Qu’est-ce que les SIR ou comment investir dans l’immobilier en se diversifiant ?

DSCN1837On peut aborder l’immobilier comme investissement par différentes voies. La première, à laquelle tout le monde songe, est d’acquérir un immeuble d’habitation, une seconde résidence ou un immeuble destiné à la location. Pour l’investisseur particulier, il est plus difficile d’aborder le marché de l’immobilier de bureaux, de l’immobilier commercial ou des maisons de repos, par exemple. Cependant, il existe des véhicules qui permettent d’investir dans ce secteur avec des sommes relativement modiques et de façon diversifiée. Parmi ces véhicules, la SIR est accessible aux investisseurs particuliers.

A l’origine, on parlait de SICAFI qui ont été créées en 1995. Les Sicafi ont été transformées en SIR (Sociétés immoblières réglementées) en 2014. Ce sont des sociétés qui mettent à disposition de locataires des biens immobiliers avec un ensemble de services. Les SIR sont cotées en bourse. Il n’y a donc pas de frais d’entrée mais uniquement des droits de courtage et la TOB. Leur valeur d’inventaire est calculée trimestriellement sur base de la valeur des investissements évaluée par un expert indépendant.

Pourquoi est-ce intéressant d’investir dans une SIR ?

Par le biais d’une SIR, l’investisseur peut placer une partie de ses avoirs dans l’immobilier sans devoir supporter la lourdeur de la gestion des immeubles et en bénéficiant d’une bonne communication financière. Grâce à ce véhicule de placement, l’homme de la rue peut investir dans des immeubles auxquels il n’a pas facilement accès : immeubles de bureau, grandes surfaces, immeubles privés à revenu locatif…  L’avantage de la SIR réside dans la diversification des immeubles. Les SIR sont soumises à une règle de diversification : un immeuble ne peut pas représenter plus que maximum 20% de la valeur totale du portefeuille. Des rapports sont régulièrement émis et, dans le rapport annuel, des chiffres prospectifs du secteur immobilier sont publiés.

Les obligations légales en matière de taxation, de distribution de dividendes et de taux d’endettement sont assez complexes dans le chef des SIR. En règle générale, la SIR n’est pas taxée sur ses revenus locatifs mais sur ses dépenses non admises. En ce qui concerne l’endettement, les règles sont assez strictes. Après distribution des dividendes, le ratio d’endettement ne peut excéder 65 %. En matière de distribution de dividendes, les SIR sont obligées de distribuer 80 % d’un équivalent de leurs cash flows courants. Les SIR sont contrôlées par la FSMA.

Les SIR peuvent être considérées comme un investissement procurant un rendement régulier et ont leur place dans un portefeuille diversifié avec un horizon de temps à long terme.

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