Quelles sont les implications d’un investissement immobilier en France?

IMG_0261Par Puilaetco Dewaay Private Bankers

Soutenu par le vieux dicton « vivre comme un dieu en France », l’hexagone exerce un pouvoir d’attraction indéniable. Mais avant d’envisager d’y acquérir un immeuble, mieux vaut être bien informé de certains aspects fiscaux.

Sous la férule du fisc français

On distingue plusieurs moments imposables : l’acquisition et la détention de l’immeuble, mais aussi la cession de celui-ci dans le cadre d’une vente ou encore d’une donation ou d’un décès.

Lorsque vous acquérez un immeuble existant en France, vous êtes redevable des « droits de mutation » sur la valeur de vente. Ces droits d’enregistrement s’élèvent en principe à 5,8%. Lorsque vous achetez un logement neuf, un taux de TVA de 20% s’applique.

Si la valeur nette de votre pied-à-terre français dépasse 1.300.000 EUR, vous serez soumis, chaque année, à l’impôt français sur la fortune (dont les taux oscillent entre 0,5% et 1,5%). Étant donné que la base imposable correspond à la valeur nette du logement, contracter un crédit peut être source de soulagement dans certaines situations.

Il convient ensuite de tenir compte d’une série d’impôts locaux, comme la taxe foncière et la taxe d’habitation, calculées sur la base de la valeur cadastrale ou locative de l’immeuble.

Si vous mettez votre immeuble en location, les revenus locatifs nets seront soumis à l’impôt français sur les revenus. Pour les non-résidents, un taux minimum de 20% s’applique en principe.

En cas de vente de l’immeuble, l’éventuelle plus-value sera soumise à l’impôt français sur les revenus. La plus-value s’obtient en déduisant le prix d’acquisition corrigé (prix d’acquisition initial majoré de 7,5% ou 15%) du prix de vente.

La plus-value ainsi obtenue sera ensuite diminuée d’un certain pourcentage en fonction du nombre d’années pendant lequel vous serez resté propriétaire de l’immeuble (6% pour chaque année entre la 6ème et la 21ème année, puis 4% pour la 22ème année). La plus-value est soumise à un taux de 19% ainsi qu’à une surtaxe de 2% à 6% si elle dépasse 50.000 EUR. La plus-value est exonérée d’impôt sur les revenus si vous êtes resté propriétaire de l’immeuble pendant plus de 22 ans.

En outre, ces revenus immobiliers sont de nouveau soumis aux cotisations de sécurité sociale – les fameux « prélèvements sociaux » – de 15,5% depuis le 1er janvier 2016. Vous n’en serez exonéré qu’après être resté propriétaire de l’immeuble pendant 30 ans.

Au moment de votre décès, la France prélèvera des droits de succession sur la valeur nette de l’immeuble français étant donné que vous êtes un non-résident. S’il est exact que les taux peuvent rapidement grimper, il n’existe pas de droits de succession entre conjoints et les enfants bénéficient d’un abattement de 100.000 EUR.

Qu’en est-il en Belgique ?

Ce manège fiscal ne s’arrête malheureusement pas là puisque la Belgique prélève des impôts sur votre patrimoine et vos revenus mondiaux, à savoir votre résidence et vos revenus français respectivement. La France et la Belgique ont néanmoins conclu une convention préventive de double imposition afin d’empêcher que des mêmes revenus soient imposés deux fois.

En vertu de cette convention, la France est compétente pour prélever l’impôt sur les plus-values immobilières et la Belgique exonère les revenus locatifs étrangers, avec toutefois une réserve de progressivité. Cela signifie concrètement que ces revenus locatifs sont pris en compte pour déterminer le taux qui vous sera applicable à l’impôt des personnes physiques, mais ils n’y seront pas effectivement soumis.

En ce qui concerne les droits de succession belges, les taux dépendront de la Région dans laquelle vous serez domicilié le jour de votre décès. La Belgique autorise toutefois une imputation des droits de succession déjà acquittés en France.

La maison de vos rêves deviendra-t-elle votre cauchemar ?

Investir dans de l’immobilier français doit donc faire suite à une décision mûrement réfléchie. Il existe aussi des possibilités d’optimisation : vous pouvez notamment opter pour une acquisition scindée ou faire don de votre résidence française à vos enfants (avec réserve d’usufruit).

Sachez que toute action en France a des répercussions en Belgique et que la législation française diffère de la législation belge sur de nombreux points.

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