La donation d’un bien immobilier

Par CAVMC

Une donation de biens immobiliers doit obligatoirement être faite par acte authentique. Sont alors dus les droits de donation et les honoraires du notaire.

La qualité du donateur

Depuis quelques années, les droits de donation sont régionalisés. Afin de connaître la législation applicable, il y a lieu de se référer à la qualité du donateur. Les droits de donation “bruxellois” (respectivement “flamands” ou  “wallons”) seront d’application si le donateur, au moment de la donation, a son domicile fiscal en région de Bruxelles-Capitale (respectivement en région flamande ou en région wallonne).

Si le donateur, habitant du royaume a eu son domicile fiscal dans différentes régions au cours des cinq années qui précèdent la donation, le tarif applicable sera celui de la région dans laquelle, au cours de ces cinq ans, le donateur a eu son domicile fiscal durant la période la plus longue.

Le tarif

Le droit de donation est en principe prélevé sur l’émolument brut de chaque donataire. Le taux d’imposition est progressif et diffère selon le degré de parenté qui existe entre le donateur et le donataire.

Le droit de donation en ligne directe, entre époux et entre cohabitants est dû au tarif indiqué dans le tableau ci-dessous.

Il y est indiqué:

Sous a: le pourcentage applicable à la tranche correspondante;

Sous b: le montant total de l’impôt sur les tranches précédentes.

Tableau I : Tarif “bruxellois”

Tranche de la donation
de à inclus a b
EUR EUR p.c. EUR
0,01 50.000 3 %
50.000 100.000 8 % 1.500
100.000 175.000 9 % 5.500
175.000 250.000 18 % 12.250
250.000 500.000 24 % 25.750
au-delà de 500.000 EUR 30 % 85.750

Tableau II : Tarif “flamand” et tarif “wallon”

Tranche de la donation
de à inclus a b
EUR EUR p.c. EUR
0,01 12.500 3
12.500 25.000 4 375
25.000 50.000 5 875
50.000 100.000 7 2.125
100.000 150.000 10 5.625
150.000 200.000 14 10.625
200.000 250.000 18 17.625
250.000 500.000 24 26.625
au-delà de 500.000 30 86.625

Exemple

Pour une donation de 100.000 EUR, le droit flamand ou wallon dû est de 5.625 EUR en ligne directe; le droit bruxellois est de 5.500 EUR.

A noter que, par ‘cohabitant’, on entend en région wallonne et en région de Bruxelles-Capitale, la personne qui se trouve en situation de cohabitation légale. En région flamande, les cohabitants légaux et les cohabitants de fait (conditions) sont assimilés aux personnes mariées.

A noter également que les régions ont adoptés des tarifs plus favorables pour certains biens immobiliers. Ceci fera l’objet des articles suivants.

Réserve de progressivité en matière de droits de donation

Aux fins de maintenir la progressivité du droit de donation, le législateur a prévu que pour déterminer le tarif applicable (tranche), il fallait tenir compte, à certaines conditions, des donations déjà faites dans le passé. Les donations, faites moins de trois ans avant la nouvelle donation, doivent être ajoutées à la base imposable de la nouvelle donation pour déterminer la tranche applicable, le tarif auquel la nouvelle donation doit être soumise.

Cela ne veut pas dire que les anciennes donations sont à nouveau imposées: celles-ci ne comptent que pour déterminer le pourcentage à appliquer à la nouvelle donation. Sachez que la réserve de progressivité en matière de droits d’enregistrement n’est applicable qu’aux donations de biens immobiliers !

Exemple – région flamande

Par acte notarié passé en 2011, un père a donné à son fils un bien immobilier d’une valeur de 50.000 EUR. A l’occasion d’un second acte notarié passé en 2013, il fait une nouvelle donation à son fils d’un immeuble valant 50.000 EUR. Puisque la deuxième donation est faite moins de trois ans après la première, elle est taxée au tarif de la tranche 50.000 EUR-100.000 EUR, donc à 7 %. 3.500 EUR de droits de donation sont par conséquent dus.

A l’inverse, en étalant le transfert de biens immobiliers sur plusieurs années avec à chaque fois une période d’attente d’au moins trois ans, on parvient à casser la progressivité de l’impôt. Si on respecte ce délai, les droits de donation sont à chaque fois calculés depuis la tranche la plus basse.

Exemple – région flamande

Si le deuxième acte est passé plus de trois ans après le premier, 2.125  EUR seulement (12.500 EUR ´ 3% + 12.500 EUR x 4 % + 25.000 EUR x 5 %)  sont dus.

Réserve de progressivité en matière de droits de succession

En matière de droits de succession existe également une réserve de progressivité. Ici, le législateur a visé la donation, suivie de moins de trois ans, non par une nouvelle donation, mais bien par le décès du donateur. La valeur de la donation qui a servi de base imposable à une donation soumise à l’impôt et faite moins de trois ans avant le décès du donateur, est ajoutée à l’actif de la succession ce qui a pour conséquence que la succession sera probablement taxée dans une tranche d’imposition supérieure. Notez que la réserve de progressivité en matière de droits de succession ne vise également que les donations de biens immobiliers.

Exceptions

Les règles énoncées ci-avant souffrent quelques exceptions. Ceci fera également l’objet des articles suivants.

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