Repenser le lieu de travail : Des bureaux plus attrayants pour la génération Y

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Par Shaun Stevens, Real Estate Strategist chez BNP Paribas AM

Les dix années qui viennent de s’écouler se sont accompagnées de transformations profondes et durables qui ont bousculé l’ordre établi sur les marchés mondiaux de l’immobilier de bureau. En effet, l’économie numérique se développe à un rythme extraordinaire, la crise financière a bouleversé le monde du travail et, du côté des employeurs, la pression s’accroît pour maximiser l’efficacité tout en réduisant les coûts des bureaux. Combinées, ces tendances modifient à la fois les lieux et les types d’espace de travail. Par ailleurs, elles sont amenées à continuer de jouer un rôle fondamental dans le remodelage du marché de l’immobilier de bureau. Toutefois, le facteur d’influence le plus prononcé vient peut-être de l’évolution démographique : la génération Y (ou génération « du millénaire ») est rapidement devenue la tranche d’âge la plus représentée parmi la population active et conditionne de ce fait le type et l’emplacement du lieu de travail du futur.

Le choix de la génération Y : comment, quand et où travailler

Dans la plupart des pays développés, la génération Y (qui correspond aux individus âgés de 20 à 37 ans) représente environ un quart de la population adulte. D’ici 2020, ses membres seront les plus nombreux parmi la population active en Amérique du Nord et en Europe. Or, le mode, le temps et le lieu de travail sont des aspects clés pour cette génération. Les employeurs sont donc particulièrement attentifs à leurs aspirations, et plus particulièrement celles des professionnels qualifiés et diplômés.

Pour ces personnes, le format du lieu de travail et son emplacement sont des questions qui comptent lors du choix de leur employeur, et leur préférence va de plus en plus vers des espaces flexibles et adaptables situés en zone urbaine. Une enquête conduite aux États-Unis en 2016 par Cushman and Wakefield révèle ainsi que les deux tiers de la génération Y américaine expriment le souhait de vivre et de travailler dans un espace urbain. De même, les conclusions du sondage annuel de Deloitte réalisé en 2017 auprès de la génération Y ont montré que la majorité de ses représentants apprécie une certaine flexibilité dans le travail et juge que cette flexibilité, lorsqu’elle est offerte, permet d’accroître la productivité et l’engagement des salariés.

Illustration 1 :« Des modalités de travail flexibles ne sont pas simplement un ‘plus’ : elles ont un lien étroit avec la performance et la fidélisation des employés »

1 – Flexibilité horaire : les employés choisissent quand ils commencent/finissent leur journée de travail; 2 – Flexibilité du poste : dans le cadre de certaines orientations, les employés choisissent quelles tâches accomplir; 3 – Flexibilité du recrutement : proposer différents types de contrats, rechercher les talents par l’intermédiaire du « crowd-sourcing », etc.; 4 – Flexibilité du lieu : les employés choisissent de travailler à leur bureau, à leur domicile ou depuis d’autres endroits. Source : Freelance flexibility with full-time stability, The Deloitte Millennial Survey 2017 

Le partage et la flexibilité dans l’emploi, facteurs de réveil de la demande

L’importance de la génération Y dans le remodelage des lieux de travail coïncide avec l’émergence de l’économie numérique et la révolution technologique qui ont chacune transformé de nombreux aspects de la vie professionnelle moderne. Des effets qui portent autant sur la vie de bureau que sur les habitudes d’achat. Les débuts de cette tendance dans le secteur de la grande distribution ont fait l’objet de nombreuses études. Peu à peu, la distribution en ligne rogne la rentabilité des propriétaires de points de vente physiques. L’ampleur de l’automatisation au travail affecte les modes d’utilisation de l’espace, même si depuis peu, de nouvelles tendances comme l’essor du « co-working » (le regroupement de professionnels indépendants dans un même lieu de travail) sont plus favorables aux propriétaires fonciers, en particulier dans les grands pôles urbains.

En effet, depuis deux ans, l’immobilier de bureau connaît un léger redressement sur la plupart des grands marchés européens. Amsterdam, par exemple, a vu son taux de vacance chuter radicalement grâce à la hausse de la demande d’espaces de travail partagés et plus flexibles. De plus, la demande placée bénéficie du rebond de l’économie néerlandaise, qui tire la croissance de l’emploi. Par ailleurs, comme sur la plupart des autres marchés de bureaux, on observe un déplacement des emplois vers des emplacements urbains plus attrayants, à l’intérieur et autour de la capitale.

Illustration 2 : Demande placée et taux de vacance depuis 2007 sur le marché des bureaux à AmsterdamNote : Les chiffres relatifs à la demande en 2018 ne sont pas disponibles. Source : Jones Lang LaSalle (JLL), mai 2018. 

Plus qu’une chaise et un bureau

L’essor de ce que l’on appelle la « gig economy », ou économie « à la tâche » et l’apparition de nouveaux modes de travail poussent les propriétaires à repenser la manière d’utiliser les espaces de travail. Aujourd’hui, le personnel de bureau réclame des espaces qui l’inspirent et qui l’assistent, au lieu de le déprimer et de le contraindre, car les emplois classiques des anciennes générations (administration, secrétariat, comptabilité, etc.) sont remplacés par les missions du XXIe siècle, de plus en plus tournées vers l’économie numérique.

 

Une tendance qui progresse

Le « co-working », ou espaces de bureaux partagés, a été créé en partie en réponse à un plus grand besoin de flexibilité. La location de bureaux équipés existe depuis plus d’une vingtaine d’années. En dix ans, des entreprises comme WeWork et d’autres prestataires internationaux ont nettement imprimé leur marque sur le marché des bureaux des grandes villes à l’international. En Europe, ce développement est particulièrement visible à Londres, mais il commence à s’observer aussi dans d’autres grandes villes.

D’après JLL, la surface des espaces de bureaux flexibles en Europe s’est accrue d’environ 30 % rien qu’en 2017 grâce à la demande en bureaux partagés. Comme d’autres marchés européens, les Pays-Bas profitent de cette tendance : depuis quelques années, les espaces de bureaux flexibles représentent entre 5 et 10 % de la demande en bureaux à Amsterdam. Le marché le plus mature en Europe est Londres, où les sociétés de gestion d’espaces de bureaux flexibles ont représenté un peu plus de 20 % de la demande placée en 2017.

À l’avant-garde : les propriétaires américains 

Comment les investisseurs peuvent-ils participer à cette transformation de fond ? Dans le secteur des fonds immobiliers cotés internationaux, 49 entreprises entrent dans la catégorie des propriétaires d’espaces de bureaux « purs » (soit environ 12 % de l’univers mondial en fonction de la capitalisation boursière[1]). Cependant, de nombreuses autres sociétés aux activités diversifiées possèdent aussi d’importants portefeuilles d’espaces de bureaux. Le plus grand marché des fonds immobiliers se trouve aux États-Unis et le plus petit en Europe où seulement 7 % de ces fonds sont considérés comme propriétaires d’espaces de bureaux.

Les fonds immobiliers propriétaires d’espaces de bureaux sont généralement présents dans les lieux les plus en vue qui leur garantissent l’accès au capital et bénéficient d’une empreinte locale forte ainsi que d’une taille leur permettant de tirer parti d’une demande instable : un profil qui les place en bonne position pour répondre à la demande d’espaces partagés et plus flexibles. Les entreprises américaines sont à la pointe de cette tendance.

Sous l’impulsion de la croissance fulgurante du « co-working » et des modèles de travail plus flexibles, le concept même du lieu de travail fait actuellement l’objet d’une transformation radicale. Sur les marchés cotés, les investisseurs incitent les propriétaires fonciers à s’adapter à cette nouvelle réalité en s’assurant qu’ils sont en mesure de proposer des bâtiments intelligents dans des espaces urbains attrayants. Tout ceci est fait dans le but de satisfaire les aspirations des travailleurs modernes et de récolter les fruits de ces nouvelles tendances. Ceux qui ne disposent pas des capitaux, de l’envergure et de l’expertise suffisants risquent fort de rester sur la touche.

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[1] Dans l’indice FTSE EPRA NAREIT Global Developed

 

 

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