Comment l’immobilier s’adapte aux évolutions sociétales

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L’émergence des nouvelles technologies, le développement de l’e-commerce, l’importance de la créativité en entreprise sont autant d’éléments qui ont changé nos modes de consommation mais aussi notre façon de travailler. L’e-commerce a ainsi progressé de 20% par an au niveau mondial entre 2012 et 2015. L’e-commerce représente 7% du PIB chinois, 3,3% du PIB américain et plus de 9% du PIB du Royaume-Uni.

Selon une récente étude réalisée par Schroders, « l’essor des géants mondiaux de la technologie influencera de plus en plus les investissements dans l’immobilier ». Quelles sont les grandes tendances que nous pouvons détecter ?

Un des impacts majeurs est l’influence que ces évolutions ont sur les centres commerciaux (malls aux USA) ou sur certaines rues commerçantes. Comme le souligne la firme AXA IM dans une étude datée de 2017[1], nous sommes passés dans un système « Moins de briques et plus de clics ». Les magasins traditionnels et les centres commerciaux sont souvent associés (voire remplacés) à des points click-and-collect avec des entrepôts adaptés à la logistique pour la livraison des colis commandés en ligne. L’année 2017 a été impressionnante en ce qui concerne les fermetures de magasins de détail. Les achats en ligne ont continué de faire des ravages, même sur les marques les plus populaires[2]. Aux Etats-Unis, 35 grandes marques ont ainsi fermé des points de vente. En revanche, la demande pour certains types de biens immobiliers augmente : lieux d’entreposage, centres de données, espaces de bureaux flexibles.

Par ailleurs, on constate que l’écart entre les villes et les campagnes se creuse davantage avec une recentralisation des activités dans les villes. « Les entreprises technologiques ont besoin d’un nombre important de travailleurs bien formés, travailleurs qu’elles peuvent trouver dans les villes et qui peuvent se rendre sur leur lieu de travail au moyen des transports en commun. Seules quelques villes seront capables d’accueillir les plus grands employeurs de notre temps, selon un scénario du type ‘le gagnant rafle tout’ », estime Hugo Machin, spécialiste de l’immobilier chez Schroders. Nous sommes face à un paradoxe : alors que les nouvelles technologies permettent une décentralisation du travail et un accroissement du télétravail, on assiste à une concentration des compétences en vue de développer les réseaux et la créativité.

Dans les immeubles et espaces de bureaux, les changements sont aussi perceptibles. L’époque des seuls bureaux fixes est révolue dans la mesure où l’on peut travailler de n’importe où si l’on est connecté à Internet et si l’on dispose d’un ordinateur portable. Aujourd’hui, on ne parle plus de travail à domicile mais plutôt de travail à distance. Le flou entre la vie professionnelle et la vie privée augmente. On assiste également à l’émergence de nouveaux types de fonctions exercées par des freelances qui travaillent pour plusieurs employeurs. L’immobilier et le mobilier de bureau doivent s’adapter à cette nouvelle donne. Les lieux de co-working sont de plus en plus tendance avec des espaces plus ouverts, plus conviviaux, avec des « bocaux » pour téléphoner, des salles de réunions plus ergonomiques et l’implantation d’espaces d’échanges. Le secteur de la location de bureaux est donc lui aussi en mutation.

Du côté du mobilier de bureau, les demandes évoluent également. On passe du mobilier classique très fonctionnel à un mobilier qui combine les exigences du mobilier de travail avec un mobilier plus design, plus convivial. Ce type de meubles ne se retrouve pas dans la gamme traditionnelle des fournisseurs qui doivent établir des partenariats avec des designers plutôt spécialisés dans la décoration d’intérieurs « privés ». « Les jeunes générations passent beaucoup de temps au travail, donc nous essayons de créer une ambiance résidentielle. Les bureaux auxquels les entreprises aspirent sont ceux qui ont l’air créatifs et qui donnent aux travailleurs le sentiment de faire partie d’une organisation créative.», explique Primo Orpilla, fondateur d’Office O+A, qui a conçu des intérieurs pour des géants de la technologie allant d’Uber à Microsoft[3].

Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs ? « Il n’a jamais été aussi important d’investir dans les bons segments du secteur immobilier. Les investisseurs immobiliers doivent bien garder cela à l’esprit », conseille Hugo Machin. Pour les investisseurs dans les SIR, il est primordial d’analyser l’évolution des immeubles sous-jacents. Les immeubles doivent s’adapter aux nouvelles demandes faute de quoi les vacances locatives risquent d’augmenter. Il est alors judicieux de se pencher sur la composition du portefeuille immobilier et de voir dans quelle mesure il est adapté aux évolutions de nos habitudes de travailler, de consommer et de vivre. Une telle analyse vaut aussi pour les investissements dans les firmes spécialisées dans la production et la vente de mobilier et mobilier de bureau.

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[1] https://www.axa-im.com/documents/20195/859236/Tomorrow+Augumented+-+The+digital+economy%27s+next+stage+of+evolution+20170915+en/9c1aa82c-582f-fdca-0a76-ff2f58c4f6d2

[2] http://www.nj.com/news/index.ssf/2017/06/retail_closings_list_nj_2017.html

[3] https://www.fastcodesign.com/90155533/what-apples-new-office-chairs-reveal-about-work-in-2018

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