Dans ce dernier cas, elle doit être rapportée à la succession (c’est-à-dire, reprise dans le calcul du patrimoine total du défunt à partager entre ses héritiers) pour établir les droits de chacun.

Rapport : en nature ou en valeur ?

Les donations de biens immobiliers sont traditionnellement rapportables en nature. A partir du 1er septembre 2018, elles le seront en valeur. L’héritier qui aura reçu un immeuble ne devra donc plus restituer l’immeuble en tant que tel dans la succession du donateur. Il devra uniquement rapporter un montant équivalent en numéraire, et ce sauf certaines exceptions.

Rapport : quelle valeur ?

La valeur rapportable dans la succession sera en principe celle de l’immeuble lors de la donation, et non plus celle de l’immeuble au décès du donateur comme c’est le cas actuellement. Cette valeur sera celle reprise dans l’état estimatif dans la donation, sauf si celle-ci s’avère supérieure à la valeur « réelle » du bien (p.ex. pollution de sol inconnue lors de la donation). Si la personne gratifiée n’obtient la pleine jouissance de l’immeuble qu’à une date postérieure à la donation (p. ex., en cas de donation avec réserve d’usufruit au profit du donateur ou, dans certains cas, de donation avec interdiction d’aliéner), la valeur à rapporter sera celle du jour où la personne gratifiée accède à la pleine jouissance.

La valeur rapportable sera indexée, jusqu’au jour du décès du donateur, sur base de l’indice des prix à la consommation. Il est intéressant de noter que cet indice donne généralement des résultats très inférieurs par rapport à l’évolution moyenne du marché immobilier en Belgique. Ceci est bien entendu à l’avantage de la personne qui a reçu ou hérité un immeuble.

Rapport : illustration pratique

Un père a 2 enfants : en 1990, il donne à l’un une maison à Waterloo d’une valeur de 150.000€ à l’époque (600.000€ aujourd’hui) et à l’autre une somme de 150.000€ en espèces.

Si le père décède sans patrimoine avant le 1.1.2018, ses enfants devront rapporter dans sa succession : une donation de 600.000€ pour l’un et de 150.000€ pour l’autre. Le 2ème enfant pourra réclamer la réduction en nature de la donation de la maison au premier.

Si le père décède sans patrimoine après le 1.1.2018, ses enfants devront rapporter dans sa succession : ses enfants devront rapporter chacun une donation de 150.000€ (montants à indexer). Aucune réduction en nature de la donation au premier enfant ne pourra être exigée.

Rapport : sort du conjoint survivant ?

A partir du 1er septembre 2018, le conjoint survivant ne pourra plus bénéficier du rapport des libéralités consenties à d’autres héritiers (c’est-à-dire pour l’essentiel réclamer l’usufruit). Il ne sera donc plus possible de donner un immeuble à ses enfants à charge de rapporter (en exonération d’impôt) l’usufruit à leur maman.

En échange, le conjoint survivant ne devra plus rapporter ce qu’il a lui-même reçu. Gare aux donations d’immeubles faites à son conjoint dans l’idée qu’il devra en rapporter la nue-propriété aux enfants : ce ne sera plus le cas à l’avenir ! Le transfert ultérieur de l’immeuble par le conjoint survivant entraînera le paiement de droits de succession supplémentaires, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui.

Droits du conjoint survivant : aspects immobiliers

Usufruit continué

A défaut de bénéficier d’un rapport successoral, le conjoint survivant recueillera par contre, au décès de son conjoint, l’usufruit que celui-ci s’était réservé à l’occasion de donations immobilières réalisées pendant leur mariage. Il pourra continuer à l’exercer jusqu’à son propre décès. Cette nouvelle faculté se nomme « l’usufruit continué ». Le conjoint survivant sera en principe redevable de droits de succession sur ce nouvel usufruit.

Logement familial

La réserve concrète du conjoint survivant sur le domicile familial sera étendue au droit au bail du logement familial. Ceci lui assurera plus de sécurité.

Familles recomposées

Enfin, le conjoint survivant ne pourra plus solliciter aucune réduction des donations consenties par son conjoint avant leur mariage. Ainsi, si Monsieur, divorcé, a donné des immeubles à ses enfants, puis se remarie, ceux-ci ne devront plus craindre que leur beau-père/belle-mère puisse exiger la réduction de ces donations.

Pactes successoraux et biens immobiliers

Pour favoriser la paix des familles, il sera désormais possible de régler définitivement, de son vivant, en concertation avec tous ou certains de ses héritiers, la répartition de ses biens dans sa succession (future). Cela suppose un certain formalisme. A titre d’exemple, les héritiers pourront, notamment, acter leur accord sur l’attribution de tel ou tel immeuble à tel héritier ou acter la renonciation par le conjoint survivant à son « usufruit continué » sur tel immeuble de la succession.

Le traitement fiscal de ces pactes est encore controversé.

Entrée en vigueur et période transitoire

La loi entre en vigueur le 1er septembre 2018.

Jusqu’au 31 août, chaque citoyen peut vérifier que ses donations antérieures ou son testament sont compatibles avec le nouveau régime. D’ici là, il est possible d’opter pour que les donations antérieures restent régies par les anciennes règles et ce, via une déclaration de maintien. Une telle déclaration soulève plusieurs questions fiscales. Des alternatives peuvent être envisagées pour atteindre le même résultat.

[1] http://moneystore.be/transmission

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Fiscalité immobilière: quelles nouveautés en 2018 ?

Par Me Manoël Dekeyser & Me Grégory Homans, avocats-associés

Le 15 janvier 2018 

Dans le cadre des réformes fiscales 2018, chacune des Régions a modifié sa fiscalité immobilière.

  • Wallonie

Au 1er janvier 2018, les mesures fiscales suivantes sont entrées en vigueur:

  • l’exonération de droits de succession sur le transfert du domicile conjugal en faveur du conjoint survivant dans le cadre d’une succession. Il en va de même pour le cohabitant légal (pas pour le cohabitant de fait).
  • la mise en place d’un régime fiscal spécifique pour l’achat immobilier en viager. Ce nouveau régime s’articule autour de deux axes principaux. Le premier: lors d’un achat viager, le taux des droits d’enregistrement sera de 6% (et non de 12,5%) moyennant certaines conditions. Le second: la base de calcul des droits d’enregistrement sera la valeur de la nue-propriété de l’immeuble acquis (et non celle de la pleine propriété) et ce, sous réserve de certains planchers.
  • la suppression des droits d’enregistrement de 15% dans le cadre de l’acquisition d’une troisième (ou plus) habitation. Le taux des droits d’enregistrement seront désormais de 12,5%
  • l’instauration d’un abattement de 20.000€ sur la base de calcul des droits d’enregistrement dus lors de l’achat de sa résidence principale et ce, sous certaines conditions. Si cet abattement peut paraître léger par rapport à l’abattement de 175.000€ octroyé par la Région bruxelloise, il témoigne toutefois d’un mouvement de pensée
  • Bruxelles

En 2018, les personnes qui acquerront un terrain pour construire leur résidence principale profiteront, sous certaines conditions, d’un abattement de 87.500€ déduit de la base de calcul des droits d’enregistrement. Quant à celles qui acquerront une habitation sur plans, elles bénéficieront en principe d’un abattement de 175.000€.

  • Flandre 

Le gouvernement flamand entend ramener le taux des droits d’enregistrement dus lors de l’achat de sa résidence principale de 10% à 7% (contre 12,5% à Bruxelles et en Wallonie[1]). Cette réduction du taux des droits d’enregistrement devrait en principe entrée en vigueur pour l’été 2018.

Cette mesure tend à favoriser l’acquisition d’un premier logement. Espérons que cette spécificité flamande inspire les autres Régions.

[1] La Wallonie connaît un taux de droits d’enregistrement de 6% lors de l’acquisition d’une « habitation modeste »