La vente en viager : une nouvelle jeunesse en 2018 ?

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Par Adrien Biquet, Responsable juridique et fiscal – Armoni Financial Architects

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

La vente d’un bien immobilier en viager est un contrat de vente dans lequel tout ou partie du prix de cession est payé sous forme d’une rente périodique. Le cas échéant, le transfert de propriété peut être grevé d’une réserve d’usufruit. On parle alors de « viager occupé », par opposition à un « viager libre ». Le contrat de vente en viager est un contrat aléatoire. En effet, le prix déterminé au moment de la vente sera payé en tout ou en partie sous forme de rente, laquelle prendra fin au plus tard au décès du viager. Généralement, le paiement de la rente est également limité dans le temps (maximum 15 ou 20 ans), afin que l’acquéreur ne soit pas pénalisé par la longévité exceptionnelle du viager.

Chaque partie – vendeur et acquéreur – doit avoir une même chance de tirer un bénéfice de l’opération. Le vendeur sera bénéficiaire si le viager vit longtemps, l’acquéreur espère acquérir un bien à prix bon marché si le vendeur décède anticipativement.

Comment est déterminé le prix ?

Le prix de vente du bien est déterminé sur la base des mêmes critères que ceux utilisés dans le cadre d’une vente immobilière classique. Toutefois, les modalités de paiement diffèrent : le vendeur peut choisir d’exiger une partie du prix lors de la vente proprement dite, il s’agit alors du paiement d’un « bouquet », tandis que le solde sera payé ultérieurement sous forme de rente, indexée suivant l’indice des prix à la consommation. L’âge, le sexe, l’espérance de vie et les besoins financiers du vendeur sont des critères qui lui permettront de déterminer le montant du bouquet et celui de la rente viagère.

Quelle est la fiscalité d’une vente en viager ?

            Droits d’enregistrement

L’acquéreur est tenu au paiement des droits d’enregistrement dus pour les ventes ainsi que des frais de notaire. Ces droits et frais sont dus intégralement à la signature de l’acte authentique.

Le calcul des droits d’enregistrement diffère selon la région dans laquelle se situe le bien acquis.

En Flandre, le droit de vente s’élève à 10%. Il est de 12,5% en Région bruxelloise. Ces droits sont calculés sur la valeur vénale de la pleine propriété de l’immeuble, même en cas de vente avec réserve d’usufruit.

Les règles ont quelque peu changé en Région wallonne depuis le 1er janvier 2018. Le principe reste que des droits d’enregistrement calculés au taux de 12,5% sont dus sur la valeur de la pleine propriété.

Ce taux est réduit à 6% lorsque la vente porte sur un immeuble qui constitue l’habitation familiale du vendeur depuis au moins 5 ans au moment de la vente.

Par ailleurs, si cette vente ne porte que sur la nue-propriété du bien, les droits d’enregistrement seront calculés uniquement sur :

– 50 % de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est inférieure ou égale à 20 ans ;

– 40 % de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est supérieure à 20 ans.

Ces nouvelles règles fiscales sont applicables à tout acte authentique passé depuis le 1er janvier 2018.

            Fiscalité directe

La rente payée par l’acquéreur n’est pas déductible à l’impôt des personnes physiques si le bien est acquis à des fins privées.

Dans le chef du vendeur, la rente étant une partie du prix de vente, elle ne constitue pas un revenu imposable.

Le précompte immobilier sera dû par l’occupant du bien : le vendeur s’il s’est réservé un droit d’habitation ou un usufruit, l’acquéreur si le viager est libre.

Quelles conséquences en cas de décès d’une des parties ?

En cas de décès du viager, le paiement de la rente s’éteint définitivement.

Sous réserve de vices, les héritiers du vendeur ne disposeront d’aucun droit à l’égard de la vente conclue en viager. Le bien ne fera plus partie du patrimoine du vendeur à son décès.

C’est la raison pour laquelle la vente en viager ne sera généralement pas utilisée par des personnes désireuses de transmettre leur patrimoine à leur famille. La vente en viager sera en revanche une solution utile pour des personnes sans héritiers ou encore des personnes qui souhaiteraient déshériter leurs proches.

En cas de décès de l’acheteur, le bien fera partie de sa succession. En outre, les héritiers ou ayants droit seront solidairement responsables du paiement de la rente au vendeur. Cela signifie qu’ils seront tenus de continuer à verser la rente mensuelle sous peine d’annulation de la vente (sans indemnités dues à l’acheteur).

Conclusion

La technique du viager n’est pas neuve. Cependant, les récentes modifications législatives en Région wallonne pourraient attirer à nouveau les investisseurs vers ce type de placement. Tout cela au profit des personnes seules et désireuses de bénéficier d’un revenu régulier tout en restant dans leur habitation.

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