Quels sont les avantages de détenir un bien immobilier en société ?

IMG_1127Par Puilaetco Dewaay Private Bankers

La constitution d’une société peut s’avérer intéressante pour les personnes désireuses de se constituer pour le long terme un patrimoine immobilier affecté à la location professionnelle. En effet, l’impôt des sociétés permet la déduction de frais qui ne pourraient l’être à l’impôt des personnes physiques.

La société offre également des perspectives intéressantes dans le cadre de l’acquisition d’immeubles anciens destinés à être rénovés. Dans ce cas, les dépenses de rénovation feront l’objet d’amortissements tout comme les frais d’acquisition, contrairement au régime en matière d’impôt des personnes physiques.

Il conviendra cependant d’être attentif à la problématique des plus-values, lesquelles sont imposables dans le chef d’une société alors qu’elles peuvent, en principe, échapper à taxation dans le chef d’une personne physique.

L’aspect TVA lié à l’acquisition de bâtiments neufs ne doit pas être négligé. Il peut représenter un coût supplémentaire.

Enfin, la détention de biens immobiliers par une société permet de les « mobiliser » et offre l’avantage d’une transmission plus favorable sur le plan fiscal.

Comment sortir un immeuble de votre société ?

  • Vente de l’immeuble à l’actionnaire

La solution la plus simple réside dans une vente ordinaire.

  • Liquidation et dissolution de la société

Une autre solution réside dans la liquidation et la dissolution de la société. Après apurement de toutes les dettes (et pertes éventuelles), un boni de liquidation sera attribué aux associés en proportion de leurs participations. Si le boni de liquidation comprend des immeubles, ceux-ci glisseront dans le patrimoine de la personne privée.

  • Réduction de capital « en nature »

Souvent, l’objectif n’est pas de liquider la société mais d’en sortir un immeuble déterminé et de permettre à la société de continuer à exister. La réduction de capital porte généralement sur des liquidités mais peut aussi porter sur des immeubles présents « en nature » dans la société. Cette opération permet, au final, d’attribuer des immeubles à l’actionnaire/personne privée.

Quel est l’impact de la sortie d’un immeuble au niveau des droits d’enregistrements ?

Quelle que soit la forme juridique de la société et indépendamment de comment on sort un immeuble de la société, la « sortie d’un bien immeuble » est soumise au droit de vente. Selon l’endroit où l’immeuble se situe, ce droit est de 10% ou 12,5% ou 15%.

Dans certaines circonstances, dans le cas d’une SPRL[1] ou d’une SNC[2], la « sortie » peut s’avérer nettement moins onéreuse. En effet, lorsque le transfert de l’immeuble se fait à tous les associés en proportion de leurs participations, seul le droit fixe général de 50 € est prélevé. Dans ce cas, le partage de l’immeuble entre les associés est différé et ce n’est qu’au moment du partage effectif du bien concerné qu’il sera déterminé si son acquisition par un ou plusieurs des associés doit être soumise au droit de vente (règle générale) ou si les associés peuvent se prévaloir du droit de partage (exception).

L’application du droit de partage[3] pour la « sortie » de l’immeuble de la société, se produit dans deux cas de figure distincts:

  • L’actionnaire acquéreur doit avoir lui-même apporté dans la société l’immeuble qui en est « sorti ».
  • L’acquéreur de l’immeuble doit démontrer qu’il était actionnaire de la société et que cette dernière avait acquis cet immeuble en payant, à l’époque, les droits d’enregistrement afférents à cette acquisition.

Il existe un cas particulier. C’est celui de la SPRL unipersonnelle. En cas de sortie d’un immeuble d’une SPRL unipersonnelle et d’attribution de celui-ci à l’associé unique, la sortie a lieu moyennant paiement du droit fixe général de 50 €.

Il est opportun dans le cadre d’une planification patrimoniale de conserver une participation limitée et de laisser revenir certaines parts aux héritiers via la succession, afin de pouvoir bénéficier du droit de partage dans le cas où le(s) bien(s) immobilier(s) devrai(en)t sortir de la société.

Lire aussi le corner Transmission

[1] Société privée à responsabilité limitée

[2] Société en nom collectif

[3] selon l’endroit où l’immeuble se situe, ce droit est de 1% ou 2,5%


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