Quelles sont les perspectives pour les marchés immobiliers en 2019 ?

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Par Shaun Stevens, Real Estate Strategist chez BNP Paribas AM

En ce qui concerne l’immobilier, un certain nombre de thèmes d’investissement actuels dans le secteur coté devraient perdurer en 2019, l’Asie et l’Europe étant susceptibles d’offrir un potentiel de performance supérieur à celui de l’Amérique du Nord, avec cependant un risque accru.

Graphique 1 : prévisions de performances des marchés immobiliers au cours des douze prochains mois* en monnaie locale

* Les performances sont calculées pour les sociétés composant l’indice FTSE EPRA Nareit Developed, en utilisant les estimations moyennes d’évolution des cours émises par les analystes pour les douze prochains mois, ainsi que les rendements des dividendes des sociétés publiés sur Bloomberg.  En fonction des fluctuations des taux de change, les performances peuvent augmenter ou baisser. Source : Bloomberg, BNP Paribas Asset Management, données au 30/11/2018.

Le bon

La recherche de croissance et la nécessité du maintien d’une certaine discipline en termes de structure financière resteront des sujets de préoccupation pour les investisseurs et les équipes de direction des sociétés d’investissement immobilier cotées ou REIT (Real Estate Investment Trust). Du côté positif, les principaux marchés et secteurs enregistreront une croissance de leurs bénéfices en 2019, même si la génération de revenus additionnels à ce stade avancé des cycles immobilier et conjoncturel sera vraisemblablement plus compliquée qu’au cours des années précédentes. Les REIT devraient accorder autant d’importance au redéveloppement, à la densification ou à l’intensification de l’usage de leurs actifs immobiliers existants qu’à l’acquisition ou au développement de nouveaux actifs.

Au cours des dernières années, l’écart entre les sociétés de grande qualité et celles de faible qualité n’a fait que se creuser. Les entreprises de grande qualité, qui bénéficient d’une équipe de direction solide, d’un accès au capital et d’un bilan bien géré, resteront les gagnantes dans cet environnement. De manière plus générale, les villes carrefour et à barrières élevées à l’entrée demeureront sans doute les plus robustes en 2019, tant en termes d’investissement que de taux d’occupation, mais il sera difficile de parier contre les marchés de la côte ouest des États-Unis, en particulier dans les secteurs des bureaux et de l’immobilier industriel.

Parmi les facteurs positifs pour l’immobilier, une poursuite, voire une accélération, des opérations de privatisation et de fusion-acquisition devrait perdurer dans le secteur coté au cours des douze prochains mois. D’importants montants de capitaux levés sont en attente d’être déployés sur les marchés mondiaux, et l’activité d’investissement dans l’immobilier de la zone euro est restée soutenue. Dans l’ensemble, les valorisations des sociétés immobilières de la zone euro sont favorables dans le secteur, car les écarts de rendement avec les obligations d’État et les multiples boursiers se comparent favorablement aux moyennes historiques.

Le moins bon

La croissance de l’économie mondiale devrait se modérer au cours des douze prochains mois, les répercussions du conflit commercial entamant la confiance en Europe notamment. Le recul de la demande en Chine, les perturbations politiques potentielles en zone euro et le relâchement progressif de la relance budgétaire aux États-Unis au second semestre 2019 mettront à l’épreuve les marchés immobiliers internationaux, ainsi que l’économie mondiale.

Les risques

Des risques se profilent pour le secteur immobilier coté, notamment dans le cadre du resserrement de la politique monétaire de la Réserve fédérale américaine (Fed). Il est très probable que la Fed procède à d’autres relèvements de ses taux en 2019, en dépit du ton plus conciliant adopté par son président au cours des dernières semaines. La guerre commerciale entre la Chine et les États-Unis reste un facteur explosif pour le risque à l’échelle mondiale, en dépit de la trêve temporaire conclue entre les présidents Trump et Xi au cours d’un dîner à Buenos Aires.

Ailleurs, le chaos politique autour du Brexit accroît le risque de voir le Royaume-Uni quitter l’Union européenne en mars 2019 sans modalités de sortie formelles, ce qui exposerait ce pays à de fortes perturbations de son économie et des marchés financiers. Les bouleversements potentiels des marchés provoqués par un Brexit « sans accord » pourraient être presque aussi forts pour l’Europe continentale que pour le Royaume-Uni. Par ailleurs, le bras de fer entre Rome et la Commission européenne au sujet du budget italien pourrait persister après les élections européennes au printemps et alimenter de la volatilité sur les marchés mondiaux.

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