Pourquoi et comment investir en immobilier ?

par défaut 2016-06-09 à 14.38.51Lors du petit déjeuner financier organisé par La Libre et le blog MoneyStore.be jeudi dernier, Laurent Carlier, Chief Financial Officer chez Befimmo et Julien Manceaux, Senior Economist chez ING Belgique ont fait le tour des possibilités, avantages et inconvénients d’un placement en immobilier.

Ce n’est plus un secret pour personne : le Belge a une brique dans le ventre. Cette appétence pour l’immobilier est encore renforcée par la situation des taux d’intérêt au plancher et par la volatilité des bourses qui incitent nombre d’investisseurs à se tourner vers ce type d’achats. Quelle est la situation du marché immobilier résidentiel belge ? « L’année 2015 a été plutôt bonne avec une croissance des prix qui a oscillé entre 2,5 et 4%. On ne peut pas dire que ce soit une mauvaise année mais on aurait pu s’attendre à mieux vu l’ampleur de la baisse des taux d’intérêt qui ont atteint des niveaux historiquement bas », explique Julien Manceaux. Il est vrai qu’on aurait pu s’attendre à des niveaux de croissance de l’ordre de 5 à 8%. On constate le même phénomène dans l’évolution des crédits hypothécaires. Les revenus des ménages n’augmentent plus comme par le passé et les emprunteurs ont préféré diminuer le montant de leurs mensualités. Il faut aussi tenir compte des changements fiscaux qui sont intervenus comme la suppression du bonus logement en Flandre qui a provoqué un véritable choc sur le marché. Les banques sont aussi devenues plus prudentes. Cette tendance générale semble se poursuivre encore en 2016.

Mais l’immobilier ne se réduit pas au seul aspect résidentiel. En marge d’un investissement en briques, il y a aussi des véhicules de placement qui sont spécialisés en immobilier. « C’est le cas des SIR (sociétés immobilières réglementées). Elles sont cotées en bourse et investissent dans des immeubles de bureaux, de logistiques comme des entrepôts, des grandes surfaces ou encore, comme on l’a vu récemment, dans des kots pour étudiants, par exemple », explique Laurent Carlier. Il est question qu’à l’avenir les SIR puissent aussi participer au financement de projets d’infrastructures dans le cadre de partenariats privé-public.

Mais un investissement en immobilier, qu’il se réalise en direct ou par l’intermédiaire de la brique-papier, n’est pas sans risque. L’incidence d’une hausse des taux d’intérêt ne doit pas être négligée. « L’immobilier a sa place dans un patrimoine mais il faut l’envisager avec prudence et dans le cadre d’une diversification. Il faut être conscient qu’avec leur propre habitation, les investisseurs surpondèrent déjà l’immobilier en portefeuille. Dès lors, il faut être prudent quand on rajoute encore des biens dans son patrimoine », prévient Julien Manceaux. Dans un portefeuille, les SIR présentent cependant des avantages : diversification des biens, liquidité, transparence et contrôle par la FSMA. Par ailleurs, la gestion est déléguée et les biens sont gérés par des professionnels. « Aujourd’hui, les SIR bénéficient des taux d’intérêt bas. Cependant, si les taux devaient remonter, cela aurait un impact sur leur rentabilité. Nous avons ainsi développé une expertise pour gérer l’endettement dans le domaine immobilier. De plus, nous sommes capables de faire face à des réglementations de plus en plus complexes en matière énergétique, par exemple », relève Laurent Carlier.

Qu’en est-il de la liquidité du marché belge résidentiel ? Ce marché est particulièrement étroit. « Le Belge ne déménage en moyenne qu’un peu plus d’une fois dans sa vie contre 3 ou 4 fois pour un Britannique. Les coûts de transactions immobilières sont aussi très élevés en Belgique », note Julien Manceaux. Ces coûts de transaction influencent la liquidité du marché. On constate que, lorsque la Flandre a revu à la baisse les charges de transactions immobilières, le nombre de transactions a augmenté dans cette région du pays.

Dans une SIR, l’aspect immobilier prime sur l’aspect financier. Ce sont des facteurs comme la caractéristique de l’immeuble, sa localisation, sa proximité avec les transports en commun et la longueur du bail qui définiront la qualité d’un immeuble en portefeuille mais cet investissement est soumis à la volatilité des marchés boursiers.

Et qu’en est-il des investissements-passion ou des propriétés familiales qui se transmettent d’une génération à l’autre ? Est-on encore dans de l’investissement ou l’acquisition relève-t-elle davantage de l’aspect l’émotionnel ? « Dans ce cas de figure, la maison familiale est un bon exemple. Quand on l’achète ou quand on doit la revendre, se posent des questions plus émotionnelles mais on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre. Dans ces investissements-passion, il faut savoir qu’il y a un risque supplémentaire et il faut voir quel prix on est prêt à payer pour le plaisir », souligne Julien Manceaux. En conclusion, un investissement immobilier doit toujours se concevoir dans la globalité du patrimoine. Il faut être conscient de la part que cet immobilier prend dans le portefeuille et ne pas hésiter à se faire conseiller lors d’un achat immobilier ou lors d’un investissement en SIR.

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6 réponses à Pourquoi et comment investir en immobilier ?

  1. Maurice dit :

    Malheureusement, un taux d’intérêt bas ne suffit pas, à lui seul, pour booster le secteur immobilier. Les investisseurs (internationaux) aspirent plutôt à un programme immobilier soutenu ou mis en place par le gouvernement local.

  2. dayana dit :

    Juste une question : pensez-vous qu’une convention de non double imposition peut assurer un bon retour sur investissement dans un pays étranger ? ou bien faut-il prendre en compte d’autres paramètres. Je pense notamment la convention entre la France et le Maroc ou l’île Maurice, ce dernier étant très souvent présenté comme une destination idéale soit pour un investissement locatif soit pour vivre une retraite paisible : mythe ou réalité ?

  3. BdM dit :

    Sous l’annonce de la réunion, j’avais dis avoir entendu un analyste majeur en Belgique dire en conférence publique que l’on avait un effet de bulle sur les SIR, dû à l’enthousiasme des investisseurs pour ces produits . Voir : http://moneystore.be/2016/placements/petit-djeuner-financier-envisager-investissement-immobilier-risques-opportunits#comment-15630
    L’Echo résume une étude toute récente de la maison Leleux, connue pour son sérieux, qui va tout à fait dans ce sens : statistiquement, il y a 95 pct de chance que les SIR corrigent dans les prochaines semaines ou mois. Voici le lien vers l’étude elle-même plutôt que vers l’article de journal :
    https://www.leleux.be/Leleux/WebSite.nsf/0/1AAF9665A3153026C1257C1B003BEFAE/$File/Analyse%20FR.pdf

  4. Gérald Bouillaud dit :

    Investir dans l’immobilier apparaît pour beaucoup d’entre nous comme une solution parfaitement adaptée. Les problèmes liés à la conjoncture touchent moins l’immobilier que d’autres secteurs. L’étude du marché est donc nécessaire.

  5. I. de L. dit :

    Voici quelques questions qui ont été posées au cours de la conférence avec la réponse des experts d’ING private banking:

    1° Les AIS sont-elles des SIR?
    Les agences Immobilières sociales ne sont pas des SIR. Une agence immobilière sociale (AIS) est une association qui agit comme intermédiaire entre les propriétaires bailleurs et les locataires à la recherche d’un logement.
    Son objectif principal est de favoriser la mise à disposition d’immeubles issus du parc tant privé que public en vue de répondre à la demande de logements de qualité.

    Il ne s’agit donc pas d’un titre dans lequel on peut investir.

    2° Sur quelles plateformes trouve-t-on les SIR ? Les SIR sont des titres cotés sur Euronext. On peut les acheter via un broker en ligne ou son agence bancaire. Liste des SIR : http://www.fsma.be/fr/Supervision/fm/gv/socimmo.aspx

    3°Achat d’un appartement sur plan auprès d’un promoteur belge ou étranger. La banque est-elle outillée afin de remettre un rapport écrit à son client concernant le risque de la société en charge du projet ? Non, ce n’est pas le rôle de la banque. La banque va évaluer le risque de financement éventuel de l’investissement par l’investisseur.

    4° Si les banques prêtent à moins de 2 % en taux fixe sur 25 ans, c’est qu’il y a un consensus que les taux restent faibles sur 25 ans. Incorrect. Le niveau actuel des taux ne prédit pas les taux futurs. Seuls les forward peuvent donner un indication sur les taux futurs. Il existe ainsi un forward sur le taux 20 ans dans 5 ans. Quel est par ailleurs d’un point de vue technique l’impact d’un hausse de taux de 0.5%/1 % sur le marché immobilier en Belgique ? Réponse donnée par Julien Manceaux

    Plus simplement on peut toujours dire que quand le taux hypothécaire monte de 1% (de 2% à 3%) par exemple, la mensualité moyenne augmente de 10% et la question est de savoir comment les emprunteurs peuvent compenser ce choc.

    5° Je suis à l’achat d’un appartement pour investissement. Il sera mis à la location. Il s’agit de mon 1er achat. Est-il plus intéressant de le louer ou de l’occuper ?
    La fiscalité sur le sujet concerné est régionalisée. Nous sommes partis du principe que l’achat se ferait à Bruxelles.
    Il est intéressant d’acheter un bien immobilier actuellement sur base du niveau historiquement bas des taux d’intérêts et d’un différentiel attractif entre le revenu locatif à terme ou immédiat et le coût d’un cH sur 20 ans (< 2%).
    L’occuper personnellement pendant au minimum 5 ans au début de l’achat augmente encore la rentabilité de votre investissement.
    Vous bénéficiez effectivement d’avantages dans le cadre de l’achat d’une habitation propre et unique à savoir le bonus logement(durée du crédit min 10 ans, nécessité d’une inscription hypothécaire, possibilité de déduire fiscalement de vos revenus les remboursements de capital, les intérêts et les primes d’assurance à concurrence d’un montant de max 2280eur augmenté de 760 eur pdt les 10 1ères années, attention le bonus logement sera supprimé en 2017 sur la région bruxelloise) et un abattement de 12.5 % sur la 1ère tranche de 60 000 eur sur le prix d’achat de l’appartement (750eur, pour les personnes physiques, doit être affecté à la résidence principale endéans les deux ans et pour une durée de 5 ans).

  6. Cmoua dit :

    Je ne comprendrai jamais comment on peut considérer ouvertement une hausse de l’immobilier comme une bonne chose: à part être un multi propriétaire, un agent immobilier, un notaire ou l’état, personne ne bénéficie d’une hausse de l’immobilier…

    Ce budget grève le porte feuille de tous et limite la consommation. Quel intérêt?

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