Comment analyser les risques dans une SIR ?

La qualité d’une SIR va dépendre de la qualité de son management et de la qualité des immeubles sous-jacents. Il est important que l’investisseur particulier réalise qu’investir dans ce type de produit n’équivaut pas à investir dans de l’immobilier résidentiel. Ce produit ne peut donc pas se concevoir comme couverture dans l’attente de l’achat d’une maison, par exemple. Il s’agit d’un investissement dans des sociétés cotées qui mettent à la disposition de locataires des parcs immobiliers composés d’immeubles résidentiels, de bureaux, de centres commerciaux, de maisons de repos, par exemple. Par contre, pour un investisseur averti, qui détient déjà un portefeuille d’actions et d’obligations, une SIR constitue une bonne source de diversification.

Quels sont les risques liés à un investissement en SIR ?

La SIR est un investissement immobilier qui a permis de transformer de la brique en « brique-papier ». L’évolution de ce produit immobilier coté en bourse est particulière car plusieurs éléments, parfois exogènes, l’influenceront. Le marché boursier, le marché immobilier et les taux d’intérêts sont autant de facteurs qui influencent l’évolution des SIR. Le cours de bourse d’une SIR peut s’écarter de sa valeur d’inventaire (on parlera alors de prime ou de décote). Lorsque le marché immobilier est en bonne santé et que le marché boursier est morose, les SIR peuvent enregistrer des décotes importantes car elles sont considérées comme étant sensibles aux taux d’intérêts. Lorsque le marché immobilier et le marché boursier sont bien orientés, le cours de bourse est supérieur à la valeur d’inventaire du fonds et le détenteur d’une SIR obtient parfois une prime importante.

Voici les principaux risques liés à l’activité immobilière de la SIR :

  • Risque du marché locatif. Le marché locatif dans lequel opère la SIR peut connaître des situations où l’offre d’immeubles peut être supérieure à la demande, ce qui peut provoquer des vacances locatives qui pénalisent la SIR.
  • Risques liés aux locataires. Les SIR sont exposées aux risques de défaut de paiement de leurs locataires ou à leur départ. L’investisseur regardera la durée des baux en privilégiant des baux de longue durée, la qualité des locataires et le taux d’occupation des immeubles.
  • Risques liés à la dégradation des immeubles. La dégradation des immeubles peut résulter de l’usure, de la détérioration ou de l’obsolescence face aux nouvelles       exigences légales (performance énergétique, par exemple)
  • Risque de sinistre. Le portefeuille d’une SIR étant composé d’immeubles, le risque réside aussi dans la survenance d’un sinistre. La SIR doit donc avoir une couverture suffisante en cas de sinistre (incendie, tempête, dégâts des eaux, …)
  • Risque de mauvaise évaluation des immeubles. La société peut avoir mal évalué ses immeubles face aux évaluations des experts indépendants, ce qui engendre des variations du résultat de la SIR.
  • Risque économique. Comme toute entreprise, la SIR est soumise aux aléas de la conjoncture économique. Elle est ainsi soumise au risque d’inflation si ses coûts de rénovation évoluent plus rapidement que l’indice. Elle est soumise à l’évolution des taux d’intérêts. Si elle est endettée à des taux fixes élevés et que les revenus sont à la baisse ou avec une indexation limitée, le résultat de la SIR va souffrir. Elle doit donc mettre en place des mécanismes de couverture adaptés. Si la croissance économique est en baisse ou si l’on est en récession, le taux d’occupation de ses immeubles risque de diminuer. La SIR peut aussi être soumise à des risques de liquidité si les banques resserrent leur possibilité de financement et si le marché boursier n’est pas porteur pour une augmentation de capital.
  • Dans ce véhicule de placement, cela a-t-il un sens de se pencher sur l’âge des immeubles en portefeuille ? Cela n’a pas vraiment de sens car la SIR peut être propriétaire de vieux immeubles qui ont été bien rénovés et qui sont plus rentables à long terme que de nouveaux immeubles avec des baux à plus court terme. L’âge de l’immeuble ne donne pas à lui seul sa valeur. Il faut voir tout le contexte : le type d’immeuble, les baux, la situation du bien, les vacances locatives.

A relever encore, que la liquidité du marché des SIR est quelque peu réduite pour les plus petites SIR. Mais la liquidité n’est pas non plus un objectif en soi dans ce type de placement puisque nous nous situons sur un horizon de placement à moyen et à long terme.

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2 réponses à Comment analyser les risques dans une SIR ?

  1. Gombeer George-Henri dit :

    Bonjour les investisseurs à L.T. (Long Terme),

    Bruno a des arguments contre-productifs, car il n’existe aucun portefeuille sans pertes . Par exemple ma perte global a court terme, est de 14 %, j’investis à LT dans des produits variés, 20 % de SIR, car ce produit est exonéré de la Taxe sur la Spéculation. Nous entrons dans une période de forte transition, d’instabilité financière mondiale . L’or monte, l’immobilier aussi, car ce sont des valeurs refuges . Mon guide financier est l’Echo de la Bourse et la méditation, qui me pousse a 10% de placements agressifs risqués.
    La bourse est une maîtresse exigeante et infidèle, il faut la surveillez sans arrêts. J’ai Solocal Group, qui a baisé de 82%, mais, j’ai de bon amis qui y travaillent, et avoir de vrais amis est préférable à n’importe quel profit .

  2. Bruno dit :

    Contre tout cela, vous ne devriez pas investir l’argent dans le marché boursier où vous ne pouvez pas se permettre de perdre. Merci.

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