La donation d’un bien immobilier – les régimes préférentiels

Par CAVMC

1. La donation d’un terrain à bâtir – région flamande

Introduction

Pour les donations entre vifs d’une parcelle de terrain destinée à la construction d’habitations selon les prescriptions d’urbanisme, dont l’acte est passé pendant la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 compris, est fixé, sur l’émolument brut d’une personne physique, un droit proportionnel réduit.

Conditions pour l’obtention du tarif réduit temporaire

Une donation

Aux fins de rendre les droits de donation exigibles, la donation de biens immobiliers doit avoir pour conséquence un certain appauvrissement dans le chef du donateur, qui consiste ici en l’aliénation de droits réels. Du texte légal, il ne ressort pas que le terrain à bâtir doive être donné en pleine propriété : une donation limitée à la nue-propriété ou à l’usufruit ne fait pas obstacle à l’application du tarif réduit.

Pour l’application de ce tarif préférentiel, il n’est pas davantage exigé que le donateur cède à l’occasion de la donation tous ses droits sur le terrain à bâtir: le donataire ne doit par conséquent pas recevoir, à l’occasion de la donation, la totalité de la pleine propriété, de la nue-propriété ou de l’usufruit sur le terrain.

La qualité du donateur

Le tarif préférentiel sera uniquement d’application si le donateur, au moment de la donation, a son domicile fiscal en Région flamande. Si le donateur – habitant du royaume a eu son domicile fiscal dans différentes Régions au cours des cinq années qui précèdent la donation, le tarif préférentiel ne sera applicable que si, au cours de ces cinq ans, le donateur a eu son domicile fiscal en Région flamande durant la période la plus longue.

La qualité du donataire

Il y a seulement une condition à remplir dans le chef du donataire: le bénéficiaire de la donation doit être une personne physique. Sont sans importance tant son domicile fiscal que le fait qu’il soit ou non habitant du royaume. Il n’y a pas non plus d’exigence d’un lien de parenté spécifique avec le donateur. Le lien de famille sera cependant déterminant en ce qui concerne l’importance de la réduction – cf. infra.

Un terrain à bâtir

L’objet de la donation doit être ‘une parcelle de terrain destinée à la construction d’habitations conformément aux prescriptions urbanistiques’. En d’autres termes, il doit s’agir d’un terrain à bâtir destiné à la construction d’une habitation.

La parcelle de terrain à bâtir doit être située en Belgique: la donation peut bénéficier du tarif flamand avantageux qu’elle concerne une parcelle de terrain destinée à la construction d’habitations située en Région flamande, en Région wallonne ou en Région de Bruxelles-Capitale.

Une obligation d’établir son domicile principal

Cela signifie que le bénéficiaire doit s’engager, dans les cinq années à compter de la date de l’acte, à établir son domicile principal à l’adresse du bien acquis. En d’autres termes, il doit y construire une habitation et y établir son domicile principal.

Notez qu’avant le 1er janvier 2012,  le bénéficiaire devait s’engager à introduire dans les trois ans à compter de la date de l’acte un dossier complet d’obtention d’une autorisation urbanistique en vue de la construction d’une habitation ayant trait à la parcelle faisant l’objet de la donation.

Le moment de la donation

Le droit de donation réduit est applicable seulement temporairement. Les tarifs réduits ne valent que pour les actes de donation notariée passés pendant la période allant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 compris.

Tarifs

Les tarifs sont calculés sur l’émolument brut de chaque donataire, selon le degré de parenté qui existe avec le donateur, comme suit :

a) pour les donations en ligne directe et entre époux (et entre cohabitants[1]), selon le tarif précisé dans le tableau ci-dessous dans lequel il est indiqué :

Sous a: le pourcentage applicable à la tranche correspondante;

Sous b: le montant total de l’impôt sur les tranches précédentes.

Tranche de la donation
de à inclus a b
EUR EUR p.c. EUR
0,01 12.500 1
12.500 25.000 2 125
25.000 50.000 3 375
50.000 100.000 5 1.125
100.000 150.000 8 3.625
150.000 200.000 14 7.625
200.000 250.000 18 14.625
250.000 500.000 24 23.625
au-delà de 500.000 30 83.625

Une comparaison du tableau ci-dessus  avec le tableau des tarifs applicables aux donations de biens immobiliers (autres) nous apprend que le tarif spécial des donations de terrains à bâtir représente en réalité une réduction de 2% par rapport aux “tarifs normaux” en ce jusqu’à la tranche de 150.000 EUR. Au-delà de 150.000 EUR, les tarifs sont identiques.

Exemple

Un père fait donation à son fils d’une parcelle de terrain agricole d’une valeur de 100.000 EUR : le tarif “normal” du droit de donation est dû, soit 5.625 EUR.

Si par contre il s’agit d’une donation entre les mêmes personnes mais ayant pour objet une parcelle de terrain à bâtir valant 100.000 EUR, alors seuls 3.625 EUR sont dûs.

 b)pour les donations à d’autres personnes qu’en ligne directe ou à l’époux, selon le tarif précisé dans le tableau ci-dessous :

Tranche de la donation Entre frères et soeurs Entre oncles et tantes et neveux et nièces Entre toutes autres personnes
de à inclus
EUR EUR p.c.
0,01 150.000 10 10 10
150.000 175.000 50 55 65
au-delà de 175.000 65 70 80

Réserve de progressivité en matière de droits de donation

Aux fins de maintenir la progressivité du droit de donation, le législateur a prévu que pour déterminer le tarif applicable (tranche), il fallait tenir compte, à certaines conditions, des donations déjà faites dans le passé. Les donations, faites moins de trois ans avant la nouvelle donation, doivent être ajoutées à la base imposable de la nouvelle donation pour déterminer la tranche applicable, le tarif auquel la nouvelle donation doit être soumise.

Cela ne veut pas dire que les anciennes donations sont à nouveau imposées: celles-ci ne comptent que pour déterminer le pourcentage à appliquer à la nouvelle donation. La réserve de progressivité en matière de droits d’enregistrement n’est applicable qu’aux donations de biens immobiliers.

Cette règle générale de réserve de progressivité reste intégralement applicable dans le cas d’une donation, à tarif réduit, d’un terrain à bâtir. Il faut seulement tenir compte d’une règle spéciale pour le cas où, dans le même acte ou dans un autre acte de la même date, à côté de la parcelle de terrain à bâtir, des biens autres sont donnés. Dans ce cas, la donation du terrain à bâtir est présumée avoir été faite avant celle des autres biens et peut, par conséquent, profiter pleinement de la réduction de tarif. D’un point de vue pratique, on préfèrera la manière d’agir suivante: d’abord donner le terrain à bâtir et ensuite procéder à d’éventuelles autres donations.

Réserve de progressivité en matière de droits de succession

En matière de droits de succession existe également une réserve de progressivité. Ici, le législateur a visé la donation, suivie de moins de trois ans, non par une nouvelle donation, mais bien par le décès du donateur. La valeur de la donation qui a servi de base imposable à une donation soumise à l’impôt et faite moins de trois ans avant le décès du donateur, est ajoutée à l’actif de la succession ce qui a pour conséquence que la succession sera probablement taxée dans une tranche d’imposition supérieure. La réserve de progressivité en matière de droits de succession ne vise que les donations de biens immobiliers.

Pour les donations en ligne directe et entre époux d’un terrain à bâtir, le législateur a cependant neutralisé cette règle de progressivité dans le calcul des droits de succession. Si le donateur décède dans les trois ans qui suivent la donation, la valeur du terrain à bâtir ne sera par conséquent pas ajoutée à la masse successorale pour déterminer le montant des droits de succession. Pour tous les autres donataires, la règle du cumul de la progressivité en matière de droits de succession reste bien valable.

 


[1] On entend ici aussi bien les cohabitants légaux (càd la personne ou les personnes qui, le jour de la donation, a/ont fait une déclaration de cohabitation) que les cohabitants de fait (càd la personne ou les personnes qui, le jour de la donation, cohabitent au moins pendant un an de façon ininterrompue avec le donateur, vivant en ménage commun).

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3 réponses à La donation d’un bien immobilier – les régimes préférentiels

  1. dugain-lola dit :

    Bonjour

    merci pour cet article très intéressant. Je cherchais notamment des informations sur la donation d’un bien immobilier et je suis tombé par hasard sur votre site. Votre article complète beaucoup le dossier que j’ai pu lire sur le site du gouvernement en ce qui concerne les donations immobilières http://gouv.tv/38 . Toutefois une question me trotte dans la tête. Est-ce que si je fais la donation d’un bien immobilier, cette donation peut être imputée des impôts?
    Merci à vous.

    • I.de.L dit :

      Non il s’agit de deux choses différentes. Les droits de donation sont affectés à une transaction bien définie

      • BdM dit :

        Il s’agit même de deux pays différents !
        En effet, le lien internet http://gouv.tv/38 renvoie à un site du gouvernement français.
        Je suppose donc que « dugain-lola » est un ou une résidente fiscale française qui, en arrivant sur le par ailleurs excellent http://www.moneystore.be, ne s’est pas rendu compte qu’il ou elle traversait une frontière, et qu’elle essayait de faire un patchwork de deux législations fiscales nationales différentes…

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