Apportez à la communauté un bien immobilier propre

Prenons le cas d’un couple marié selon le régime de la communauté légale. L’époux possédait un immeuble avant le mariage.

S’il décède en premier, le bien tombera tout entier dans sa succession et ses héritiers seront redevables de droits de succession sur l’ensemble de la valeur du bien. Une solution peut consister en ce que le mari apporte au préalable son immeuble détenu en propre à la communauté des biens, ce qui est certainement une option à prendre en considération à un âge avancé, lorsque le mariage a démontré sa stabilité. L’apport d’un immeuble à la communauté est soumis au droit d’enregistrement fixe de 25 EUR. Mais si le mari décède, seule la moitié du bien tombera dans la succession et, par conséquent, moins de droits de succession devront être payés.

Exemple

Monsieur a 68 ans, Madame a 66 ans. Ils résident depuis plus de 5 ans en Région de Bruxelles-Capitale. Ils ont deux enfants. Monsieur décède.

  • 1ière hypothèse : le bien immobilier (400.000 EUR) appartient à Monsieur en propre

Madame hérite de l’usufruit. A l’âge de 66 ans, cet usufruit représente +/- 40% de la valeur de la pleine propriété. Madame  payera des droits de succession bruxellois sur (400.000 EUR x 40% =) 160.000 EUR. Sur ce montant, les droits de succession s’élèvent à 10.900 EUR.

Les deux enfants héritent chacun de la moitié de la nue-propriété. Chaque enfant payera des droits de succession sur (400.000 EUR x 60 % x ½ =) 120.000 EUR. Ils payeront chacun 7.300 EUR de droits de succession.

Facture totale : 10.900 EUR + 7.300 EUR + 7.300 EUR = 25.500 EUR.

  • 2ième hypothèse : le bien immobilier (400.000 EUR) appartient à la communauté

Sous cette hypothèse, uniquement la moitié du bien (200.000 EUR) fera partie de la succession de Monsieur.

Madame hérite de l’usufruit : (200.000 EUR x 40% =) 80.000 EUR. Elle payera 3.900 EUR de droits de succession.

Les deux enfants héritent chacun de la moitié de la nue-propriété sur la moitié du bien: (200.000 EUR x 60% x ½ =) 60.000 EUR.  Sur ce montant, les droits de succession s’élèvent à 2.300 EUR.

Facture totale : 3.900 EUR + 2.300 EUR + 2.300 EUR = 8.500 EUR.

Lors du décès de Madame, les enfants payeront bien sûr encore des droits de succession sur l’autre moitié de ce bien. Imaginons que les valorisations sont restées identiques, chaque enfant payera encore 5.500 EUR.

Facture totale : 8.500 EUR (1er décès) + 11.000 EUR (2ième décès) = 19.500 EUR, soit une économie d’impôt de 23% par rapport à la première hypothèse !

Un pas plus loin …

Le couple pourrait songer à faire un pas plus loin. En effet, ils pourraient donner de leur vivant cet immeuble à leurs deux enfants. La donation ne portera que sur la nue-propriété, les parents se réservant l’usufruit.

Si ce même bien immobilier d’une valeur de 400.000 EUR est donné par le père à ses deux enfants, les droits de donation s’élèvent au total à 33.500 EUR.  Il est clair que cette technique n’est pas intéressante : elle est plus chère que les droits de succession !

Toutefois, si le père apporte le bien à la communauté matrimoniale avant de procéder au don, les droits de donation s’élèveront à 11.000 EUR. Cela s’explique par le fait que chaque donation de 200.000 EUR à chaque enfant sera considérée d’un point de vue juridique et fiscal comme une donation de 100.000 EUR de la part du père et une donation de 100.000 EUR de la part de la mère.

Comparez : si le bien immobilier appartient à Monsieur en propre, les droits de succession s’élèvent à 25.500 EUR. Après l’apport à la communauté, les droits de succession sont réduits à 19.500 EUR. Déjà une économie d’impôt de 23% ! Si après l’apport à la communauté, les parents font donation du bien immobilier, l’impôt ne sera plus que 11.000 EUR. Une économie de pas moins de 56% !

Cet article est rédigé par CAVMC

 

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