L’immobilier américain, de la crise des subprimes à la reprise aujourd’hui

Porté par la reprise macroéconomique et le regain de confiance des consommateurs, le marché immobilier reprend des couleurs aux Etats-Unis. Cette reprise profite aussi aux banques qui avaient souffert  de  la crise des subprimes.

Reprenons la genèse de cette crise des subprimes. Aux Etats-Unis, durant les années 90, les taux d’intérêts (maintenus très bas pour éviter l’inflation), la dérégulation du marché du crédit et les prix immobiliers élevés ont encouragé l’octroi massif de crédits hypothécaires. Ces crédits hypothécaires, dont la partie à taux variable était en croissance, ont fait l’objet d’une titrisation importante. Ces crédits titrisés ont été regroupés dans des « pools » appelés Collateralized Debt Obligations (CDO) appelées aussi obligations structurées adossées à des emprunts. Ces titres étaient divisés par tranches selon le risque. Le taux d’intérêt et le mode de remboursement variaient en fonction du niveau de risque de chaque tranche.

Des sociétés spécialisées avaient été créées pour gérer ces CDO et, de ce fait, le risque avait pu être sorti du bilan des banques. Ces bilans ne reflétaient donc plus correctement les risques réels auxquels étaient soumis les organismes financiers. Par ailleurs, les CDO ne se négociaient que sur des marchés non réglementés, de gré à gré, rendant le système encore plus opaque.

Un ensemble d’éléments se mettaient donc en place pour créer une véritable bombe : un risque restructuré et redistribué, une construction hors bilan et un marché opaque. Lorsque, les taux directeurs américains ont été relevés, les ménages n’ont plus été capables de rembourser leurs prêts à taux variable, le système s’est grippé. Les impayés se sont accumulés et le prix des titres CDO a chuté. Suite aux saisies, les prix de l’immobilier américain se sont effondrés et les transactions de CDO sur les marchés de gré à gré se sont arrêtées.

Par un enchaînement de demandes de réalisations de garanties, les actifs se sont retrouvés dans les bilans des banques, ce qui a affecté leurs provisions et donc leurs fonds propres. Il s’en est suivi une baisse abyssale du cours de leurs actions en bourse et un blocage du marché interbancaire.

Aujourd’hui, en 2013, le marché immobilier américain est reparti à la hausse. On constate que les Américains ne veulent plus trop se lier par des emprunts hypothécaires et l’accès aux crédits est devenu quasi impossible pour la majorité des citoyens américains en raison de la frilosité des banques à octroyer des prêts hypothécaires. De ce fait, la notion de propriété a évolué. On est passé d’une notion de propriétaire occupant à une notion de locataire occupant. Dans ce contexte, de grands institutionnels achètent des immeubles par lots, les rénovent et les louent. Ce phénomène s’étend à tout le territoire américain. Les prix des immeubles sont bas et les loyers augmentent car ils s’adaptent à la nouvelle demande. Les rentabilités sont assez exceptionnelles avec des rendements de 9 à parfois 20% par projet.

C’est une situation dont veulent tirer parti les banques. Dans les cas de défaut de paiement, elles engagent souvent des opérations de foreclosure. Il s’agit d’une forme de saisie conservatoire des immeubles qui peut, in fine, aboutir à la saisie et à la revente des immeubles dans une phase dite de prise de possession des immeubles par les banques. Les banques sont dans un climat favorable car elles peuvent vendre, aujourd’hui, à des prix plus élevés qu’il y a deux ans. On a dès lors  constaté un regain dans les prises de possession par les banques ces derniers mois. En avril 2013, ces prises de possession ont grimpé de 11% en un mois.

Les banques revendent les immeubles saisis soit à des grands institutionnels soit à des entrepreneurs. Dans les deux cas, les nouveaux acquéreurs les remettent en état et les louent.

On estime, aujourd’hui, à près de 3 millions le nombre de maisons en procédure de foreclosure aux Etats-Unis. A titre d’exemple, le nombre de maisons qui sont arrivées dans cette procédure a augmenté, en 2013, de 60% en Caroline du Nord, de 57% en Oregon et de 44% en Illinois. Il faut encore compter le nombre d’immeubles qui pourraient arriver dans cette procédure (shadow inventory). Cette augmentation de l’offre va sans doute provoquer un tassement dans les prix de l’immobilier américain en 2013 mais, après ce léger tassement, la reprise du marché devrait s’annoncer dès 2014.

Ce contenu a été publié dans Divers, avec comme mot(s)-clé(s) , , , , . Vous pouvez le mettre en favoris avec ce permalien.

2 réponses à L’immobilier américain, de la crise des subprimes à la reprise aujourd’hui

  1. Song dit :

    Les infos présentées sont pertinentes et intéressantes. Cet article est pas mal du tout, cela permet d’y voir un peu plus clair car le sujet est finalement moins évident qu’il n’y parait.
    Valentin Pringuay

  2. la réunion dit :

    Il est toujours plaisant de connaitre que les situations de l’immobilier s’améliorent. Espérons que cette amélioration même légère continue jusqu’au point de vue international.

Les commentaires sont fermés.