Quand l’immobilier s’adapte aux évolutions démographiques

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Avec la collaboration de Cofinimmo

La population belge devrait passer à 13, 2 millions d’habitants en 2070. En marge de cette croissance démographique, on observe également deux grandes tendances. D’une part, le vieillissement de la population s’accroît et, d’autre part, on assiste à une croissance de la population jeune à Bruxelles.

Impacts des tendances démographiques

Le vieillissement de la population entraine une augmentation des soins de santé de longue durée. En Flandre, la valeur médiane du taux de dépendance atteint 81% dans la population âgée de plus de 65 ans[i]. Etant donné que ce niveau de dépendance s’accroît au sein de la population, la demande pour les maisons de repos et de soins (MRS) va continuer à augmenter.

En marge de ce vieillissement de la population, on constate un changement dans la composition des ménages. En 2018, un ménage belge était composé en moyenne de 2,3 individus. On observe toujours plus de ménages composés d’une seule personne (+ 20 % entre 2001 et 2014). Cette croissance devrait se poursuivre d’ici à 2030 (+22 % entre 2014 et 2030). Cette évolution est notamment liée à une population vieillissante. Le nombre de familles recomposées est lui aussi en hausse.

Ces évolutions démographiques engendrent un changement dans les habitudes de logement. On assiste ainsi à une augmentation des motivations économiques, écologiques et/ou sociales dans le choix du type de logement. La culture du partage fait également de plus en plus d’adeptes. C’est ce qui explique le succès grandissant de plusieurs modes de cohabitation relativement récents. Citons à titre d’exemples, le logement intergénérationnel (habitat kangourou), l’habitat groupé (co-housing) et le logement partagé. Ces modèles seront encore amenés à se développer à l’avenir.

Comment l’immobilier peut-il répondre à ces évolutions démographiques ?

De nouveaux types d’immobiliers de santé se développent pour répondre à une population vieillissante dont le niveau d’autonomie reste élevé. Les maisons de revalidation ou l’accueil de jour répondent à ces besoins. Les personnes de la génération des baby-boomers souhaitent en effet rester le plus longtemps possible dans leur habitation. Ce souhait est rendu possible grâce à l’évolution technologique des soins de santé. Il faudra donc aussi penser un habitat flexible qui pourra évoluer en fonction de la phase de vie dans laquelle se trouve la personne.

On assistera également à une évolution des maisons de repos classiques. On verra ainsi se développer des campus de soins. Dans ce type d’aménagements, les infrastructures médicales sont intégrées dans des quartiers résidentiels. Cette intégration favorise les interactions entre le médical et le résidentiel.

L’immobilier devra aussi s’adapter à la croissance du co-living. Aujourd’hui, l’âge moyen des colocataires est de 35 ans à Bruxelles. On ne parle donc plus d’étudiants ou de jeunes travailleurs. Les promoteurs immobiliers devront tenir compte de cette nouvelle vague d’habitation. Des projets de colocations de luxe à l’intention des expatriés ou des travailleurs plus aisés pourraient voir le jour.

Par ailleurs, on constate que la pression démographique entraînera une concentration de plus en plus importante de la population dans les villes. Cela engendrera de nombreux défis urbanistiques tant en termes de logement qu’en termes de mobilité. Les acteurs du secteur immobilier doivent saisir cette opportunité pour repenser le logement et la façon de vivre en ville. Cette pression démographique urbaine nécessitera la construction de nouveaux complexes répondant aux diverses attentes de la population.

Et pour l’investisseur ?

Le vieillissement de la population n’est pas prêt de ralentir dans les prochaines années. De plus, on assiste à une augmentation de l’espérance de vie. Le concept de maisons de repos apporte une réponse à de nombreux besoins de cette population vieillissante. On peut s’attendre à ce que la demande dépasse largement l’offre et que les prix de tels biens connaissent dès lors une augmentation importante. Le prix des maisons de repos en Wallonie s’est envolé entre 1998 et 2018. La localisation et l’accessibilité sont également prépondérantes pour de nombreux ménages.

Ces tendances démographiques peuvent être intégrées dans les portefeuilles. Toutes ces nouvelles attentes rendent la gestion des biens plus lourde pour les particuliers propriétaires. D’où l’intérêt de passer par une société immobilière réglementée (SIR). Les SIR veillent à garantir une gestion professionnelle des actifs. Les SIR lancent aussi de nombreuses initiatives afin de rester à la pointe de l’évolution technologique. Investir dans une SIR offre également une plus grande flexibilité. La gestion du portefeuille repose entièrement entre les mains de professionnels. Ils connaissent le marché, suivent son évolution et adaptent leurs investissements en fonction des nouvelles attentes de la population.

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[i] Source : https://www.geoconsulting.be/4-tendances-qui-ont-un-impact-sur-les-projets-immobiliers/

 


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