Acquisition d’un immeuble en Espagne – Quels éléments prendre en compte ?

DSCN2519Par Puilaetco Dewaay Private Bankers

Que vous souhaitiez acquérir une villa à Marbella ou que vous soyiez déjà propriétaire d’un appartement à Barcelone offrant une vue sur les bouillonnantes Ramblas, cet article ne manquera pas de vous intéresser.

Espagne : un fisc gourmand ?

Nous distinguons différents stades de taxation : à l’achat du bien immobilier, tout au long de la détention de celui-ci, et au moment de sa vente ou de sa transmission suite à votre décès.

Lorsque vous achèterez votre immeuble en Espagne, vous devrez acquitter des droits de mutation (entre 6% et 10%, selon la région) calculés sur le prix de vente de l’habitation. En cas de construction neuve, vous serez redevable de la TVA à 21%. S’y ajoutent bien entendu aussi les frais de notaire et les droits de timbre, qui oscillent entre 1,9% et 3,2%.

Dès que ce pied-à-terre sera à votre nom, vous serez redevable de l’impôt espagnol sur la fortune, calculé d’après la valeur nette du bien (c’est-à-dire déduction faite d’un éventuel crédit contracté en vue de son acquisition). L’impôt sur la fortune est dû par le plein propriétaire ou, en cas de scission de la propriété, conjointement par le nu-propriétaire et l’usufruitier. Les taux progressifs sont définis au niveau régional et varient entre 0% et 2,5%. Une exonération de 700.000 EUR est prévue par tête imposable.

Vous devrez ensuite payer chaque année un impôt immobilier communal calculé notamment en fonction de la « valor catastral », de l’usage et de l’emplacement du bien.

L’Espagne vous demandera également chaque année de déposer une déclaration à l’impôt sur les revenus et d’acquitter des impôts espagnols sur les revenus. Une distinction est réalisée entre l’usage privé et les autres usages. En cas d’usage privé, un revenu fictif de 2% ou 1,1% de la « valor catastral » est retenu. Si votre villa génère des revenus locatifs, leur valeur nette sera également soumise à l’impôt sur les revenus, calculé au taux de 19%.

En cas de vente de votre villa espagnole, l’éventuelle plus-value (la différence entre la valeur de vente et la valeur d’acquisition) sera taxée à l’impôt sur les revenus espagnol. Des corrections pourront toutefois être appliquées pour les frais liés à l’acquisition et la vente.

En cas de vente par un non-résident, l’acquéreur devra retenir 3% du prix de vente, en guise d’acompte sur la taxe à acquitter sur la plus-value. La taxe effectivement due sera ensuite diminuée de cet acompte.

Un impôt communal sera également dû sur la plus-value du terrain, en fonction du revenu cadastral.

À votre décès, l’Espagne prélèvera des droits de succession sur la valeur nette de l’immeuble espagnol. Vos héritiers auront le choix sur le plan du droit applicable : ils pourront opter pour la législation successorale soit fédérale, soit régionale.

Ne prévoyant qu’une exonération de 16.000 EUR par héritier et appliquant des taux compris entre 7,65% et 34%, la législation fédérale est synonyme de note salée. Les régions autonomes prévoient en revanche souvent des exonérations plus élevées et/ou des taux plus faibles et/ou des crédits d’impôt.

Imposé aussi en Belgique ?

Vous êtes tenu de déclarer chaque année en Belgique vos « revenus locatifs » étrangers. En vertu de la convention préventive de double imposition conclue entre la Belgique et l’Espagne, ces revenus sont exonérés en Belgique, mais avec une réserve de progressivité (ce qui peut donner lieu à une augmentation d’impôt).

Cette convention prévoit également que les plus-values réalisées sur des biens situés en Espagne ne sont imposables qu’en Espagne. Il n’y aura donc pas d’impôt belge complémentaire à payer.

À défaut de convention préventive de double imposition en matière de droits de succession, des droits de succession doivent être acquittés en Espagne et en Belgique sur la valeur nette de votre rêve espagnol. Des règles internes belges permettent toutefois une imputation des droits de succession payés en Espagne.

Possibilités d’optimisation

Différentes pistes sont envisageables : acquisition via une société belge ou espagnole, financement de l’acquisition par un crédit, acquisition scindée dans le cadre de laquelle vous achetez l’usufruit et vos enfants la nue-propriété, donation du pied-à-terre espagnol, etc.

Chaque action entreprise en Espagne a des répercussions en Belgique et la législation (régionale) espagnole diffère de la législation belge sur de nombreux plans. Il est dès lors recommandé de consulter préalablement un spécialiste en la matière.

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