La donation d’un bien immobilier – les régimes préférentiels

800px-EuparlamentetPar Crédit Agricole Private Banking

La donation de l’habitation familiale – région de Bruxelles-Capitale

Introduction

Une donation de biens immobiliers doit obligatoirement être faite par acte authentique. Sont alors dus les droits de donation et les honoraires du notaire.

Conditions pour l’obtention du tarif préférentiel

Une donation

A l’occasion d’une donation d’un immeuble destiné à l’habitation, par acte notarié, les droits de donation sont rendus exigibles mais l’on peut bénéficier à certaines conditions d’un tarif avantageux. La donation doit alors obligatoirement concerner la part en pleine propriété du donateur dans l’immeuble considéré. En d’autres termes, il n’est pas exigé que la donation concerne la totalité de la pleine propriété sur l’immeuble; le donateur doit cependant faire donation en une fois de tout ce qu’il possède en pleine propriété dans le bien immobilier. Seule une donation de la pleine propriété est prise en compte : les donations portant seulement sur l’usufruit ou la nue-propriété sont exclues du tarif avantageux.

Un immeuble destiné à l’habitation

La donation doit concerner un immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation et qui est situé dans la Région de Bruxelles-Capitale. Il n’est pas requis que tout l’immeuble soit destiné à l’habitation; une partie suffit.

La qualité du donateur

Le tarif préférentiel sera uniquement d’application si le donateur, au moment de la donation, a son domicile fiscal en Région de Bruxelles-Capitale. Si le donateur – habitant du royaume a eu son domicile fiscal dans différentes Régions au cours des cinq années qui précèdent la donation, le tarif préférentiel ne sera applicable que si, au cours de ces cinq ans, le donateur a eu son domicile fiscal en Région de Bruxelles-Capitale durant la période la plus longue.

Lien de parenté entre le donateur et le donataire

La donation doit être faite en ligne directe, entre époux ou entre cohabitants légaux. Par conséquent, sont exclues du tarif avantageux toutes les autres donations (entre frères et soeurs, oncles ou tantes et neveux et nièces ainsi qu’entre toutes autres personnes).

Obligations dans le chef du donataire

Premièrement, le ‘donataire qui à la date de la donation possède déjà la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation’ ne peut pas demander l’application du tarif préférentiel.

Cette exclusion est à interpréter strictement : les mots ‘totalité en pleine propriété’ signifient que l’exclusion ne s’applique pas quand le donataire possède seulement la nue-propriété ou l’usufruit d’une autre habitation ou quand il est plein propriétaire mais seulement d’une partie d’une autre habitation.

Les mots ‘destiné en tout ou en partie à l’habitation’ signifient que le donataire, propriétaire d’un autre immeuble, non destiné à l’habitation, n’est pas exclu de l’avantage fiscal.

En outre, le donataire (ou au moins un des donataires qui demandent l’application du tarif préférentiel), doit s’engager à établir sa résidence principale à l’adresse de l’habitation donnée, dans les deux ans qui suivent la donation.

Tarif

Les tarifs sont calculés sur l’émolument brut du donataire dans le bien donné. Le droit proportionnel est prélevé au tarif indiqué dans le tableau ci-dessous.

Il y est indiqué:

Sous a: le pourcentage applicable à la tranche correspondante;

Sous b: le montant total de l’impôt sur les tranches précédentes.

Tableau relatif au tarif préférentiel pour les donations d’habitations

Tranche de la donation
de à inclus a b
EUR EUR p.c. EUR
0,01 50.000 2 %
50.000 100.000 5,3 % 1.000
100.000 175.000 6 % 3.650
175.000 250.000 12 % 8.150
250.000 500.000 24 % 17.150
au-delà de 500.000 30 % 77.500

En comparaison au tarif normal, le tarif avantageux revient à une diminution d’un tiers et ce jusqu’à 250.000 EUR. A partir de 250.000 EUR, ce sont les tarifs normaux qui sont applicables. L’avantage maximal par rapport au tarif normal, pour une donation valant au moins 250.000 EUR, représente par conséquent 8.600 EUR.

Exemple

Un père fait donation à son fils d’une habitation valant 300.000 EUR.

Par application du tarif préférentiel, 29.150 EUR (17.150 EUR + 12.000 EUR) sont dus.

Si l’on devait appliquer le tarif normal, les droits de donation se monteraient à 37.750 EUR (25.750 EUR + 12.000 EUR).

Le tarif favorable permet donc une économie de 23%.

Réserve de progressivité en matière de droits de donation

Aux fins de maintenir la progressivité du droit de donation, le législateur a prévu que pour déterminer le tarif applicable (tranche), il fallait tenir compte, à certaines conditions, des donations déjà faites dans le passé. Les donations, faites moins de trois ans avant la nouvelle donation, doivent être ajoutées à la base imposable de la nouvelle donation pour déterminer la tranche applicable, le tarif auquel la nouvelle donation doit être soumise.

Cela ne veut pas dire que les anciennes donations sont à nouveau imposées: celles-ci ne comptent que pour déterminer le pourcentage à appliquer à la nouvelle donation. La réserve de progressivité en matière de droits d’enregistrement n’est applicable qu’aux donations de biens immobiliers.

Cette règle générale de réserve de progressivité reste intégralement applicable en cas de donation au tarif favorable bruxellois. Par conséquent, il est conseillé en pratique de respecter l’ordre chronologique suivant: d’abord procéder à la donation de l’habitation bruxelloise et seulement ensuite faire d’éventuelles autres donations.

Réserve de progressivité en matière de droits de succession

En matière de droits de succession existe également une réserve de progressivité. Ici, le législateur a visé la donation, suivie de moins de trois ans, non par une nouvelle donation, mais bien par le décès du donateur. La valeur de la donation qui a servi de base imposable à une donation soumise à l’impôt et faite moins de trois ans avant le décès du donateur, est ajoutée à l’actif de la succession ce qui a pour conséquence que la succession sera probablement taxée dans une tranche d’imposition supérieure. La réserve de progressivité en matière de droits de succession ne vise que les donations de biens immobiliers.

La règle de la réserve de progressivité reste intégralement applicable en cas de donation aux tarifs bruxellois préférentiels.

Autres articles sur le même sujet:

 donation d’un bien immobilier en région wallonne

donation d’un terrain à bâtir en région flamande

la transmission d’une PME

 

Ce contenu a été publié dans Transmission, avec comme mot(s)-clé(s) , , , , , . Vous pouvez le mettre en favoris avec ce permalien.