Achat immobilier : quand le fisc est au rendez-vous !

Les impôts et taxes perçus lors de la détention d’un immeuble sont souvent sous-estimés. Or, cette taxation peut être souvent lourde de conséquences. Le petit déjeuner financier organisé par La Libre et le blog MoneyStore.be le 28 septembre dernier a été l’occasion de faire le point sur la fiscalité immobilière appliquée durant toutes les phases de la détention d’un bien. Les deux oratrices invitées à débattre, Marie-Pierre Donéa, avocate au Barreau de Bruxelles et Colette Téchy, Conseillère financière chez ING Private Banking ont insisté sur le fait qu’il ne faut pas délaisser cet aspect lors de l’acquisition ou de la transmission d’un bien.

Il faut dire que notre pays n’est pas un exemple de simplicité en la matière. « Nous ne sommes pas un état unitaire et les frontières fiscales sont très marquées avec des aspects régionaux, communaux et même provinciaux. Les taux de taxation sont différents en matière de droits d’enregistrement et varient en fonction de la région dans laquelle se trouve le bien. En matière de fiscalité immobilière, nous sommes face à une véritable lasagne institutionnelle », affirme Marie-Pierre Donéa. Compte tenu des taxes prélevées lors de l’achat, de la détention et de la vente d’un immeuble, une telle acquisition ne peut s’envisager que sur le long terme.

Le tableau ci-dessous reprend un résumé des différentes taxes perçues lors de chaque étape de la détention d’un bien immobilier.

« Les droits d’enregistrement à acquitter lors de l’achat varient d’une région à l’autre et sont généralement de l’ordre de 12,5%. Dans certains cas, il existe des abattements qui sont soumis à des conditions particulières », ajoute Colette Téchy. En cas de revente du bien dans un délai de 2 ans, on peut aussi récupérer les droits d’enregistrement à concurrence de 36% à Bruxelles et de 60% en Wallonie. En Flandre, en cas de revente d’un bien suivie d’un rachat dans la même région, un système de portabilité des droits d’enregistrement a été mis en place. Une fois que le bien est acquis, le fisc n’oublie pas les propriétaires : il les taxe sur la détention de l’immeuble. « Le précompte immobilier est une des plus grands arnaques en matière fiscale. En effet, qui dit précompte, dit acompte. Or, ce n’est absolument pas le cas. Cette taxe n’est pas imputable sur les autres revenus mais elle s’additionne aux autres impôts. Par ailleurs, les immeubles récents sont pénalisés dans la mesure où il n’y a pas eu de péréquation cadastrale depuis 1975 sur les immeubles existants », note Marie-Pierre Donéa. Cependant, il faut noter l’avantage qui subsiste pour les biens donnés en location pour résidence. Dans ce cas, l’impôt porte sur le revenu cadastral du bien qui est souvent inférieur au revenu locatif.

Lors de la revente d’un bien, il n’y a pas de perception d’un impôt sur la plus-value réalisée s’il s’agit de la maison d’habitation dans laquelle on a résidé au moins 12 mois. Cependant, une faible taxation sur la plus-value sera appliquée si la revente des immeubles (qui ne sont pas résidences principales) a lieu dans un délai inférieur à 5 ans.

En matière de donation ou de succession, ce sont aussi les régions qui seront compétentes mais il faudra être attentif au fait que le régime qui sera appliqué sera celui de la région dans laquelle réside le donataire ou le défunt et non pas la région où se situe l’immeuble.

Voici plusieurs tableaux reprenant les droits perçus en région bruxelloise

Une question revient souvent en matière de propriété immobilière : est-ce intéressant de détenir un bien en société ? « Ma réponse est non. Si le bien est loué, le loyer perçu sera taxé au taux de l’impôt des sociétés. Si l’on occupe le bien de sa société, il y aura des avantages de toutes natures qui devront être déclarés par le locataire. Lors de la revente du bien, qui aura subi des amortissements, la société sera taxée sur la plus-value réalisée. En général, on laisse la grosse piqûre à ses héritiers qui doivent alors essayer de vendre les parts de la société pour se défaire du bien », prévient Colette Téchy. Quels sont les avantages de contracter un prêt pour acquérir un immeuble ? Au-delà du fait que l’on a souvent besoin d’avoir recours à l’emprunt, un prêt peut se révéler avantageux fiscalement car il est encore possible de déduire de ses revenus immobiliers les intérêts sur un crédit à but immobilier. « Dans ce cas, on voit que près de 50% de la charge d’intérêts peut être prise en charge par l’Etat, ce qui n’est pas à négliger », constate Colette Téchy. Avec le niveau des taux d’intérêt au plancher, les futurs propriétaires préfèrent aussi s’endetter pour conserver leur portefeuille mobilier plus rentable. Mais, compte tenu de la complexité des impôts et taxes, acquérir un bien immobilier comme investissement doit s’envisager sur base d’une analyse détaillée des implications fiscales de cet achat.

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